Diversifiée · InternationalSCPI Reason
SCPI internationale de MNK Partners, investie hors de France et à dominante hors zone euro : Royaume-Uni, Pays-Bas, Irlande, Belgique, République tchèque et Pologne. Part à 1,03 € depuis le 31/07/2026. TD 2025 : 12,90 % (performance globale 13,90 %).
La SCPI Reason est une SCPI internationale gérée par MNK Partners depuis 2024, investie sur le secteur Diversifiée · International. Elle a distribué un taux de distribution de 12,90 % en 2025, pour un prix de part de 1,03 € et un ticket d'entrée à partir de 206 €. Son taux d'occupation s'élève à 100 % et sa capitalisation à 51,6 M€. Elle est proposée avec frais de souscription sur SCPI Select.
du marché 2025
L'essentiel en 30 secondes
Un investisseur qui cherche un accélérateur dans une allocation déjà diversifiée.
Une stratégie Core à l'international portée par MNK Partners, cohérente et différenciante.
Les 12,90 % de première année sont un effet de démarrage mécanique, pas un rendement durable. Souscrire sur ce seul chiffre serait imprudent.
Une petite poche dynamique : 15 actifs seulement, risque de change et frais élevés.
Prix de part et valeur de reconstitution
Ce que vaut vraiment une part, face à ce que vous la payez
Vous souscrivez une part 2,8 % moins cher que ce que coûterait la reconstitution du patrimoine à neuf, frais compris. L'AMF impose que cet écart reste dans un tunnel de ±10 %.
À lire avec prudence. Reason a été lancée en 2024. Sur une SCPI récente, la valeur de reconstitution intègre des frais d'acquisition et de collecte engagés il y a peu : une partie de cet écart est mécanique et ne traduit pas, à elle seule, une sous-valorisation du patrimoine.
Voir le détail par arrêté publié
| Arrêté | Val. reconst. | Prix | Écart |
|---|---|---|---|
| 31/12/2025 | 1,05 € | 1,01 € | −3,8 % |
| 30/06/2026 | 1,06 € | 1,03 € | −2,8 % |
- 31/12/2025 — Bulletin trimestriel T1 2026, MNK Partners
- 30/06/2026 — Communiqué MNK Partners du 01/08/2026 ; prix porté à 1,03 € au 31/07/2026
Pour aller plus loin : ce qu'une décote veut vraiment dire, les SCPI qui ont revalorisé leur prix en 2026 et celles qui l'ont baissé. Et les données à jour, SCPI par SCPI : la décote de toutes les SCPI et l'observatoire des mouvements de prix.
Chiffres publiés par MNK Partners. La société de gestion est seule décisionnaire d'une éventuelle évolution du prix de part, à la hausse comme à la baisse, et n'est pas tenue de le faire évoluer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et le capital n'est pas garanti.
Chiffres clés de la SCPI Reason
Les frais de la SCPI Reason
Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.
Source : Note d'information août 2026, p. 35. Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.
Présentation de la SCPI Reason
Reason est une SCPI de rendement internationale gérée par MNK Partners, lancée fin 2024. Elle a marqué son entrée sur le marché en affichant l'un des taux de distribution les plus élevés de l'année pour une première année pleine : 12,90 %, et même 13,90 % de performance globale en intégrant la revalorisation du prix de part.
Reason investit hors de France, à dominante hors zone euro, dans plusieurs pays européens. Au 30 juin 2026, elle détient 14 actifs répartis sur 6 pays pour une valeur supérieure à 56 millions d'euros, et une capitalisation de 51,6 millions d'euros portée par 2 416 associés. Depuis une première acquisition en Pologne le 3 juillet 2026, le patrimoine compte 15 actifs dans 7 pays. C'est une SCPI jeune et de taille encore modeste, en pleine phase de constitution.
Sa particularité technique est un prix de part très bas, revalorisé deux fois en moins d'un an : de 1 € à 1,01 € au 31 décembre 2025, puis à 1,03 € au 31 juillet 2026, soit une progression cumulée de 3 % depuis le lancement. Ce prix unitaire faible facilite les versements programmés et une grande finesse dans le montant investi.
Origines et vision : la société de gestion MNK Partners
MNK Partners est une société de gestion paneuropéenne spécialisée dans l'investissement immobilier transfrontalier. Elle s'appuie sur une expérience des marchés européens hors zone euro, où elle cherche à capter des opportunités que les SCPI franco-françaises classiques ne vont pas chercher.
Avec Reason, MNK Partners revendique une stratégie Core, c'est-à-dire centrée sur des actifs de qualité, bien situés et loués à des locataires solides, par opposition à des stratégies plus opportunistes et risquées. C'est un positionnement intéressant : viser un rendement élevé tout en privilégiant la qualité des actifs plutôt que la prise de risque maximale.
Stratégie d'investissement : Core et hors zone euro
La stratégie de Reason repose sur deux piliers. D'abord, l'investissement à l'international, à dominante hors zone euro : en allant chercher des actifs au Royaume-Uni, aux Pays-Bas, en Irlande, en Belgique, en République tchèque et désormais en Pologne, la SCPI accède à des marchés offrant des rendements parfois supérieurs et une décorrélation par rapport au marché français. Le portefeuille affiche un taux de rendement moyen à l'acquisition de 8,2 %. Cela implique en contrepartie un risque de change sur la part investie hors zone euro, qu'il faut accepter.
Ensuite, la discipline Core : MNK Partners privilégie des immeubles de qualité, diversifiés par typologie (logistique, bureaux, hôtellerie, éducation). Cette diversification sectorielle et géographique sur un patrimoine encore restreint vise à répartir le risque le plus possible malgré la taille modeste de la SCPI.
L'objectif annoncé par le gestionnaire pour les exercices suivants est de poursuivre cette discipline tout en élargissant la diversification, à mesure que la collecte permet d'acquérir de nouveaux actifs.
Patrimoine et phase de constitution
Avec 15 actifs dans 7 pays et une capitalisation de 51,6 millions d'euros, Reason est encore en pleine construction. Le taux d'occupation physique et financier de 100 %, pour 18 locataires et une durée ferme résiduelle des baux de 9,81 ans, est un excellent signal, mais comme pour toute SCPI jeune, il est plus facile à tenir sur un petit parc que sur un grand portefeuille mature.
La diversification sur 7 pays en moins de deux ans est plutôt rassurante : elle montre la volonté de ne pas concentrer le risque sur un seul marché. Mais la taille reste modeste, et la mutualisation s'améliorera surtout avec la croissance de la collecte. L'historique d'un peu plus d'un an est encore court pour juger de la régularité dans la durée.
Un point mérite d'être relevé, en restant factuel : au 30 juin 2026, la valeur de reconstitution s'établit à 1,06 € par part, pour un prix de souscription porté à 1,03 € au 31 juillet 2026. La société de gestion indique piloter volontairement cet écart dans un tunnel de l'ordre de 3 %, là où la réglementation tolère jusqu'à 10 %, et ajuster le prix à chaque recalcul semestriel, à la hausse comme à la baisse. C'est un constat de fait à une date donnée : il ne préjuge d'aucune décision future sur le prix de la part, et la valeur de reconstitution est elle-même réévaluée à chaque campagne d'expertise.
Comment investir dans Reason
Reason est accessible à partir de 200 parts, soit environ 206 € au prix unitaire de 1,03 €. Ce prix de part très bas est un atout pour la souplesse : il permet d'investir des montants précis et de mettre en place facilement des versements programmés, accessibles dès 1,03 € par mois.
La SCPI se détient en pleine propriété, en démembrement ou via des versements réguliers. Compte tenu de son profil de SCPI jeune à fort rendement de démarrage, Reason s'envisage comme une poche de diversification dynamique au sein d'un portefeuille, et non comme un support unique. Un conseiller peut vous aider à calibrer son poids selon votre tolérance au risque.
Performance et fiscalité de Reason
Reason a affiché 12,90 % de distribution en 2025, et 13,90 % de performance globale en intégrant la revalorisation du prix de part. C'est un démarrage exceptionnel, mais il faut être lucide : comme pour toutes les SCPI très jeunes, ce niveau résulte en partie d'un effet de démarrage (déploiement rapide du capital sur un nombre encore limité de parts) et n'a pas vocation à se maintenir tel quel sur la durée. Le bon réflexe est d'anticiper une normalisation progressive.
Côté frais, Reason applique une commission de souscription de 12 % TTI et une commission de gestion de 14 % TTC des loyers. Ces frais, dans la fourchette haute, imposent un horizon de détention long pour être amortis.
Sur le plan fiscal, Reason étant investie hors de France, ses revenus de source étrangère bénéficient des conventions fiscales internationales et échappent généralement aux prélèvements sociaux français de 17,2 %. C'est un avantage net pour les contribuables fortement imposés, dont l'ampleur dépend de votre tranche marginale.
Notre avis sur Reason
Voici l'analyse de nos conseillers. Reason a réalisé un démarrage remarquable avec près de 13 % de distribution, et sa stratégie Core à l'international, portée par MNK Partners, est cohérente et différenciante. La diversification sur 7 pays en moins de deux ans, le plein taux d'occupation et des baux fermes de 9,81 ans en moyenne sont de bons signaux pour une SCPI naissante. Le prix de part a été revalorisé deux fois : +1 % fin 2025 puis +2 % en juillet 2026.
Le point d'honnêteté incontournable : 12,90 % en première année, c'est un effet de démarrage, pas un rendement durable. Toutes les SCPI très jeunes connaissent ce phénomène mécanique. Il serait imprudent de souscrire en pensant percevoir ce niveau pendant 10 ans. Nous raisonnons sur un rendement normalisé plus modeste, qui reste à confirmer.
Nos points de vigilance : SCPI très jeune (fin 2024), patrimoine encore réduit (15 actifs, 51,6 M€ de capitalisation), risque de change sur les actifs hors zone euro, et frais élevés. Reason se conçoit en petite poche de diversification dynamique, pas en cœur de portefeuille, et avec un horizon long.
Notre conclusion : Reason est une SCPI prometteuse, bien née et bien gérée, à condition de ne pas se laisser aveugler par le rendement de démarrage. Elle a sa place comme accélérateur dans une allocation diversifiée, en quantité maîtrisée. Le bon dosage dépend de votre profil, ce que nos conseillers évaluent avec vous lors d'un échange gratuit.
Capitalisation 51,6 M€, 2 416 associés, TOP et TOF 100 %, 18 locataires et baux fermes résiduels de 9,81 ans au 30/06/2026 ; 14 actifs dans 6 pays pour plus de 56 M€ à cette date, portés à 15 actifs dans 7 pays depuis le 03/07/2026 (communiqué MNK Partners du 01/08/2026, bulletin trimestriel T2 2026). Prix de part porté à 1,03 € au 31/07/2026 (+2 %). Valeur de reconstitution 1,06 € au 30/06/2026. TD 2025 de 12,90 % et performance globale 13,90 % confirmés. Reportez-vous au dernier bulletin trimestriel avant toute décision.
Pas besoin de vous y connaître. On vous guide.
Laissez votre prénom et votre numéro. Un conseiller vous rappelle sous 24h, sans engagement, et construit votre projet SCPI avec vous, pas à pas.
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Dernier bulletin trimestriel
Bulletin d'information publié par MNK Partners — dernières données au T2 2026.
Actualités de Reason
MNK Partners porte le prix de part de la SCPI Reason de 1,01 € à 1,03 € au 31 juillet 2026, soit une hausse de 2 %. C'est la deuxième revalorisation en moins d'un an après celle de +1 % au 31 décembre 2025, portant la progression cumulée à 3 % depuis le lancement. Elle découle du recalcul semestriel de la valeur de reconstitution, établie à 1,06 € par part au 30 juin 2026. La société de gestion indique maintenir volontairement l'écart entre prix et valeur de reconstitution dans un tunnel de l'ordre de 3 %, là où la réglementation tolère 10 %. Au 30 juin 2026, Reason affiche une capitalisation de 51,6 M€ pour 2 416 associés, un taux d'occupation de 100 % et des baux fermes résiduels de 9,81 ans.
Source →La SCPI Reason (MNK Partners) a acquis un ensemble d'entrepôts industriels et de bureaux de 3 953 m² à Lubin, dans l'ouest de la Pologne, occupé par la filiale polonaise de SF-Filter, spécialiste suisse des solutions de filtration, via un bail ferme de 10 ans. L'opération représente 2,8 M€ pour un rendement de 8,8 % (chiffres rapportés par la presse professionnelle, non communiqués dans le communiqué du gestionnaire). Il s'agit du quinzième actif de la SCPI et de son entrée sur un septième marché européen.
Source →La SCPI Reason (MNK Partners) a acquis pour 6,7 M€ un ensemble industriel de 11 266 m² à Barnsley, dans le Yorkshire, entièrement loué à Metalliform Holdings, fabricant britannique de mobilier implanté sur le site depuis les années 1960. L'actif affiche un rendement de 8,6 % acte en main et une durée résiduelle des baux de 17,1 ans. Il s'agit du quatorzième actif britannique de la SCPI.
Source →La SCPI Reason (MNK Partners) a réalisé sa première acquisition au Portugal : un actif industriel situé dans la région de Lisbonne, composé de trois bâtiments interconnectés regroupant des bureaux, un entrepôt logistique, un laboratoire et des espaces dédiés à l'industrie légère. L'ensemble est intégralement loué à Glory Global Solutions Portugal, filiale du groupe japonais Glory, via un bail ferme triple net de 10 ans. Prix d'acquisition : 3,2 M€, pour un rendement de 7,7 %. Il s'agit du treizième actif de la SCPI, désormais présente dans six pays européens.
Source →MNK Partners a annoncé le 13 avril 2026 l'acquisition par la SCPI Reason d'un immeuble de bureaux moderne en R+2 de 2 096 m² (performance énergétique EPC A) au cœur d'un pôle économique de Leicester (Royaume-Uni), entièrement loué à Otis Limited, filiale britannique du groupe mondial des ascenseurs et de la mobilité. Montant de 5,0 M€ acte en main, rendement AEM de 9,4 % (non garanti), durée ferme du bail de 7,6 ans. Source : communiqué MNK Partners du 13 avril 2026.
Source →MNK Partners a annoncé le 12 mars 2026 l'acquisition par la SCPI Reason d'un complexe industriel léger moderne de 6 020 m² à Zlín (République tchèque), réparti en sept blocs de bureaux, assemblage, production légère et stockage. Cession-bail avec Cominfo, fabricant tchèque de systèmes d'entrée et de stockage sécurisé depuis plus de 30 ans, sur un engagement ferme de 10 ans. Montant de 3,9 M€ hors droits, soit environ 4 M€ acte en main ; rendement de 8,3 % net vendeur, 8,2 % acte en main estimé, non garanti. Sixième pays du portefeuille. Source : communiqué MNK Partners du 12 mars 2026.
Source →Tout savoir sur la SCPI Reason
Quel est le rendement de la SCPI Reason ?+
La SCPI Reason, gérée par MNK Partners, a affiché un taux de distribution de 12,90 % en 2025. Ce taux n'est pas garanti et peut évoluer chaque année selon les loyers perçus et la valorisation du patrimoine. Il doit s'apprécier avec la variation de la valeur de part pour mesurer la performance globale.
Comment investir dans la SCPI Reason ?+
Vous pouvez souscrire à la SCPI Reason en ligne via SCPI Select, à partir d'un ticket d'entrée de 206 € (1.03 € la part). La souscription se fait en pleine propriété, en démembrement ou via des versements programmés, avec l'accompagnement gratuit d'un conseiller agréé.
Quels sont les frais de la SCPI Reason ?+
La SCPI Reason est proposée avec des frais de souscription d'environ 8 à 10 %, prélevés sur le marché secondaire et non sur votre versement chez SCPI Select. Des frais de gestion annuels, déjà déduits du taux de distribution affiché, rémunèrent la société de gestion MNK Partners.
La SCPI Reason est-elle un bon investissement en 2026 ?+
Reason est une SCPI internationale (Diversifiée · International) gérée par MNK Partners depuis 2024, avec une capitalisation de 51,6 M€ et un taux d'occupation de 100 %. Comme toute SCPI, c'est un placement de long terme dont le capital n'est pas garanti. Son adéquation à votre situation dépend de votre profil et de vos objectifs : un conseiller SCPI Select peut l'évaluer gratuitement avec vous.
J'analyse personnellement chaque SCPI référencée sur ce site. Si Reason figure dans notre sélection, c'est qu'elle a passé notre grille de 15 critères — dont le track record du gestionnaire et le pilotage de la collecte, que je vérifie directement avec les équipes de MNK Partners.