SCPI santé et éducation : ce que disent les chiffres 2025
Pendant dix ans, l'immobilier de santé a été vendu comme la thématique défensive par excellence. Les chiffres 2025 de l'ASPIM racontent une autre histoire. Voici ce qui s'est passé, pourquoi, et ce que cela change concrètement SCPI par SCPI.
Mis à jour en juillet 2026 · Analyse par Pascal Elissalde, conseiller en gestion de patrimoine indépendant
Non, les SCPI de santé n'ont pas joué leur rôle de valeur refuge en 2025. Selon l'ASPIM-IEIF (rapport statistique détaillé du 4e trimestre 2025), la catégorie santé et éducation pèse 10 % de la capitalisation du marché des SCPI, a distribué 4,19 % sur l'année, mais a vu son prix de part reculer de 5,5 %, soit une performance globale annuelle de -1,32 %. C'est l'une des trois seules catégories en négatif, avec les bureaux (-0,25 %) et le résidentiel (-4,46 %), quand les SCPI diversifiées affichent +6,27 %. La raison n'est pas les loyers, qui ont tenu : c'est la valeur des murs, réexpertisée à la baisse après la remontée des taux, sur des actifs achetés cher entre 2019 et 2022. Attention toutefois : cette moyenne est pondérée par la capitalisation et ne décrit aucune SCPI en particulier. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et le capital n'est pas garanti.
Source : ASPIM-IEIF, rapport statistique détaillé sur les fonds immobiliers grand public, 4e trimestre 2025, tableau « Distribution et valorisation des SCPI en 2025 ». Performance globale annuelle = taux de distribution + variation du prix de part (revalorisation du 31/12/2024 au 01/01/2026).
Le fait central : la santé a reculé en 2025
Commençons par le chiffre qui dérange, parce qu'il est vérifiable et qu'il structure tout le reste. En 2025, la catégorie santé et éducation affiche une performance globale annuelle de -1,32 %. Elle a pourtant distribué 4,19 % de revenus sur l'année : c'est le recul du prix de part, -5,5 %, qui a effacé la distribution et fait basculer le total en négatif.
Sur les sept stratégies suivies par l'ASPIM, seules trois terminent 2025 en performance globale négative : les bureaux, le résidentiel, et la santé et l'éducation. Pour une thématique vendue depuis dix ans comme la plus résiliente du marché, c'est un résultat qui mérite mieux qu'un silence commercial.
| Stratégie | Part de la capitalisation | Taux de distribution 2025 | Variation du prix de part | Performance globale 2025 |
|---|---|---|---|---|
| Diversifiée | 21 % | 5,99 % | +0,3 % | +6,27 % |
| Logistique et locaux d'activité | 2 % | 5,59 % | +0,2 % | +5,83 % |
| Hôtels, tourisme, loisirs | < 2 % | 5,10 % | 0,0 % | +5,10 % |
| Commerces | 7 % | 4,91 % | -0,8 % | +4,14 % |
| Bureaux | 56 % | 4,62 % | -4,9 % | -0,25 % |
| Santé et éducation | 10 % | 4,19 % | -5,5 % | -1,32 % |
| Résidentiel | 4 % | 4,19 % | -8,6 % | -4,46 % |
| Moyenne du marché | 100 % | 4,92 % | -3,45 % | +1,5 % |
Sources : ASPIM-IEIF, rapport statistique détaillé 4e trimestre 2025 (données par stratégie) ; ASPIM, « Principaux indicateurs des SCPI en 2025 », publiés en mai 2026 (moyennes de marché). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Pourquoi la santé a corrigé
Il faut bien distinguer deux choses qu'on confond en permanence sur cette thématique : le loyer et la valeur des murs. Les loyers de l'immobilier de santé ont plutôt bien tenu en 2025 — c'est le sens des 4,19 % distribués. Ce qui a baissé, c'est la valeur des immeubles. Et cela s'explique par trois mécanismes qui se cumulent.
La valeur d'un immeuble de rendement est, pour simplifier, son loyer divisé par le taux de rendement exigé par le marché. Quand les taux d'intérêt remontent, ce taux exigé remonte aussi, et la valeur baisse — même si le loyer, lui, n'a pas bougé d'un euro. Un actif acheté sur un taux très bas est donc le plus sensible à ce mouvement. C'est précisément le cas de la santé.
C'est le paradoxe de cette classe d'actifs. Parce que tout le monde la jugeait défensive, elle a attiré massivement les capitaux institutionnels avant 2022, ce qui a comprimé les taux de rendement à l'achat à des niveaux très bas. Cette réputation de sécurité a fait monter les prix ; la remontée des taux a corrigé ces prix plus fortement qu'ailleurs. La réputation défensive a donc, mécaniquement, créé une partie du risque de prix.
Un EHPAD ou une clinique ne vaut que par l'exploitant qui l'occupe : le bail est long, mais il repose souvent sur un opérateur unique et spécialisé. Un immeuble de bureaux vide se reloue à un autre locataire ; un EHPAD vide se reconvertit difficilement. Les difficultés financières et réputationnelles de plusieurs grands groupes d'exploitation depuis 2022 ont conduit les experts à exiger une prime de risque plus élevée sur ces actifs, ce qui pèse sur les valeurs d'expertise.
La catégorie santé et éducation pèse 10 % de la capitalisation du marché, mais elle est portée par un petit nombre de SCPI de grande taille, souvent anciennes, qui ont constitué l'essentiel de leur patrimoine avant la correction. Quand ces véhicules réajustent leur prix, ils font bouger toute la statistique de la catégorie — sans que cela dise quoi que ce soit des SCPI plus récentes.
L'immobilier de santé n'a pas failli sur ce qu'il promettait vraiment : la régularité des loyers. Il a corrigé sur ce qu'on lui prêtait à tort : la stabilité du prix de la part. Un bail de quinze ans sécurise un revenu, il ne fige pas une valeur d'expertise. Les deux sont indépendants, et c'est toute la leçon de 2025.
-1,32 % ne veut pas dire que chaque SCPI santé a fait -1,32 %
C'est le point où la plupart des analyses dérapent, dans un sens comme dans l'autre. La performance d'une catégorie publiée par l'ASPIM est une moyenne pondérée par la capitalisation. Ce n'est pas la moyenne des SCPI : c'est la moyenne des euros investis. Une SCPI qui pèse trois milliards d'euros y compte cent fois plus qu'une SCPI qui en pèse trente millions.
Concrètement : le -1,32 % décrit le sort du stock historiquede l'immobilier de santé, constitué pour l'essentiel avant 2022. Il ne décrit pas une SCPI de santé lancée en 2024, qui a acheté ses actifs après la correction, à des taux de rendement redevenus normaux. Ces deux véhicules portent le même label « santé » et n'ont pas vécu la même année.
Le même raisonnement vaut à l'échelle du marché entier, et il est vérifiable : si la moyenne du marché affiche -3,45 % sur le prix de part, en nombre de SCPI 66 % ont laissé leur prix inchangé, 15 % l'ont augmenté et 18 %l'ont baissé. Nous détaillons ce mécanisme dans notre analyse « Les SCPI ont-elles baissé en 2025 ? ».
Cette nuance ne doit pas servir à évacuer le sujet. Le -5,5 % est réel, il a été subi par de vrais épargnants, et il n'est pas terminé par décret : le prix d'une part suit des expertises revues chaque année. Une SCPI de santé qui n'a pas baissé en 2025 peut baisser demain. Le capital et les revenus ne sont pas garantis.Ce que la moyenne interdit, c'est seulement de conclure « toutes les SCPI santé ont perdu 1,32 % » — ni plus, ni moins.
Les SCPI de santé et d'éducation de notre sélection
Plutôt que de commenter une moyenne, regardons les SCPI thématiques que nous distribuons, une par une, avec leurs chiffres. Trois d'entre elles ont la santé ou l'éducation pour stratégie dominante — et elles ne se ressemblent pas.
| SCPI | TD 2025 | Ticket min. |
|---|---|---|
| Épargne Pierre Sophia Atland Voisin · Santé · Europe | 6,00 % | 4 400 € |
| My Share Education My Share Company · Éducation · Europe | 6,00 % | 6 060 € |
| Pierval Santé Euryale AM · Santé · Europe | 4,06 % | 204 € |
Lisez la colonne « Depuis » avant celle du rendement.Elle explique l'essentiel de l'écart : Pierval Santé a constitué son patrimoine à partir de 2013, donc en grande partie avant la remontée des taux ; les deux autres ont acheté après la correction, sur des taux de rendement redevenus normaux. Le rendement affiché n'est pas une note de qualité de gestion, c'est d'abord la trace d'une date d'achat.
TD 2025 = taux de distribution 2025, brut de fiscalité. Chiffres issus des derniers bulletins trimestriels et des sites des sociétés de gestion, compilés dans notre Observatoire des SCPI. À vérifier dans la documentation officielle (note d'information AMF, dernier bulletin trimestriel) avant toute décision. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et le capital n'est pas garanti.
Avec 3,3 Md€ de capitalisation, 253 immeubles et plus de 1 000 locataires, c'est la référence historique du secteur et, à elle seule, une part importante de la statistique de la catégorie. Sa taille lui donne une mutualisation que personne d'autre n'a sur cette thématique. En contrepartie, son patrimoine s'est constitué pour l'essentiel avant la correction, et son prix de souscription (204 €) se situe légèrement au-dessus de sa valeur de reconstitution (199,20 € au 30/12/2025, source Euryale AM) : un point à suivre, pas un signal d'alarme.
Voir notre analyse de Pierval Santé →Lancée en 2024 par Atland Voisin, elle a acheté après la correction, ce qui explique un rendement plus élevé. Mais soyons directs : avec 21 M€ de capitalisation et seulement 7 immeubles loués à 7 exploitants, la mutualisation est quasi inexistante. La défaillance d'un seul exploitant aurait un impact majeur. C'est une poche de diversification à dose maîtrisée, pas un cœur de portefeuille.
Voir notre analyse d'Épargne Pierre Sophia →L'éducation est l'autre versant de la catégorie ASPIM, et un marché à part : écoles, campus, organismes de formation, crèches. Gérée par My Share Company (AXA France et Atland Voisin), cette SCPI reste de taille modeste (48,8 M€), avec un ticket d'entrée élevé. Elle montre surtout qu'il est réducteur de juger « la santé et l'éducation » sur une statistique unique.
Voir notre analyse de My Share Education →L'autre façon de s'exposer à la santé : les SCPI diversifiées
On l'oublie systématiquement : la santé n'est pas réservée aux SCPI thématiques. Plusieurs SCPI diversifiées de notre sélection détiennent une poche santé ou éducation significative, tout en répartissant le risque sur d'autres classes d'actifs et d'autres pays. Ce sont des SCPI diversifiées, pas des SCPI de santé — et c'est précisément l'intérêt.
| SCPI diversifiée | Poche santé / éducation | TD 2025 |
|---|---|---|
| Eden Advenis REIM · Diversifiée · Europe | n.c. | 8,00 % |
| Corum USA Corum AM · Diversifiée · États-Unis | 58 % | 7,70 % |
| Transitions Europe Arkéa REIM · Diversifiée · Europe | 18 % | 7,60 % |
| Remake Live Remake AM · Diversifiée · Europe | 20 % | 7,05 % |
| Cristal Life Inter Gestion · Diversifiée · Europe | 24 % | 6,54 % |
Part santé / éducation calculée à partir de la répartition sectorielle publiée par chaque société de gestion dans son dernier bulletin trimestriel. Le TD est brut de fiscalité et ne préjuge pas des performances futures.
Comment nous regardons une SCPI de santé aujourd'hui
Après 2025, se contenter du discours sur le vieillissement de la population ne suffit plus. Voici les points que nous vérifions avant d'évoquer une SCPI de santé avec un client.
- La date d'acquisition du patrimoine : un actif acheté en 2021 sur un taux de rendement très bas et un actif acheté en 2024 après la correction n'ont pas le même risque de dévalorisation. C'est le critère le plus discriminant sur cette thématique.
- Le prix de part face à la valeur de reconstitution : c'est le thermomètre. Un prix de souscription qui s'éloigne durablement au-dessus de la valeur d'expertise signale une pression future sur le prix.
- La concentration des exploitants : combien de locataires, et quel poids pour le plus gros ? Sur un patrimoine de santé, la solidité de l'opérateur est la qualité de l'actif.
- La taille et la mutualisation : une SCPI de 7 immeubles n'offre pas la même dilution du risque qu'une SCPI de 250 immeubles — quel que soit son rendement affiché.
- La répartition géographique : une SCPI investie hors de France bénéficie généralement d'une fiscalité allégée (pas de prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus de source étrangère), ce qui change le rendement net réel. Voir notre guide sur la fiscalité des SCPI européennes.
- La place dans l'allocation : une thématique concentrée, quelle qu'elle soit, se dimensionne. La vraie erreur de 2025 n'a pas été d'acheter de la santé, mais d'en faire un socle « sans risque ».
Questions fréquentes sur les SCPI de santé
Les SCPI de santé sont-elles un placement défensif ?+
Pas automatiquement, et 2025 l'a montré. La thématique santé repose bien sur des besoins structurels (vieillissement, demande de soins) et des baux longs, ce qui stabilise les loyers. Mais un loyer stable ne protège pas la valeur des murs : en 2025, la catégorie santé et éducation a enregistré la correction de prix de part la plus marquée après le résidentiel (-5,5 %), pour une performance globale annuelle de -1,32 %, selon l'ASPIM-IEIF. Le caractère défensif porte sur le revenu locatif, pas sur le prix de la part. Confondre les deux est l'erreur la plus fréquente sur cette classe d'actifs. Le capital et les revenus ne sont pas garantis.
Quelle a été la performance des SCPI santé en 2025 ?+
La catégorie santé et éducation a distribué 4,19 % en 2025 et affiche une performance globale annuelle de -1,32 %, la distribution étant plus qu'absorbée par un recul de 5,5 % du prix de part (ASPIM-IEIF, rapport statistique détaillé du 4e trimestre 2025). C'est l'une des trois seules catégories en performance globale négative, avec les bureaux (-0,25 %) et le résidentiel (-4,46 %). Attention toutefois : cette moyenne est pondérée par la capitalisation, donc dominée par quelques très gros véhicules historiques. Elle ne décrit pas le sort de chaque SCPI de santé prise individuellement. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Pourquoi le prix des parts de SCPI santé a-t-il baissé en 2025 ?+
Trois mécanismes se cumulent. D'abord la remontée des taux d'intérêt : elle a fait remonter les taux de rendement exigés par les investisseurs, donc baisser la valeur d'expertise des immeubles, y compris ceux dont les loyers sont sécurisés. Ensuite le point de départ : entre 2019 et 2022, l'immobilier de santé était considéré comme la thématique défensive par excellence et se payait cher, avec des taux de rendement à l'achat très bas ; c'est mécaniquement ce qui corrige le plus quand les taux remontent. Enfin la dépendance aux exploitants : la valeur d'un EHPAD ou d'une clinique tient à la solidité de l'opérateur qui l'exploite, et les difficultés de plusieurs grands groupes depuis 2022 ont conduit les experts à relever la prime de risque du secteur. Le prix d'une part suit la valeur des immeubles, réexpertisée chaque année.
Faut-il investir en SCPI santé en 2026 ?+
Cela dépend entièrement de la SCPI et de votre situation, pas de la thématique. La question utile n'est pas « la santé, oui ou non ? » mais « quels murs cette SCPI détient-elle, achetés à quelle date, à quel prix, loués à quel exploitant, et où en est le prix de la part par rapport à la valeur d'expertise ? ». Une SCPI de santé constituée après la correction n'a pas le même point d'entrée qu'un véhicule qui a acquis son patrimoine au sommet du cycle. À l'inverse, une petite SCPI récente concentrée sur quelques actifs porte un risque de concentration élevé, quelle que soit la qualité de sa thématique. C'est exactement ce que nous regardons ligne par ligne lors d'un premier échange. Le capital et les revenus ne sont pas garantis.
SCPI santé ou SCPI éducation : quelle différence ?+
L'ASPIM regroupe les deux dans une même catégorie statistique, mais ce sont deux marchés distincts. Une SCPI de santé détient de l'immobilier médical et médico-social : EHPAD, cliniques, maisons médicales, laboratoires, centres de soins ; sa valeur dépend étroitement de la santé financière des exploitants et de la réglementation du secteur. Une SCPI d'éducation détient des écoles, des campus, des organismes de formation ou des crèches ; ses locataires sont des acteurs de l'enseignement, avec une exposition différente au cycle et à la démographie. Regrouper les deux dans une même statistique est commode, mais un investisseur a tout intérêt à les analyser séparément.
Vous détenez déjà une SCPI de santé ?
C'est souvent la bonne raison d'en parler. Pascal Elissalde, conseiller en gestion de patrimoine indépendant, regarde avec vous ce que détient réellement votre SCPI, où en est son prix par rapport aux expertises, et la place que cette poche doit occuper dans votre allocation. Échange gratuit et sans engagement.
Sources et avertissement — Données par stratégie immobilière (capitalisation, taux de distribution, variation du prix de part, performance globale annuelle) : ASPIM-IEIF, rapport statistique détaillé sur les fonds immobiliers grand public, 4e trimestre 2025. Moyennes de marché : ASPIM, « Principaux indicateurs des SCPI en 2025», publiés en mai 2026. Chiffres des SCPI : derniers bulletins trimestriels et sites des sociétés de gestion. Les taux de distribution sont exprimés bruts de toutes fiscalités. Les SCPI sont un placement de long terme : le capital et les revenus ne sont pas garantis, la valeur des parts peut varier à la hausse comme à la baisse, et la liquidité dépend du marché secondaire des parts. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Cette page est une analyse d'information et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.
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