Diversifiée · FranceSCPI Mistral Sélection
SCPI diversifiée de Swiss Life REIM, investissant dans des actifs sélectionnés en France et en Europe du Sud avec un double filtre rendement et qualité d'emplacement. 0 % de frais de souscription.
La SCPI Mistral Sélection est une SCPI diversifiée gérée par Swiss Life REIM depuis 2024, investie sur le secteur Diversifiée · France. Elle a distribué un taux de distribution de 8,07 % en 2025, pour un prix de part de 180 € et un ticket d'entrée à partir de 180 €. Son taux d'occupation s'élève à 98,78 % et sa capitalisation à 71,5 M€. Elle est proposée sans frais de souscription sur SCPI Select.
du marché 2025
L'essentiel en 30 secondes
Un investisseur même prudent, attaché à la qualité du gestionnaire, en diversification.
Un rendement au-dessus de son objectif, aucun frais d'entrée et l'adossement à un grand groupe.
SCPI jeune (2024) et encore modeste : les 8,07 % comportent un effet de démarrage qui se normalisera, et l'historique est court.
Une brique de diversification de qualité, à un poids adapté à son profil de jeune SCPI.
Prix de part et valeur de reconstitution
Ce que vaut vraiment une part, face à ce que vous la payez
Vous souscrivez une part 1,1 % moins cher que ce que coûterait la reconstitution du patrimoine à neuf, frais compris. L'AMF impose que cet écart reste dans un tunnel de ±10 %.
À lire avec prudence. Mistral Sélection a été lancée en 2024. Sur une SCPI récente, la valeur de reconstitution intègre des frais d'acquisition et de collecte engagés il y a peu : une partie de cet écart est mécanique et ne traduit pas, à elle seule, une sous-valorisation du patrimoine.
Voir le détail par arrêté publié
| Arrêté | Val. reconst. | Prix | Écart |
|---|---|---|---|
| 30/06/2025 | 181,67 € | 180,00 € | −0,9 % |
| 31/12/2025 | 182,19 € | 180,00 € | −1,2 % |
| 31/03/2026 | 182,19 € | 180,00 € | −1,2 % |
| 30/06/2026 | 182,09 € | 180,00 € | −1,1 % |
- 30/06/2025 — Bulletin trimestriel T3 2025, Swiss Life REIM
- 31/12/2025 — Bulletin trimestriel T1 2026, Swiss Life REIM
- 31/03/2026 — Bulletin trimestriel T1 2026, Swiss Life REIM (expertise arrêtée au 31/12/2025, republiée dans ce bulletin)
- 30/06/2026 — Bulletin trimestriel T2 2026 n°26/02, Swiss Life REIM (valeur de reconstitution au 30/06/2026)
Pour aller plus loin : ce qu'une décote veut vraiment dire, les SCPI qui ont revalorisé leur prix en 2026 et celles qui l'ont baissé. Et les données à jour, SCPI par SCPI : la décote de toutes les SCPI et l'observatoire des mouvements de prix.
Chiffres publiés par Swiss Life REIM. La société de gestion est seule décisionnaire d'une éventuelle évolution du prix de part, à la hausse comme à la baisse, et n'est pas tenue de le faire évoluer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et le capital n'est pas garanti.
Chiffres clés de la SCPI Mistral Sélection
Les frais de la SCPI Mistral Sélection
Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.
Source : Note d'information, p. 29 et 38. Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.
Présentation de la SCPI Mistral Sélection
Mistral Sélection est une SCPI de rendement diversifiée gérée par Swiss Life Asset Managers France, filiale du grand assureur Swiss Life. Elle appartient à la nouvelle génération de SCPI : sans frais de souscription et adossée à un acteur institutionnel solide. Cet adossement est un facteur de réassurance important pour une SCPI récente.
Pour 2025, Mistral Sélection a affiché un taux de distribution de 8,07 %, dépassant son objectif minimum de 7,5 %. Sa capitalisation a bondi de 153 % sur l'année pour atteindre 46 millions d'euros, signe d'une collecte très dynamique. C'est néanmoins une SCPI jeune et encore de taille modeste, en pleine construction.
Le prix de la part est de 180 €, pour une valeur de reconstitution légèrement supérieure de 182,09 €. Le modèle sans frais d'entrée et l'adossement à Swiss Life en font une SCPI au profil intéressant pour qui cherche du rendement avec la sécurité d'un grand groupe.
Origines et vision : la société de gestion Swiss Life AM France
Swiss Life Asset Managers France est née en 2019 de la fusion de deux entités du groupe Swiss Life. C'est le bras de gestion d'actifs d'un grand assureur européen, ce qui lui confère une solidité institutionnelle et des moyens importants. Gérer l'épargne immobilière fait partie du cœur de métier d'un assureur, qui sait piloter des actifs de long terme.
Avec Mistral Sélection, Swiss Life AM a opté pour un modèle moderne : une SCPI sans frais de souscription, qui aligne les intérêts de la société sur ceux des épargnants, et une stratégie de sélection rigoureuse. La société applique un double filtre, rendement et qualité d'emplacement, pour construire un patrimoine équilibré. L'adossement à Swiss Life donne de la crédibilité à cette jeune SCPI.
Stratégie d'investissement : sélection et diversification
Mistral Sélection applique une stratégie de sélection rigoureuse, avec un double filtre : le rendement potentiel et la qualité de l'emplacement. Cette discipline vise à construire un patrimoine à la fois performant et résilient, en évitant les actifs au rendement attractif mais de mauvaise qualité.
Géographiquement, la SCPI est investie en France (majoritaire) et en Europe du Sud (Italie, Portugal), avec une diversification en cours. Cette répartition apporte un avantage fiscal sur la part de revenus de source étrangère. Côté typologie, le portefeuille est dominé par le commerce, complété par des bureaux et de la logistique.
La forte croissance de la collecte (+153 % en un an) permet à Mistral Sélection de diversifier rapidement son patrimoine, ce qui est un atout. La société poursuit son développement notamment au Portugal et en Italie. Comme pour toute jeune SCPI, la qualité de la sélection sera déterminante sur la durée.
Patrimoine et phase de croissance
Mistral Sélection est en pleine phase de croissance, avec une capitalisation de 46 millions d'euros encore modeste mais en forte progression. Le taux d'occupation financier de 97,11 % est solide et traduit un patrimoine bien loué, fruit de la sélection rigoureuse revendiquée par Swiss Life AM.
La valeur de reconstitution supérieure au prix de part est un signal positif sur la qualité du patrimoine. La SCPI bénéficie de la dynamique d'une collecte soutenue pour diversifier son parc. Reste que son historique est court et sa taille encore modeste : la robustesse à long terme devra se confirmer avec la maturité.
Comment investir dans Mistral Sélection
Mistral Sélection est accessible dès une part, soit 180 €, ce qui en fait une SCPI très accessible. L'absence de frais de souscription est un atout : vous êtes à l'équilibre dès le départ. Elle se détient en pleine propriété, en démembrement ou via des versements programmés.
Grâce à son modèle sans frais, à son adossement à Swiss Life et à son exposition principalement en euros (France, Italie, Portugal), Mistral Sélection peut s'envisager comme une bonne brique de diversification dans une allocation, y compris pour un profil prudent attaché à la solidité du gestionnaire. Un conseiller peut vous aider à déterminer son poids.
Performance et fiscalité de Mistral Sélection
Mistral Sélection a distribué 8,07 % en 2025, dépassant son objectif minimum de 7,5 %. Pour une SCPI lancée en 2024, ce rendement bénéficie en partie d'un effet de démarrage, mais il s'accompagne d'une valeur de reconstitution supérieure au prix de part, signe d'une performance saine et non d'une érosion du capital. Il convient néanmoins d'anticiper une normalisation du rendement à mesure que le patrimoine se stabilise.
Le modèle sans frais de souscription est un avantage net pour l'investisseur. La SCPI se rémunère via la commission de gestion, déjà reflétée dans le rendement affiché.
Sur le plan fiscal, Mistral Sélection combine revenus français (majoritaires, soumis aux revenus fonciers et aux prélèvements sociaux de 17,2 %) et revenus de source étrangère (Italie, Portugal), ces derniers bénéficiant des conventions fiscales et généralement exonérés des prélèvements sociaux. Cette fiscalité mixte offre un avantage partiel, dont l'ampleur dépend de votre tranche marginale.
Notre avis sur Mistral Sélection
Voici l'analyse de nos conseillers. Mistral Sélection nous séduit par la combinaison rendement élevé (8,07 %, au-dessus de son objectif), modèle sans frais d'entrée et adossement à un grand groupe (Swiss Life). C'est un profil rassurant pour une SCPI récente : on bénéficie du dynamisme d'un jeune véhicule avec la solidité institutionnelle d'un assureur de premier plan.
Pour quel profil ? Nous la voyons comme une bonne brique de diversification, accessible même à un profil prudent attaché à la qualité du gestionnaire. Son exposition principalement en euros limite le risque de change, et l'absence de frais d'entrée améliore le rendement réel. La forte croissance de la collecte est un signe de confiance du marché.
Nos points de vigilance : Mistral Sélection reste une SCPI jeune (2024) et de taille encore modeste (46 M€), dont le rendement de 8,07 % comporte un effet de démarrage qui se normalisera. L'historique est court pour juger de la régularité. Comme toute SCPI, le capital n'est pas garanti.
Notre conclusion : Mistral Sélection est une jeune SCPI de qualité, sans frais et bien adossée, qui mérite sa place comme brique de diversification dans une allocation, à un poids adapté à son profil de jeune SCPI. Le bon dosage dépend de votre situation, ce que nos conseillers évaluent avec vous lors d'un échange gratuit.
Chiffres à jour au 31/03/2026 (capitalisation 59,4 M€ et TOF 97,88 % : bulletin trimestriel T1 2026 Swiss Life Asset Managers France). Prix de part 180 € et TD 2025 de 8,07 % confirmés (le TD comporte un effet de démarrage). Valeur de reconstitution au 31/12/2025. Reportez-vous au dernier bulletin trimestriel avant toute décision.
Pas besoin de vous y connaître. On vous guide.
Laissez votre prénom et votre numéro. Un conseiller vous rappelle sous 24h, sans engagement, et construit votre projet SCPI avec vous, pas à pas.
SCPI similaires à Mistral Sélection
Dernier bulletin trimestriel
Bulletin d'information publié par Swiss Life REIM — dernières données au T4 2025.
Actualités de Mistral Sélection
Swiss Life Asset Managers France a acquis pour la SCPI Mistral Sélection un parc de loisirs indoor de 4 200 m² à Alfragide, dans l'aire métropolitaine de Lisbonne, à deux pas d'IKEA Alfragide et du centre commercial Alegro Alfragide. L'actif est loué à JumpYard, enseigne fondée en Suède qui exploite près de trente sites en Europe, principalement en Scandinavie. L'opération est un sale and leaseback assorti d'un bail ferme de quinze ans, pour un rendement à l'acquisition que le gestionnaire annonce « supérieur à 7 % », sans chiffre précis. Elle a été finalisée au cours de l'été et annoncée le 8 septembre 2026, en même temps qu'une salle de sport dans l'agglomération de Porto. Le montant n'a pas été communiqué.
Source →Swiss Life Asset Managers France a acquis pour la SCPI Mistral Sélection une salle de sport d'environ 1 500 m² à Valbom, dans l'agglomération de Porto, le long de l'autoroute A43 et dans un pôle commercial qui accueille un supermarché Continente. Le locataire est Element Gyms, enseigne de fitness à bas coût de SC Fitness, filiale du groupe portugais Sonae Sierra, qui revendique près de 90 clubs et 200 000 membres au Portugal. L'opération est un sale and leaseback assorti d'un bail ferme de quinze ans, pour un rendement à l'acquisition annoncé « supérieur à 7 % », sans chiffre précis. Avec ces deux acquisitions portugaises, le sport et les loisirs pèsent désormais 31 % du portefeuille de la SCPI, et la part située hors de France atteint 67 %, répartie entre l'Italie (26 %), le Portugal (22 %) et l'Espagne (19 %). Le montant n'a pas été communiqué.
Source →Swiss Life Asset Managers France a acquis pour sa SCPI Mistral Sélection trois salles de sport à Murcie (2 035 m²), Grenade (851 m²) et La Corogne (2 158 m²), soit plus de 5 000 m² de surface locative cumulée. Développés entre 2022 et 2026, les trois actifs sont occupés à 100 % et intégralement loués à Basic-Fit, opérateur européen de fitness. Rendement net à l'acquisition supérieur à 7 %, durée résiduelle moyenne des baux supérieure à 10 ans (près de 14 ans pour Murcie). L'Espagne devient le 4e pays du portefeuille, dont environ 61 % est désormais investi hors de France. Source : communiqué Swiss Life Asset Managers France du 2 juillet 2026.
Source →Swiss Life Asset Managers France a acquis pour la SCPI Mistral Sélection un hôtel de plein air 4 étoiles en Émilie-Romagne, sur la côte adriatique italienne. Le site compte plus de 200 hébergements (mobile-homes, bungalows et emplacements), avec un accès direct ou immédiat à la plage et une offre de services tournée vers les familles. L'opération est un sale and leaseback avec l'exploitant Club del Sole, qui reste locataire par un bail commercial de vingt ans renouvelable six ans. Le gestionnaire met en avant la rareté du foncier en front de mer comme barrière à l'entrée, et annonce un « rendement cible attractif » sans le chiffrer. Les bâtiments permanents sont classés EPC A. Le montant n'a pas été communiqué.
Source →Swiss Life Asset Managers France a acquis pour la SCPI Mistral Sélection un actif commercial de 981 m² dans le centre historique de Vicenza, en Vénétie, sur Corso Andrea Palladio, l'artère commerçante principale de la ville. La surface se répartit entre un rez-de-chaussée de 524 m² et un premier étage de 457 m², dans un format « superstore » que le gestionnaire décrit comme rare sur ce secteur prime. Occupé par ZARA jusqu'en 2017, l'actif est loué depuis 2018 à DM-drogerie markt, distributeur européen de produits de santé et de beauté qui exploite près de 4 200 magasins dans 14 pays. Le bail est ferme jusqu'à décembre 2030, soit une durée résiduelle de 4,5 ans à l'annonce, sans option de résiliation anticipée. Rendement acte en main de 7,11 %. Le montant n'a pas été communiqué.
Source →Swiss Life Asset Managers France a acquis pour la SCPI Mistral Sélection un ensemble immobilier industriel de 5 055 m² dans la ZAC des Granges, à Thizy-les-Bourgs (Rhône), à 70 km de Lyon. L'ensemble réunit une zone de stockage, un laboratoire, une surface de production, une salle de contrôle qualité et des bureaux. Il est occupé par Labojal, fabricant de détergents et de produits d'hygiène pour les professionnels fondé en 1964, dans le cadre d'un sale and lease back assorti d'un bail de neuf ans fermes. Le gestionnaire annonce un taux de rendement visé de 9,15 %, le plus élevé des acquisitions publiées de la SCPI. Le montant n'a pas été communiqué.
Source →Mistral Sélection entre sur le marché portugais avec un parc commercial de 7 604 m² à Ermesinde, à 13 kilomètres au nord-est de Porto, sur l'une des principales voies d'accès à la ville. Construit en 2010, l'actif affiche un taux d'occupation de 100 % et réunit sept enseignes locales : une salle de sport (Be Fit), un magasin de décoration et d'ameublement (Hôma), une enseigne d'électronique et d'électroménager (Radio Popular), une animalerie (Kiwoko), une pharmacie, un salon de beauté et un kiosque multiservices. Le gestionnaire annonce un taux de rendement cible « supérieur à 7 % », sans chiffre précis, et rattache l'opération à sa stratégie dite opportuniste et à son objectif de 60 % d'actifs européens. Le montant n'a pas été communiqué.
Source →Swiss Life Asset Managers France a acquis pour la SCPI Mistral Sélection un immeuble de bureaux de 1 592 m² au 28 rue François Arago, dans le 5e arrondissement de Marseille. Cet ancien bâtiment industriel surnommé « L'Atelier », entièrement réhabilité en 2022, se répartit sur deux bâtiments, « Brochier » et « la Forge », avec un jardin arboré de 500 m² et un rooftop de 300 m². Il est loué en totalité à JOTT (Just Over The Top), marque marseillaise de vestes en duvet fondée en 2010, qui en a fait son siège social, pour une durée de bail résiduelle d'environ quatre ans. Rendement de 7 % selon le gestionnaire. L'opération porte à cinq le nombre d'actifs détenus par la SCPI. Le montant n'a pas été communiqué.
Source →Deux mois après son lancement, la SCPI Mistral Sélection réalise sa première acquisition avec un parc commercial de 7 195 m² à Valenciennes, à proximité immédiate des échangeurs des autoroutes A2 et A23. Le site dessert une zone de chalandise de plus de 909 000 habitants couvrant Valenciennes, Douai, Cambrai et Le Quesnoy, avec 350 places de stationnement et huit bornes de recharge pour véhicules électriques. Il est loué à 100 % à sept enseignes majoritairement nationales, dont plusieurs positionnées sur le discount : Grand Frais, Maxi Zoo et Maxi Bazar. La durée résiduelle des baux se situe autour de neuf ans. Montant et rendement n'ont pas été communiqués.
Source →Tout savoir sur la SCPI Mistral Sélection
Quel est le rendement de la SCPI Mistral Sélection ?+
La SCPI Mistral Sélection, gérée par Swiss Life REIM, a affiché un taux de distribution de 8,07 % en 2025. Ce taux n'est pas garanti et peut évoluer chaque année selon les loyers perçus et la valorisation du patrimoine. Il doit s'apprécier avec la variation de la valeur de part pour mesurer la performance globale.
Comment investir dans la SCPI Mistral Sélection ?+
Vous pouvez souscrire à la SCPI Mistral Sélection en ligne via SCPI Select, à partir d'un ticket d'entrée de 180 € (180 € la part). La souscription se fait en pleine propriété, en démembrement ou via des versements programmés, avec l'accompagnement gratuit d'un conseiller agréé.
Quels sont les frais de la SCPI Mistral Sélection ?+
La SCPI Mistral Sélection est proposée sans frais de souscription. Des frais de gestion annuels, déjà déduits du taux de distribution affiché, rémunèrent la société de gestion Swiss Life REIM.
La SCPI Mistral Sélection est-elle un bon investissement en 2026 ?+
Mistral Sélection est une SCPI diversifiée (Diversifiée · France) gérée par Swiss Life REIM depuis 2024, avec une capitalisation de 71,5 M€ et un taux d'occupation de 98,78 %. Comme toute SCPI, c'est un placement de long terme dont le capital n'est pas garanti. Son adéquation à votre situation dépend de votre profil et de vos objectifs : un conseiller SCPI Select peut l'évaluer gratuitement avec vous.
J'analyse personnellement chaque SCPI référencée sur ce site. Si Mistral Sélection figure dans notre sélection, c'est qu'elle a passé notre grille de 15 critères — dont le track record du gestionnaire et le pilotage de la collecte, que je vérifie directement avec les équipes de Swiss Life REIM.