Quelle SCPI rapporte le plus, une fois les frais payés ?
Le rendement d'un côté, les frais de l'autre, presque jamais les deux ensemble. Voici le gain net de 50 SCPI pour 100 000 € investis, à 5, 10 et 15 ans.
Les frais d'entrée d'une SCPI valent en moyenne deux années de revenus : 11,40 % pour un taux de distribution moyen de 5,88 %. Étalés sur dix ans, ils coûtent 1,14 point de rendement par an. Une SCPI qui prélève 12 % à l'entrée mais sert un point et demi de plus est donc gagnante avant dix ans. Les frais d'entrée s'effacent avec la durée ; un rendement faible, lui, ne se rattrape jamais.
Pourquoi la durée de détention décide du classement
Les frais d'entrée sont un coût unique : plus vous détenez longtemps, moins ils pèsent. Le rendement, lui, se cumule chaque année. Deux comparaisons suffisent à le montrer.
Frais élevés, rendement élevé : l'écart se comble
Iroko Zen (0 % d'entrée, TD 7,14 %) face à Transitions Europe (12 % d'entrée, TD 7,60 %)
À 5 ans, Iroko Zen rapporte 40 % de plus. À 15 ans, 6 % seulement. Les 12 000 € prélevés à l'entrée par Transitions Europe se diluent dans quinze ans de loyers.
Frais modérés, rendement faible : l'écart se creuse
Iroko Zen face à Épargne Foncière (9,0 % d'entrée seulement, mais TD 4,86 %)
L'écart passe de 20 400 € à 43 200 €. Épargne Foncière prélève pourtant moins à l'entrée. Le temps ne rattrape pas un rendement faible, il l'amplifie.
Transitions Europe, qui prélève 12 % à l'entrée, dépasse Epsicap Nano, qui n'en prélève que 6 %, à partir de onze ans de détention. Même mécanique pour EDR Europa : 12 % de frais d'entrée, mais 8,75 % de rendement, et elle passe de la 13e place à 5 ans à la 10e sur 50 à 15 ans. La question utile n'est donc pas « quels sont les frais », mais « combien de temps vais-je garder mes parts ».
Le classement des 50 SCPI, pour 100 000 € investis
Gain net : les revenus cumulés, plus le capital récupéré à la sortie, moins les 100 000 € de départ. Classement trié sur 15 ans.
Le taux de distribution 2025 de chaque SCPI est conservé à l'identique sur toute la durée, de la première à la 15e année. Aucune SCPI ne garantit son rendement : c'est une hypothèse de calcul, pas une prévision.
| SCPI | TD 2025 | Frais d'entrée | À 5 ans | À 10 ans | À 15 ans | Gain à 15 ans | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Wemo OnerécenteWemo REIM | 15,27 % | 12,0 % | 64 350 € | 140 700 € | 217 050 € | |
| 2 | ReasonrécenteMNK Partners | 12,90 % | 12,0 % | 52 500 € | 117 000 € | 181 500 € | |
| 3 | Iroko AtlasrécenteIroko | 9,41 % | 0 % | 47 050 € | 94 100 € | 141 150 € | |
| 4 | SofidynamicrécenteSofidy | 9,04 % | 2,4 % | 36 944 € | 88 000 € | 133 200 € | |
| 5 | MomenTimerécenteArkéa REIM | 9,25 % | 12,0 % | 34 150 € | 80 400 € | 126 650 € |
| SCPI | TD 2025 | Frais d'entrée | À 5 ans | À 10 ans | À 15 ans | Gain à 15 ans | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Iroko ZenIroko | 7,14 % | 0 % | 35 700 € | 71 400 € | 107 100 € | |
| 2 | Remake LiveRemake AM | 7,05 % | 0 % | 35 250 € | 70 500 € | 105 750 € | |
| 3 | Transitions EuropeArkéa REIM | 7,60 % | 12,0 % | 25 500 € | 63 500 € | 101 500 € | |
| 4 | Epsicap NanoEpsicap REIM | 7,01 % | 6,0 % | 29 050 € | 64 100 € | 99 150 € | |
| 5 | NCap ContinentNorma Capital | 7,10 % | 12,0 % | 23 400 € | 58 900 € | 94 400 € |
Les 22 SCPI marquées « récente » ont été lancées après 2022. Leur taux de distribution est un taux de démarrage, souvent porté par un patrimoine neuf, aucune vacance et un délai de jouissance. Le projeter sur 15 ans est une hypothèse bien plus fragile que pour une SCPI qui a quatre exercices derrière elle. Le bouton ci-dessus permet de les retirer du classement.
Le prix de part est supposé stable. Une revalorisation améliorerait le résultat, une baisse le dégraderait.
La fiscalité est exclue. Elle change tout entre une SCPI française et une SCPI européenne, et elle dépend de votre tranche marginale d'imposition.
Enfin, ce classement mesure un gain, pas un risque. Deux SCPI au même gain n'ont ni le même patrimoine, ni le même taux d'occupation, ni la même liquidité. R Start (Corum Start) n'y figure pas : elle est en cours de lancement et ne distribue pas encore.
Frais relevés un par un dans les documents officiels des sociétés de gestion : notes d'information visées par l'AMF, statuts, rapports annuels, pages de frais. Taux de distribution 2025 issus des bulletins trimestriels. Commissions ramenées TTC pour être comparables. Les frais de gestion ne sont pas déduits une seconde fois : le taux de distribution publié en est déjà net, comme l'explique notre article sur les frais des SCPI.
Pour aller plus loin
