SCPI diversifiées : le grand virage du marché, et la liste des 39
En trois ans, la collecte a changé de camp. Les SCPI diversifiées, en classes d'actifs et en territoires, captent 45 % de la collecte brute en 2023, 72 % au 1er trimestre 2026 et, en collecte nette, 80 % au 1er semestre 2026 (ASPIM). Voici les 39 de notre sélection, classées par rendement 2025, avec leur zone, leur décote et leurs frais.
Mis à jour en septembre 2026 · Sélection par Pascal Elissalde, conseiller en gestion de patrimoine agréé
Une SCPI diversifiée répartit son patrimoine sur plusieurs classes d'actifs (bureaux, commerces, entrepôts, santé, hôtels…) et plusieurs territoires (France, Allemagne, Espagne, Pays-Bas, Italie…), pour ne dépendre ni d'un secteur ni d'un pays. C'est devenue la catégorie dominante du marché : 80 % de la collecte nette du 1er semestre 2026 (ASPIM, voir notre bilan de la collecte), contre 65 % sur l'année 2025. Dans notre sélection, 39 des 51 SCPI le sont, dont 24 investies principalement hors de France, 10 en France et 5 sur les deux. Leurs taux de distribution 2025 vont de 5,00 % à 15,27 % (moyenne 7,34 % sur celles qui ont un exercice complet), 30 sur 38 se paient sous la valeur de leur patrimoine, et 8 n'ont pas de frais d'entrée.
En trois ans, la collecte est passée des SCPI historiques de bureaux aux SCPI diversifiées
Le mouvement a commencé en 2023 avec la correction des grandes SCPI historiques, très exposées aux bureaux : notre observatoire a relevé depuis 54 baisses de prix de part contre 28 hausses. L'épargne est allée vers les SCPI qui ne dépendent ni d'un secteur ni d'un pays. Aujourd'hui, la diversifiée n'est plus une option de prudence, c'est le cœur du marché.
Sources : ASPIM (collecte et performance des fonds immobiliers grand public 2025 ; T1 2026 ; cahier statistique T2 2026), relevé des prix de part par l'Observatoire SCPI Select depuis 2023.
Les 39 SCPI diversifiées, classées par rendement 2025
Le taux de distribution est celui publié par chaque société de gestion pour 2025. L'écart prix / valeur de reconstitution dit si l'on achète la part au-dessus ou en dessous de la valeur du patrimoine : un signe négatif est une décote.
| # | SCPI | TD 2025 | Part min. |
|---|---|---|---|
| 1 | Wemo One Wemo REIM | 15,27 % | 210 € |
| 2 | Reason MNK Partners | 12,90 % | 206 € |
| 3 | Iroko Atlas Iroko | 9,41 % | 5 000 € |
| 4 | MomenTime Arkéa REIM | 9,25 % | 1 000 € |
| 5 | Sofidynamic Sofidy | 9,04 % | 320 € |
| 6 | Comète Alderan | 9,00 % | 5 000 € |
| 7 | EDR Europa Edmond de Rothschild REIM | 8,75 % | 5 050 € |
| 8 | Imarea Pierre BNP Paribas REIM | 8,17 % | 200 € |
| 9 | Mistral Sélection Swiss Life REIM | 8,07 % | 180 € |
| 10 | Eden Advenis REIM | 8,00 % | 1 000 € |
| 11 | Corum USA Corum AM | 7,70 % | 200 € |
| 12 | Transitions Europe Arkéa REIM | 7,60 % | 1 010 € |
| 13 | Darwin RE01 Darwin Invest | 7,54 % | 1 000 € |
| 14 | Perial Opportunités Territoires Perial AM | 7,50 % | 510 € |
| 15 | Iroko Zen Iroko | 7,14 % | 5 125 € |
| 16 | Linaclub Aestiam | 7,10 % | 2 000 € |
| 17 | NCap Continent Norma Capital | 7,10 % | 1 050 € |
| 18 | Remake Live Remake AM | 7,05 % | 204 € |
| 19 | Osmo Energie Mata Capital IM | 7,00 % | 306 € |
| 20 | Épargne Pierre Europe Atland Voisin | 6,75 % | 6 000 € |
| 21 | Alta Convictions Altarea IM | 6,57 % | 1 540 € |
| 22 | Cristal Life Inter Gestion | 6,54 % | 208 € |
| 23 | Epsicap Explore Epsicap REIM | 6,50 % objectif, 1er exercice | 1 000 € |
| 24 | Corum Origin Corum AM | 6,50 % | 1 135 € |
| 25 | Cœur d'Europe Sogenial Immobilier | 6,25 % | 1 020 € |
| 26 | Cap Foncières et Territoires Foncières & Territoires | 6,24 % | 1 040 € |
| 27 | Cœur de Régions Sogenial Immobilier | 6,20 % | 3 320 € |
| 28 | Perial Opportunités Europe Perial AM | 6,10 % | 220 € |
| 29 | Sofipierre Sofidy | 6,03 % | 5 950 € |
| 30 | Principal Inside Principal AM | 6,00 % objectif, 1er exercice | 2 500 € |
| 31 | Corum Eurion Corum AM | 5,73 % | 215 € |
| 32 | NCap Régions Norma Capital | 5,72 % | 3 350 € |
| 33 | Upeka Axipit REP | 5,71 % | 1 030 € |
| 34 | Elialys Advenis REIM | 5,62 % | 1 020 € |
| 35 | Corum XL Corum AM | 5,30 % | 195 € |
| 36 | Épargne Pierre Atland Voisin | 5,28 % | 208 € |
| 37 | Immorente Sofidy | 5,00 % | 340 € |
| 38 | Cristal Rente Inter Gestion | 5,00 % | 256 € |
| 39 | R Start (Corum Start) Corum AM | en constitution | 200 € |
Taux de distribution 2025 publiés par les sociétés de gestion (bulletins trimestriels et rapports annuels). « Hors France » : part du patrimoine investie hors de France, d'après le dernier bulletin. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures ; le capital et les revenus ne sont pas garantis.
Diversifiée en France ou en Europe ?
Le patrimoine est du même type, la différence se joue à l'impôt. Les loyers de source européenne ne supportent pas les 17,2 % de prélèvements sociaux et sont imposés à taux réduit grâce aux conventions fiscales. À tranche marginale égale, une SCPI européenne à 6 % peut rapporter plus net qu'une française à 7 %. Le détail fiscal, avec le simulateur →
Diversifiée ou spécialisée ?
Une SCPI spécialisée parie sur un secteur ; une diversifiée lisse les cycles. Beaucoup d'épargnants prennent une base diversifiée et la complètent par une thématique : logistique ou santé. Le dosage dépend de votre horizon et de votre tolérance au risque, ce que l'on regarde ensemble lors d'un premier échange.
Questions fréquentes
Une SCPI diversifiée répartit son patrimoine sur deux dimensions à la fois : plusieurs classes d'actifs (bureaux, commerces, entrepôts, santé, hôtels…) et plusieurs territoires (France, Allemagne, Espagne, Pays-Bas, Italie…). La vacance d'un secteur ou le cycle d'un pays est amorti par les autres. C'est aujourd'hui la catégorie dominante du marché : 80 % de la collecte nette du 1er semestre 2026 (ASPIM). Dans notre sélection, 39 SCPI sur 51 sont diversifiées, et 24 d'entre elles investissent principalement hors de France.
Parce que le marché a changé de camp en trois ans. Depuis 2023, la correction des grandes SCPI historiques, très exposées aux bureaux, a produit 54 baisses de prix de part contre 28 hausses dans notre observatoire. L'épargne est allée vers les SCPI qui ne dépendent ni d'un secteur ni d'un pays : 45 % de la collecte brute en 2023, 68 % en 2024, 65 % en 2025, 72 % au 1er trimestre 2026 ; en collecte nette, 80 % au 1er semestre 2026 (ASPIM). La diversification n'est plus une option de prudence, c'est le cœur du marché.
On distingue les SCPI de rendement (qui distribuent des loyers, diversifiées ou spécialisées par secteur), les SCPI fiscales (Pinel, Malraux, déficit foncier, qui visent une réduction d'impôt) et les SCPI de plus-value (qui visent la revalorisation du patrimoine plutôt que le revenu). Les SCPI diversifiées appartiennent à la première famille, la plus large du marché.
Une SCPI spécialisée (logistique, santé, commerces) parie sur un secteur : plus de potentiel si le secteur est porteur, plus d'exposition s'il se retourne. Une SCPI diversifiée lisse ces cycles. En pratique, beaucoup d'épargnants combinent les deux : une base diversifiée, complétée par une ou deux SCPI thématiques. Le bon dosage dépend de votre horizon et de votre tolérance au risque.
La géographie change surtout la fiscalité : les revenus de source européenne ne supportent pas les 17,2 % de prélèvements sociaux et bénéficient d'un impôt réduit via les conventions fiscales. Dans notre liste, 24 SCPI diversifiées investissent principalement en Europe, 10 en France et 5 panachent les deux. Le détail fiscal est sur notre page consacrée aux SCPI européennes.
Laquelle de ces 39 SCPI pour vous ?
La liste dit ce que chaque SCPI est. Elle ne dit pas ce qui convient à votre situation, votre fiscalité et votre horizon. C'est l'objet d'un premier échange, gratuit et sans engagement.