Simulateur SCPI en démembrement : décote et transmission
Achetez la nue-propriété de parts de SCPI avec une décote, sans fiscalité pendant la durée du démembrement. Calculez votre valeur à terme (temporaire) ou votre valeur de transmission (viager, barème 669 du CGI).
Clé de démembrement appliquée : nue-propriété = 60 % de la pleine propriété
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- Le démembrement sépare l'usufruit (les loyers) de la nue-propriété (le capital). Le nu-propriétaire achète décoté.
- Pendant le démembrement : aucun revenu, donc 0 impôt sur le revenu, 0 prélèvements sociaux, hors IFI.
- Décote temporaire : ≈ 40 % sur 10 ans, jusqu'à ≈ 57 % sur 20 ans. À terme, la pleine propriété se reconstitue sans fiscalité.
- En viager, la valeur suit le barème de l'article 669 du CGI selon l'âge : outil de transmission sans droits au décès.
Le démembrement temporaire de SCPI
En démembrement temporaire, vous achetez la nue-propriété de parts de SCPI à prix réduit, pour une durée fixe (3 à 20 ans). Pendant cette période, c'est l'usufruitier qui perçoit les loyers : vous ne touchez rien, donc vous n'êtes pas imposé. À l'échéance, vous récupérez automatiquement la pleine propriété, et commencez à percevoir les revenus.
C'est l'outil idéal pour un contribuable fortement fiscalisé qui prépare un complément de revenus futur (une retraite, par exemple) sans alourdir son imposition aujourd'hui. La décote appliquée dépend de la durée :
| Durée | Nue-propriété | Décote à l'achat |
|---|---|---|
| 3 ans | 85 % | −15 % |
| 5 ans | 72 % | −28 % |
| 7 ans | 66 % | −34 % |
| 10 ans | 60 % | −40 % |
| 12 ans | 56 % | −44 % |
| 15 ans | 52 % | −48 % |
| 20 ans | 43 % | −57 % |
Clés de démembrement indicatives, propres à chaque société de gestion. La plus-value mécanique (reconstitution de la pleine propriété) n'est pas imposable. Non contractuel.
Le démembrement viager et la transmission
En démembrement viager, l'usufruit dure toute la vie de l'usufruitier. La valeur de la nue-propriété transmise est fixée par le barème de l'article 669 du CGI, selon l'âge de l'usufruitier. C'est un levier de transmission : les parents donnent la nue-propriété à leurs enfants (base de calcul décotée, donc droits de donation réduits) tout en conservant les loyers leur vie durant. Au décès, les enfants deviennent pleinement propriétaires sans aucun droit supplémentaire.
| Âge de l'usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Jusqu'à 20 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| À partir de 91 ans | 10 % | 90 % |
Barème de l'article 669 du Code général des impôts. La donation démembrée relève de règles fiscales spécifiques : un conseil personnalisé est indispensable.
Questions fréquentes
Le démembrement sépare la propriété des parts en deux droits : l'usufruit (percevoir les loyers) et la nue-propriété (détenir le capital). En achetant la nue-propriété, vous payez un prix décoté et vous ne percevez aucun revenu pendant la durée du démembrement : vous n'êtes donc pas imposé sur ces loyers. À l'échéance, vous récupérez automatiquement la pleine propriété, sans fiscalité sur la plus-value mécanique.
La décote dépend de la durée du démembrement et de la clé retenue par la société de gestion. En pratique de marché, elle va d'environ 15 % sur 3 ans à près de 57 % sur 20 ans. Sur une durée de 10 ans, la nue-propriété vaut généralement autour de 60 % de la pleine propriété, soit une décote d'environ 40 %. Plus la durée est longue, plus la décote est forte.
Pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu : il n'y a donc ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux à payer. Les parts en nue-propriété sont également exonérées d'IFI (c'est l'usufruitier qui les déclare). À la fin, la reconstitution de la pleine propriété n'est pas un événement imposable. C'est un outil d'optimisation puissant pour les contribuables fortement fiscalisés.
Le démembrement temporaire a une durée fixe (3 à 20 ans) : il sert à préparer un complément de revenus futur en investissant décoté, sans fiscalité pendant la période. Le démembrement viager dure toute la vie de l'usufruitier : la valeur de la nue-propriété est fixée par le barème de l'article 669 du CGI selon l'âge. Il sert surtout à la transmission : les parents gardent les loyers, les enfants reçoivent la nue-propriété et deviennent pleinement propriétaires sans droits au décès.
Le démembrement temporaire convient aux investisseurs fortement fiscalisés (TMI 30 % et plus) qui n'ont pas besoin de revenus immédiats et préparent un complément futur, par exemple la retraite. Le démembrement viager s'adresse aux parents qui veulent transmettre un patrimoine à leurs enfants tout en conservant les revenus. Dans les deux cas, un accompagnement est recommandé pour caler la durée et la clé avec votre situation.
Structurez votre démembrement SCPI
Le simulateur donne un ordre de grandeur. Pour caler la durée, la clé et le montage (optimisation ou transmission) avec votre situation, je vous accompagne pas à pas.
