Alderan, société de gestion : ses SCPI, ses frais, notre avis 2026
Le spécialiste des locaux d'activité et de la logistique
Alderan est un gestionnaire indépendant fondé à Lyon en 2015, spécialisé dans les actifs immobiliers d'activité, de logistique et de commerce de proximité. Il gère deux SCPI complémentaires : ActivImmo, dédiée à la logistique française et européenne avec 1,4 milliard d'euros d'encours, et Comète, SCPI internationale à fort rendement lancée en 2023.
Une expertise rare sur la logistique et les actifs d'activité
Alderan s'est construit sur un segment souvent négligé par les grands gestionnaires : les locaux d'activité, les entrepôts et la logistique de proximité. Ce marché, moins visible que les bureaux parisiens, offre des rendements locatifs supérieurs et une demande structurellement soutenue par la croissance du e-commerce. L'expertise d'Alderan sur ce segment est reconnue par les professionnels du secteur.
Comète : la SCPI internationale à fort rendement
Comète, lancée en 2023, adopte une stratégie internationale opportuniste : elle investit hors zone euro pour capter des rendements élevés sur des marchés dynamiques moins concurrentiels. Avec un TD 2025 de 9,00 % et un encours de 786,9 millions d'euros au 30/06/2026, Comète s'est imposée comme l'une des SCPI les plus prometteuses de sa génération.
Les frais pratiqués par Alderan
Relevés dans les documents officiels de la société de gestion. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.
| SCPI | Souscription | Gestion annuelle | Sortie |
|---|---|---|---|
| Comète | 10 % | 11 % HT | 150 € HT de frais de dossier |
| ActivImmo | 10,6 % HT | 10 % HT | 150 € HT de frais de dossier |
Le détail des cinq postes, acquisition et cession d'actif comprises, figure sur chaque fiche SCPI. « Non prévue » signifie que le document de la société de gestion ne prévoit aucune commission à ce titre.
Les SCPI de Alderan dans notre sélection
La politique de prix de Alderan
Chaque société de gestion fixe le prix de ses parts par rapport à la valeur de reconstitution de son patrimoine, dans un tunnel réglementaire de ±10 %. Certaines le collent à cette valeur et l'ajustent régulièrement, d'autres laissent l'écart se creuser. Voici où se situe Alderan.
Alderan maintient le prix de ses parts très près de la valeur de son patrimoine, à −1,04 % en moyenne. Un souscripteur paie donc sa part à un niveau proche de ce que coûterait la reconstitution du portefeuille. Cet écart est un constat sur les dernières valeurs publiées : il ne préjuge d'aucune décision future sur le prix, que la société de gestion prend seule.
Bulletins trimestriels
Derniers bulletins d'information publiés par Alderan, SCPI par SCPI.
Capitalisation 786,9 M€ au 30/06/2026 · collecte nette 133,1 M€ sur le trimestre · 72,6 M€ d'acquisitions hors droits au Royaume-Uni, aux Pays-Bas, en Espagne et en Irlande, dont Burleigh House à Covent Garden et un premier actif Life Sciences · TOF 99,6 % · 40 actifs, 115 locataires · 5,56 € brut distribués par part au T2.
Quatre acquisitions pour 87,7 M€ hors droits, dont Camden Wharf face au Camden Market à Londres (46,4 M€) et un hôtel Four Points by Sheraton à Mestre (20,0 M€) · capitalisation 902,9 M€ au 30/09/2026 · collecte brute 116,5 M€ · TOF 99,5 % · aucun endettement · 4,19 € brut distribués par part au titre du T3.
Dividende €4,69/part au T1 · collecte +132 M€ · 0 part en attente de rachat · AG du 28 avril 2026 : toutes résolutions adoptées.
Deux acquisitions en Allemagne (plus de 19 000 m², 7,3 % acte en main en moyenne) · cession d'un actif à Murcie (11,7 M€) · capitalisation 1,4 Md€ au 30/06/2026 · TOF 93,3 % · 7,77 € brut distribués par part au T2 · 0 part en attente de retrait · prix de part porté à 613,50 € au 01/07/2026.
Entrepôt de 18 291 m² acquis à Tenerife (23,5 M€ hors droits) · cession de Lons-le-Saunier (1,5 M€) · capitalisation 1,42 Md€ au 30/09/2026 · TOF 91,5 % (93,3 % au 30/06) · 7,66 € brut distribués par part au titre du T3.
Les bulletins trimestriels (BTI) sont des documents réglementaires publiés dans les 45 jours suivant la clôture du trimestre.
- Expertise historique sur la logistique et les locaux d'activité
- Comète : taux de distribution 2025 de 9 %
- Stratégie opportuniste internationale pour diversifier hors zone euro
- Gestionnaire indépendant basé en régions (Lyon), loin des modes parisiennes
- Collecte rapide sur Comète : 902,9 M€ au 30/09/2026
- Alderan reste une société de gestion de taille modeste (11 ans)
- Comète est récente (2023) : historique de distributions limité
- Stratégie internationale exposée aux risques de change
Questions fréquentes sur Alderan
Comète a-t-elle des frais de souscription ?
Oui, Comète applique une commission de souscription de 10 % HT, soit 12 % TTC. Sur 5 000 € investis (20 parts minimum), environ 600 € sont prélevés à l'entrée. Le modèle sans frais d'Iroko ou Remake n'est pas celui d'Alderan.
Pourquoi Comète affiche-t-elle un rendement aussi élevé ?
Comète adopte une stratégie opportuniste sur des marchés hors zone euro moins concurrentiels, avec des loyers exprimés dans des devises à fort rendement. Les premières acquisitions ont été réalisées sur des actifs offrant des niveaux de loyers supérieurs à la moyenne européenne.
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