SCPI sans frais d'entrée : toutes les options en 2026
Investir en SCPI sans payer 8 à 12 % de frais à l'entrée, c'est possible. Voici toutes les SCPI zéro frais disponibles, leurs rendements et pour qui elles sont réellement adaptées.
Une SCPI sans frais de souscription ne prélève aucune commission d'entrée (contre 8 à 12 % pour une SCPI classique) : 100 % de votre capital est investi dès le premier jour. Ces SCPI se rémunèrent uniquement via les frais de gestion annuels prélevés sur les loyers. Exemples en 2026 : Iroko Zen (7,14 % de distribution en 2025), Remake Live, Mistral Sélection, Upeka. Le format est surtout gagnant sur un horizon court (moins de 8 ans) ou pour investir progressivement, puisqu'il n'y a pas de frais d'entrée à amortir. En contrepartie, la SCPI reste un placement de long terme : une revente rapide est déconseillée.
8 SCPI sur 49n'ont aucun frais de souscription — et les taux affichés ne se comparent pas entre eux
Relevé SCPI par SCPI dans les notes d'information, les documents d'informations clés et les bulletins trimestriels, avec la page du document en référence. Jamais sur un agrégateur.
| Base annoncée | SCPI | Taux moyen |
|---|---|---|
| Hors taxes (HT) | 20 | 8,88 % |
| Toutes taxes comprises (TTC) | 11 | 11,81 % |
| Tous frais et taxes inclus (TTI) | 8 | 11,8 % |
| Base non précisée par la société de gestion | 2 | non comparable |
Un taux « 10 % HT » et un taux « 12 % TTI » ne se comparent pas directement. C'est la première chose à vérifier avant de conclure qu'une SCPI est plus chère qu'une autre.
Sur 49 SCPI dont les frais ont été relevés un par un dans les documents officiels par SCPI Select, 8 ne prélèvent aucune commission de souscription. Les 41 autres prélèvent de 2 % à 12 %. Ces taux ne sont pas comparables entre eux : 20 sont exprimés hors taxes, 11 TTC, 8 tous frais et taxes inclus, et 2 sans base précisée par la société de gestion. Source : SCPI Select, relevé des notes d'information, DIC et bulletins trimestriels — https://scpiselect.fr/scpi-sans-frais
Les 9 SCPI sans frais disponibles
| SCPI | TD 2025 | Part min. |
|---|---|---|
| Iroko Atlas Diversifiée · International | 9,41 % | 5 000 € |
| Elevation Tertiom Tertiaire diversifié · Outre-Mer | 8,25 % | 3 000 € |
| Mistral Sélection Diversifiée · France | 8,07 % | 180 € |
| Eden Diversifiée · Europe | 8,00 % | 1 000 € |
| Remake Live Diversifiée · Europe | 7,05 % | 204 € |
| Iroko Zen Diversifiée · Europe | 7,14 % | 5 125 € |
| Epsicap Explore Diversifiée · Europe | 6,50 % | 1 000 € |
| Upeka Diversifiée · Europe | 5,71 % | 1 030 € |
| R Start (Corum Start) Diversifiée · Europe & Canada | 0,00 % | 200 € |
SCPI sans frais : pour qui ?
- Vous investissez sur moins de 8 ans
- Vous souhaitez tester les SCPI avec un petit montant
- Vous prévoyez des versements réguliers progressifs
- Vous voulez pouvoir revendre sans perte sèche à court terme
- Vous investissez sur 15 ans ou plus (les frais classiques sont amortis)
- Vous cherchez un rendement historique long terme > 6 %
- La SCPI ciblée n'existe qu'avec des frais (certaines anciennes SCPI)
- Vous êtes en assurance vie (frais déjà absents dans ce cadre)
Questions fréquentes
Pas nécessairement. Iroko Zen affiche 7,14 % en 2025 sans frais, comparable à de nombreuses SCPI avec frais. L'absence de frais est surtout avantageuse sur des horizons courts (moins de 8 ans) où les frais d'entrée n'ont pas le temps d'être amortis.
Via les frais de gestion annuels (généralement 1 à 1,5 % des loyers) et parfois des frais de cession. Le modèle est différent mais la rentabilité nette reste compétitive.
Oui, la liquidité dépend du marché secondaire ou de la politique de rachat de la société de gestion. Les SCPI à capital variable (comme Iroko Zen ou Remake Live) facilitent les arbitrages.
En assurance vie, les SCPI n'ont pas de frais d'entrée mais les frais de gestion du contrat s'ajoutent. En direct, les SCPI sans frais sont idéales pour un investissement progressif ou sur horizon court.
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