Diversifiée · EuropeSCPI Eden
SCPI diversifiée européenne d'Advenis REIM, sans frais de souscription, ciblant des marchés de niche à rendements élevés en Europe (Royaume-Uni, Pays-Bas, Finlande, Irlande). Part à 50 €, 100 % hors France. Taux de distribution 2025 de 8 %.
La SCPI Eden est une SCPI diversifiée gérée par Advenis REIM depuis 2024, investie sur le secteur Diversifiée · Europe. Elle a distribué un taux de distribution de 8,00 % en 2025, pour un prix de part de 50 € et un ticket d'entrée à partir de 1 000 €. Son taux d'occupation s'élève à 100 % et sa capitalisation à 59,73 M€. Elle est proposée sans frais de souscription sur SCPI Select.
du marché 2025
L'essentiel en 30 secondes
Un investisseur qui veut une exposition européenne sans frais d'entrée et accepte une SCPI en construction.
Zéro frais de souscription, label ISR, gestionnaire expérimenté et exposition 100 % européenne avec l'avantage fiscal.
Les 8 % de 2025 ne sont pas le bon repère : le gestionnaire vise 6,5 % à terme. Six immeubles seulement, et des frais de gestion élevés.
Une brique européenne bien née, à condition de raisonner sur le rendement cible et non sur celui de démarrage.
Prix de part et valeur de reconstitution
Ce que vaut vraiment une part, face à ce que vous la payez
Vous souscrivez une part 0,4 % plus cher que ce que coûterait la reconstitution du patrimoine à neuf, frais compris. L'AMF impose que cet écart reste dans un tunnel de ±10 %.
Voir le détail par arrêté publié
| Arrêté | Val. reconst. | Prix | Écart |
|---|---|---|---|
| 31/12/2025 | 49,38 € | 50,00 € | +1,3 % |
| 31/03/2026 | 49,38 € | 50,00 € | +1,3 % |
| 30/06/2026 | 49,81 € | 50,00 € | +0,4 % |
- 31/12/2025 — Bulletin trimestriel T4 2025, Advenis REIM (valeur de reconstitution prévisionnelle au 31/12/2025)
- 31/03/2026 — Bulletin trimestriel T1 2026, Advenis REIM (valeur prévisionnelle republiée)
- 30/06/2026 — Bulletin trimestriel T2 2026 n°6, Advenis REIM (première valeur issue d'une expertise, non plus prévisionnelle)
Pour aller plus loin : ce qu'une décote veut vraiment dire, les SCPI qui ont revalorisé leur prix en 2026 et celles qui l'ont baissé. Et les données à jour, SCPI par SCPI : la décote de toutes les SCPI et l'observatoire des mouvements de prix.
Chiffres publiés par Advenis REIM. La société de gestion est seule décisionnaire d'une éventuelle évolution du prix de part, à la hausse comme à la baisse, et n'est pas tenue de le faire évoluer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et le capital n'est pas garanti.
Chiffres clés de la SCPI Eden
Les frais de la SCPI Eden
Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.
Source : Note d information et rapport annuel 2024 Advenis REIM. Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.
Présentation de la SCPI Eden
Eden est une SCPI de rendement diversifiée gérée par Advenis REIM, lancée en décembre 2024. Elle appartient à la nouvelle génération de SCPI sans frais de souscription : 0 % à l'entrée, ce qui permet à l'investisseur d'être à l'équilibre dès le départ, sans avoir à attendre plusieurs années pour amortir des frais d'entrée. Elle est par ailleurs labellisée ISR.
Eden affiche une capitalisation de 59,73 millions d'euros (au 30/06/2026) pour environ 1 860 associés, avec un taux d'occupation financier de 100 % (au 31/12/2025). C'est une SCPI récente, investie à 100 % hors de France, sur des marchés d'Europe du Nord et de l'Ouest.
Le prix de la part est de 50 €. Le modèle est sans frais d'entrée : il n'y a pas de décote de commission de souscription à l'achat. En contrepartie, une commission de retrait de 6 % TTC s'applique en cas de revente avant 5 ans ; passé ce délai, le prix de retrait rejoint le prix de souscription. Eden a distribué 8 % en 2025, avec un objectif annoncé de 6,5 % à terme.
Origines et vision : la société de gestion Advenis REIM
Advenis REIM est la branche de gestion immobilière du groupe Advenis, acteur établi du conseil en gestion de patrimoine et de l'immobilier. Elle gère plusieurs SCPI et dispose d'une expérience reconnue sur l'immobilier européen, notamment dans les pays germaniques et d'Europe du Nord.
Avec Eden, Advenis a fait le choix d'un positionnement qu'elle qualifie elle-même d'iconoclaste : une SCPI sans frais d'entrée, paneuropéenne, ciblant des actifs qui soutiennent le développement des PME et ETI. Ce choix de modèle sans frais traduit une volonté d'aligner les intérêts du gestionnaire sur ceux des associés, la société se rémunérant principalement sur la gestion et non sur l'entrée.
Stratégie d'investissement : Europe hors France et marchés de niche
Eden investit exclusivement hors de France, sur quatre marchés : le Royaume-Uni, les Pays-Bas, la Finlande, entrée au patrimoine au deuxième trimestre 2026, et l'Irlande. Cette concentration géographique sur l'Europe du Nord et de l'Ouest est un choix assumé, sur des marchés immobiliers matures et liquides, mais qui implique une exposition au risque de change pour la partie hors zone euro (Royaume-Uni notamment).
Côté typologie, le portefeuille est diversifié entre logistique, bureaux, actifs d'éducation, locaux industriels et commerce, avec une logique de soutien au développement des entreprises de taille moyenne. Cette diversification sectorielle permet de répartir le risque locatif sur plusieurs moteurs économiques.
La stratégie vise des marchés de niche offrant des rendements supérieurs à la moyenne, ce qui explique le niveau de distribution élevé du démarrage. Comme toujours, ce type de positionnement demande une sélection rigoureuse des actifs, d'où l'importance de l'expérience du gestionnaire.
Patrimoine et occupation
Au 30 juin 2026, Eden détient 9 immeubles répartis sur le Royaume-Uni, les Pays-Bas, la Finlande et l'Irlande, avec un taux d'occupation financier de 100 %. Sur un patrimoine encore restreint, ce plein taux d'occupation est un bon signal, mais il faut le lire avec prudence : la concentration sur un petit nombre d'actifs signifie qu'un seul départ de locataire pourrait peser plus lourdement que sur un grand portefeuille.
C'est le propre d'une SCPI en phase de constitution : la mutualisation du risque s'améliorera à mesure que le parc grandira. À ce stade, Eden est plus exposée à la qualité individuelle de chacun de ses actifs.
Comment investir dans Eden
Eden est accessible à partir de 20 parts, soit 1 000 €, au prix de 50 € la part. Combinée à l'absence de frais de souscription, cette accessibilité en fait une SCPI ouverte aux investisseurs qui débutent ou qui veulent tester une exposition européenne sans frais d'entrée.
Elle se détient en pleine propriété, en démembrement ou via des versements programmés. L'absence de frais d'entrée n'élimine pas le coût de sortie : Advenis applique une commission de retrait de 6 % TTC sur les parts revendues avant 5 ans (au-delà, le prix de retrait est égal au prix de souscription). Comme toute SCPI, Eden doit donc s'envisager sur un horizon long, d'autant que la valeur de réalisation reste inférieure au prix de souscription le temps que le patrimoine se constitue.
Performance et fiscalité d'Eden
Eden a affiché un taux de distribution de 8 % en 2025, mais il faut souligner que la société de gestion communique un objectif de 6,5 % à terme. Autrement dit, le 8 % comporte une part d'effet de démarrage et n'a pas vocation à être maintenu indéfiniment : c'est le chiffre de 6,5 % qui doit servir de référence pour se projeter, ce qui reste un bon niveau de rendement.
Le grand atout d'Eden est son absence de frais de souscription. En contrepartie, la commission de gestion, à 15 % HT des loyers, est supérieure à la moyenne du marché : c'est ainsi que le gestionnaire se rémunère. Ce point est à intégrer, même s'il est déjà reflété dans le rendement net affiché.
Sur le plan fiscal, Eden étant investie à 100 % hors de France, ses revenus de source étrangère bénéficient des conventions fiscales internationales et échappent généralement aux prélèvements sociaux français de 17,2 %. C'est un avantage net notable pour les contribuables fortement imposés, dont l'ampleur dépend de votre tranche marginale.
Notre avis sur Eden
Voici l'analyse de nos conseillers. Eden coche des cases intéressantes : 0 % de frais de souscription, label ISR, gestionnaire expérimenté (Advenis REIM) et exposition 100 % européenne avec l'avantage fiscal qui va avec. Pour un investisseur qui veut une exposition hors France sans payer de frais d'entrée, c'est une option à considérer.
Le point d'honnêteté que nous tenons à souligner : le rendement de 8 % en 2025 n'est pas le bon repère. Le gestionnaire lui-même vise 6,5 % à terme, ce qui reste très correct, mais il faut raisonner sur ce chiffre et non sur le pic de démarrage. C'est exactement le genre de nuance que nous apportons pour éviter les déceptions.
Nos points de vigilance : Eden est une SCPI très jeune (fin 2024), avec un patrimoine encore réduit (9 immeubles) donc une mutualisation limitée, des frais de gestion élevés (15 % HT), et une exposition au risque de change sur la partie britannique. Elle se conçoit en poche de diversification, pas en support unique.
Notre conclusion : Eden est une SCPI sans frais bien née, à condition d'avoir en tête le rendement cible réaliste et d'accepter le profil d'une SCPI en construction. Elle a sa place comme brique européenne dans une allocation diversifiée. Le bon dosage se décide selon votre situation, et nos conseillers peuvent en discuter avec vous lors d'un échange gratuit.
Capitalisation 59,73 M€ et TOF 100 % au 30/06/2026 (bulletin trimestriel T2 2026 n°6 Advenis REIM). Prix 50 € et TD 2025 de 8,00 % confirmés. Reportez-vous au dernier bulletin trimestriel avant toute décision.
Pas besoin de vous y connaître. On vous guide.
Laissez votre prénom et votre numéro. Un conseiller vous rappelle sous 24h, sans engagement, et construit votre projet SCPI avec vous, pas à pas.
SCPI similaires à Eden
Dernier bulletin trimestriel
Bulletin d'information publié par Advenis REIM — dernières données au T1 2026.
Actualités de Eden
Advenis REIM annonce qu'Eden adoptera prochainement une distribution mensuelle des revenus, en complément du versement trimestriel : l'associé pourra percevoir ses loyers chaque mois plutôt que tous les trois mois. Lancée fin 2024, sans frais de souscription et investie à 100 % hors de France, Eden a servi un taux de distribution de 8,00 % en 2025 (non garanti).
Source →La SCPI Eden (Advenis REIM) a signé sa dixième acquisition et sa troisième en Finlande : un actif light industrial de 5 141 m² à Tampere, troisième ville du pays et pôle technologique et industriel de plus de 250 000 habitants. L'immeuble est entièrement loué à Plugit Finland Oy, acteur de référence de la recharge rapide pour véhicules électriques dans les pays nordiques, qui exploite plus de 1 100 bornes de recharge rapide en courant continu et plus de 15 000 points de charge. Durée résiduelle moyenne des baux : 9,9 ans. Montant et rendement non communiqués par le gestionnaire.
Source →La SCPI Eden (Advenis REIM) a acquis un commerce de pied d'immeuble de 614 m² sur une artère commerçante de Manchester, intégralement loué à Schuh Limited, enseigne britannique de chaussures, avec une durée résiduelle moyenne de bail de 5,8 ans. C'est la 9e opération de la SCPI et son 4e actif au Royaume-Uni, un marché qui a enregistré 75,4 Md€ d'investissements en 2025 (+11 %), dont 13 % en commerce, selon Advenis REIM. Montant et rendement non communiqués.
Source →La SCPI Eden (Advenis REIM) a acquis pour 6 M€ un actif light industrial de 2 149 m² à Oulu, en Finlande. Il s'agit de sa deuxième implantation sur le marché finlandais, après une plateforme logistique près d'Helsinki. L'immeuble est entièrement loué à Eastman Chemical Company, groupe chimique américain, avec une durée résiduelle de bail de 14 ans.
Source →Tout savoir sur la SCPI Eden
Quel est le rendement de la SCPI Eden ?+
La SCPI Eden, gérée par Advenis REIM, a affiché un taux de distribution de 8,00 % en 2025. Ce taux n'est pas garanti et peut évoluer chaque année selon les loyers perçus et la valorisation du patrimoine. Il doit s'apprécier avec la variation de la valeur de part pour mesurer la performance globale.
Comment investir dans la SCPI Eden ?+
Vous pouvez souscrire à la SCPI Eden en ligne via SCPI Select, à partir d'un ticket d'entrée de 1 000 € (50 € la part). La souscription se fait en pleine propriété, en démembrement ou via des versements programmés, avec l'accompagnement gratuit d'un conseiller agréé.
Quels sont les frais de la SCPI Eden ?+
La SCPI Eden est proposée sans frais de souscription. Des frais de gestion annuels, déjà déduits du taux de distribution affiché, rémunèrent la société de gestion Advenis REIM.
La SCPI Eden est-elle un bon investissement en 2026 ?+
Eden est une SCPI diversifiée (Diversifiée · Europe) gérée par Advenis REIM depuis 2024, avec une capitalisation de 59,73 M€ et un taux d'occupation de 100 %. Comme toute SCPI, c'est un placement de long terme dont le capital n'est pas garanti. Son adéquation à votre situation dépend de votre profil et de vos objectifs : un conseiller SCPI Select peut l'évaluer gratuitement avec vous.
J'analyse personnellement chaque SCPI référencée sur ce site. Si Eden figure dans notre sélection, c'est qu'elle a passé notre grille de 15 critères — dont le track record du gestionnaire et le pilotage de la collecte, que je vérifie directement avec les équipes de Advenis REIM.