SCPI ActivImmo

Derrière une SCPI, il y a toujours une société de gestion : c'est elle qui sélectionne les immeubles, négocie les baux, gère les travaux et pilote la distribution. Sa qualité est au moins aussi déterminante que la thématique affichée. ActivImmo est gérée par Alderan, société de gestion indépendante agréée par l'AMF en 2017, spécialisée dans l'immobilier d'entreprise et la logistique. Elle a été fondée par Rémy Bourgeon et Alain Mallart, deux entrepreneurs issus du Private Equity immobilier qui opéraient ensemble depuis 2000, convaincus que la logistique représentait le segment le plus prometteur de l'immobilier tertiaire. ActivImmo, lancée le 24 juin 2019, a été la concrétisation de cette conviction et la première SCPI du marché entièrement dédiée aux locaux d'activité et à la logistique urbaine.

Cette culture se retrouve dans la façon dont Alderan sélectionne les immeubles d'ActivImmo. La société privilégie des actifs bien situés sur les grands axes logistiques et dans les zones de consommation, loués à des locataires solides, avec une attention portée à la qualité technique des bâtiments et à leur conformité environnementale (le label ISR n'est pas qu'un argument marketing, il impose une grille d'analyse extra-financière à chaque acquisition). La stratégie est cadrée statutairement : au moins 70 % du patrimoine est alloué à la logistique et aux locaux d'activité, avec un maximum de 30 % sur d'autres typologies.

La qualité d'un gestionnaire se juge concrètement sur deux points : sa capacité à déployer la collecte sans dégrader le rendement (le pire ennemi d'une SCPI qui collecte vite, c'est de garder trop de liquidités non investies), et sa capacité à maintenir un patrimoine bien loué. Sur ces deux critères, ActivImmo présente des indicateurs solides : un taux d'occupation financier de 93,3 % et un taux d'endettement très faible de 0,86 %, qui traduit une gestion prudente du levier dans un environnement de taux encore élevé.

Le patrimoine d'ActivImmo reste majoritairement français, avec une diversification européenne en cours. Il génère 77,1 millions d'euros de loyers annuels en place au premier trimestre 2026. La taille du portefeuille, 182 immeubles, est un facteur de robustesse : plus une SCPI détient d'immeubles et de locataires, moins la défaillance de l'un d'eux pèse sur la distribution globale.

C'est tout l'intérêt de regarder le risque locatif en détail. ActivImmo compte 373 locataires pour 463 baux. La concentration est maîtrisée : le premier locataire ne représente que 6,6 % des loyers, les trois premiers 15,8 % et les cinq premiers 20,2 %. Autrement dit, aucun locataire n'est en mesure de mettre en difficulté la SCPI à lui seul, ce qui est rassurant pour la régularité des revenus.

Deux indicateurs techniques complètent l'analyse, et il est utile de les comprendre car ils reviennent sur toutes les fiches SCPI. Le WALT (durée résiduelle moyenne des baux) est de 6,2 ans : c'est la durée moyenne avant que les baux n'arrivent à leur terme. Le WALB (durée ferme moyenne) est de 3,8 ans : c'est la durée moyenne pendant laquelle les locataires se sont engagés sans pouvoir partir. Plus ces durées sont longues, meilleure est la visibilité sur les loyers futurs. Les niveaux d'ActivImmo sont corrects pour de la logistique, un secteur où les baux fermes longs sont fréquents car les locataires investissent eux-mêmes dans l'aménagement des sites.

ActivImmo a distribué un taux de distribution de 5,49 % en 2025, soit un dividende de 33,48 € par part, versé mensuellement. La distribution mensuelle est un confort appréciable : au lieu de percevoir vos loyers une fois par trimestre, vous les recevez chaque mois, ce qui se rapproche du fonctionnement d'un complément de revenu régulier. Le prix de souscription est de 613,50 € (revalorisé de +0,57 % au 1er juillet 2026, première hausse depuis la création) et la valeur de retrait de 548,47 €, soit le montant que vous récupérez en cas de revente (la différence correspond pour l'essentiel à la commission de souscription, ce qui explique pourquoi une SCPI à frais d'entrée se conserve sur le long terme).

Il faut le dire clairement : ces chiffres ne préjugent pas des performances futures. Le capital comme les revenus ne sont pas garantis, et la valeur de la part peut varier à la hausse comme à la baisse en fonction de la valorisation du patrimoine. Un taux de distribution élevé une année donnée doit toujours s'apprécier en regardant aussi l'évolution de la valeur de part : c'est la performance globale qui compte, pas seulement le rendement affiché.

Côté frais, ActivImmo applique une commission de souscription de 10,60 % HT (soit 10,80 % TTC), prélevée une seule fois sur le prix de la part, et des frais de gestion de 12,00 % HT des loyers encaissés, déjà déduits du taux de distribution affiché. La commission de souscription explique l'écart entre le prix d'achat (613,50 €) et la valeur de retrait (548,47 €) : elle se dilue dans le temps, raison pour laquelle une SCPI à frais d'entrée doit se conserver sur le long terme pour être pleinement rentable.

Sur le plan fiscal, ActivImmo présente une particularité intéressante. Une partie de ses revenus est perçue via des structures soumises à l'impôt sur les sociétés, et la SCPI détient des actifs hors de France. Les revenus de source française relèvent des revenus fonciers classiques, soumis au barème de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. En revanche, la quote-part de revenus de source étrangère bénéficie d'un traitement plus favorable selon les conventions fiscales : elle échappe généralement aux prélèvements sociaux français, ce qui améliore le rendement net pour les contribuables fortement imposés. L'impact réel dépend de votre tranche marginale d'imposition, et c'est un calcul qu'un conseiller peut faire précisément avec vous avant d'investir.