SCPI sans frais d'entrée (sans droit d'entrée) : toutes les options en 2026
Investir en SCPI sans payer 8 à 12 % de frais à l'entrée, c'est possible. Voici toutes les SCPI zéro frais disponibles, leurs rendements et pour qui elles sont réellement adaptées.
9 SCPI sur 147 n'ont aucun frais de souscription — et les taux affichés ne se comparent pas entre eux
Relevé SCPI par SCPI dans les notes d'information, les documents d'informations clés et les bulletins trimestriels, avec la page du document en référence. Jamais sur un agrégateur.
| Base annoncée | SCPI | Taux moyen |
|---|---|---|
| Hors taxes (HT) | 72 | 8,8 % |
| Toutes taxes comprises (TTC) | 38 | 11,93 % |
| Tous frais et taxes inclus (TTI) | 23 | 11,32 % |
| Base non précisée par la société de gestion | 5 | non comparable |
Un taux « 10 % HT » et un taux « 12 % TTI » ne se comparent pas directement. C'est la première chose à vérifier avant de conclure qu'une SCPI est plus chère qu'une autre.
Sur 147 SCPI dont les frais ont été relevés un par un dans les documents officiels par SCPI Select, 9 ne prélèvent aucune commission de souscription. Les 138 autres prélèvent de 2 % à 12,6 %. Ces taux ne sont pas comparables entre eux : 72 sont exprimés hors taxes, 38 TTC, 23 tous frais et taxes inclus, et 5 sans base précisée par la société de gestion. Source : SCPI Select, relevé des notes d'information, DIC et bulletins trimestriels — https://scpiselect.fr/scpi-sans-frais
Les 9 SCPI sans frais disponibles
| # | SCPI | TD 2025 | Part min. |
|---|---|---|---|
| 🥇 | Diversifiée · International | 9,41 % | 5 000 € |
| 🥈 | Elevation Tertiom0 % frais Tertiaire diversifié · Outre-Mer | 8,25 % | 3 000 € |
| 🥉 | Diversifiée · Europe | 8,07 % | 180 € |
| 4 | Diversifiée · Europe | 8,00 % | 1 000 € |
| 5 | Diversifiée · Europe | 7,14 % | 5 000 € |
| 6 | Diversifiée · Europe | 7,05 % | 204 € |
| 7 | Diversifiée · Europe | 6,50 %objectif, 1er exercice | 1 000 € |
| 8 | Diversifiée · Europe | 5,71 % | 206 € |
| 9 | R Start (Corum Start)0 % frais Diversifiée · Europe & Canada | en constitution | 200 € |
SCPI sans frais : pour qui ?
- Vous investissez progressivement, par petits montants
- Vous souhaitez tester les SCPI avec un petit montant
- Vous prévoyez des versements réguliers progressifs
- Vous acceptez de garder vos parts au-delà de la période de retrait payante
- Vous investissez sur 15 ans ou plus (les frais classiques sont amortis)
- Vous cherchez un rendement historique long terme > 6 %
- La SCPI ciblée n'existe qu'avec des frais (certaines anciennes SCPI)
- Vous êtes en assurance vie (frais déjà absents dans ce cadre)
Questions fréquentes
Pas nécessairement. Iroko Zen a distribué 7,14 % en 2025 sans frais d'entrée. L'absence de frais d'entrée évite d'avoir à les amortir, mais une sortie dans les premières années coûte souvent une commission de retrait.
Par une commission de gestion annuelle, de 12 % à 15 % des loyers selon la SCPI, en HT, TTC ou TTI, une commission sur les acquisitions (8 sur 9) et une commission de retrait en cas de sortie anticipée (9 sur 9).
Pas forcément. Un retrait dépend en principe de nouvelles souscriptions qui le compensent : la liquidité n'est pas garantie. 9 des 9 SCPI de cette page prélèvent une commission de retrait si les parts ont moins de 5 à 8 ans selon la SCPI.
En assurance vie, les SCPI n'ont pas de frais d'entrée mais les frais de gestion du contrat s'ajoutent. En direct, les SCPI sans frais conviennent surtout à un investissement progressif.
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