Diversifiée · EuropeSCPI Iroko Zen
Pionnière des SCPI sans frais d'entrée, gestion 100 % en ligne et diversification sur l'ensemble de l'Europe avec un track record solide depuis 2020. Taux de distribution 2025 de 7,14 %. Prix de part porté à 205 € au 1er août 2026, troisième revalorisation consécutive.
La SCPI Iroko Zen est une SCPI diversifiée gérée par Iroko depuis 2020, investie sur le secteur Diversifiée · Europe. Elle a distribué un taux de distribution de 7,14 % en 2025, pour un prix de part de 205 € et un ticket d'entrée à partir de 5 125 €. Son taux d'occupation s'élève à 96,88 % et sa capitalisation à 1 605 M€. Elle est proposée sans frais de souscription sur SCPI Select.
du marché 2025
L'essentiel en 30 secondes
Du premier investissement à l'épargnant confirmé, comme brique de diversification européenne.
Cinq ans d'existence, des rendements réguliers autour de 7 %, aucun frais d'entrée et un délai de jouissance court.
La commission de gestion est élevée, contrepartie du 0 % à l'entrée. Surtout, la commission de retrait de 6 % passe de 3 à 6 ans de détention au 1er septembre 2026 : l'horizon doit être long.
Une valeur sûre parmi les SCPI récentes, à un poids qui dépend de votre situation patrimoniale.
Prix de part et valeur de reconstitution
Ce que vaut vraiment une part, face à ce que vous la payez
Vous souscrivez une part 4,3 % moins cher que ce que coûterait la reconstitution du patrimoine à neuf, frais compris. L'AMF impose que cet écart reste dans un tunnel de ±10 %.
Voir le détail par arrêté publié
| Arrêté | Val. reconst. | Prix | Écart |
|---|---|---|---|
| 30/06/2024 | 209,94 € | 200,00 € | −4,7 % |
| 31/12/2024 | 214,37 € | 202,00 € | −5,8 % |
| 31/12/2025 | 213,94 € | 204,00 € | −4,6 % |
| 30/06/2026 | 214,24 € | 204,00 € | −4,8 % |
| Aujourd'hui | 214,24 € | 205,00 € | −4,3 % |
- 30/06/2024 — Bulletin trimestriel T4 2024, Iroko (rappel de la valeur au 30/06/2024)
- 31/12/2024 — Bulletin trimestriel T4 2024, Iroko
- 31/12/2025 — Bulletin trimestriel T1 2026, Iroko
- 30/06/2026 — Bulletin trimestriel T2 2026 n°23, Iroko
Pour aller plus loin : ce qu'une décote veut vraiment dire, les SCPI qui ont revalorisé leur prix en 2026 et celles qui l'ont baissé. Et les données à jour, SCPI par SCPI : la décote de toutes les SCPI et l'observatoire des mouvements de prix.
Chiffres publiés par Iroko. La société de gestion est seule décisionnaire d'une éventuelle évolution du prix de part, à la hausse comme à la baisse, et n'est pas tenue de le faire évoluer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et le capital n'est pas garanti.
Chiffres clés de la SCPI Iroko Zen
Les frais de la SCPI Iroko Zen
Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.
Source : Note d'information, p. 33 et 35. Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.
Présentation de la SCPI Iroko Zen
Iroko Zen est une SCPI de rendement diversifiée et européenne, gérée par Iroko, société de gestion fondée en 2019. Lancée en 2020, elle a été l'une des pionnières du modèle sans frais de souscription en France, un modèle aujourd'hui largement repris mais qu'Iroko a contribué à populariser. C'est aussi une SCPI 100 % digitale, à la souscription entièrement en ligne.
Au 30 juin 2026, Iroko Zen détient 183 immeubles loués à 471 locataires, détenus par 30 718 associés ; sa capitalisation atteint environ 1,5 milliard d'euros au 31 mars 2026. En cinq ans, elle est ainsi devenue l'une des SCPI récentes les plus importantes et les plus régulières du marché, ce qui lui donne désormais un véritable track record.
Le prix de la part est de 205 € depuis le 1er août 2026, après une troisième revalorisation consécutive : 200 € en 2024, 202 €, puis 204 € au 1er août 2025, soit une progression de 2,5 % sur trois ans. La valeur de reconstitution s'établit à 214,24 € au 30 juin 2026, ce qui laisse le prix de souscription en décote d'environ 4,3 %. Iroko Zen a distribué 7,14 % en 2025, confirmant un niveau de rendement élevé et constant depuis plusieurs exercices.
Origines et vision : la société de gestion Iroko
Iroko a été fondée en 2019 par Charles Duclert, Louis Duclert et Gauthier Delabrousse-Mayo, avec une ambition claire : moderniser la SCPI, en la rendant plus transparente, plus digitale et sans frais d'entrée. Là où le secteur reposait sur des frais de souscription élevés, Iroko a fait le pari de supprimer ces frais pour aligner ses intérêts sur ceux des épargnants.
Ce positionnement a rencontré un large succès, qui a permis à Iroko Zen de collecter et d'investir à un rythme soutenu tout en maintenant un rendement élevé. La société se rémunère via une commission de gestion plus élevée que la moyenne (de l'ordre de 14 % TTC des loyers), ce qui est la contrepartie logique de l'absence de frais d'entrée. Au global, le modèle a fait ses preuves sur cinq ans.
Stratégie d'investissement : diversification européenne et responsable
Iroko Zen suit une stratégie de diversification maximale, à la fois géographique et sectorielle. Géographiquement, elle investit dans toute l'Europe, avec une présence en France, au Royaume-Uni, en Espagne, aux Pays-Bas, en Irlande, en Allemagne et en Italie. Sectoriellement, le portefeuille mêle commerces, bureaux, locaux d'activité, entrepôts, santé et hôtellerie.
Cette diversification poussée est la grande force d'Iroko Zen : en répartissant son patrimoine sur de nombreux pays et types d'actifs, la SCPI réduit sa dépendance à un marché ou un secteur particulier. Si l'immobilier de bureau souffre dans un pays, les commerces ou la logistique d'un autre peuvent compenser. C'est une approche défensive au service d'un rendement élevé.
Iroko revendique également une démarche responsable dans la sélection de ses actifs, en cohérence avec son image de SCPI moderne. La part de revenus de source étrangère apporte par ailleurs un avantage fiscal appréciable.
Patrimoine et solidité
Avec 183 immeubles loués à 471 locataires, Iroko Zen présente une mutualisation du risque locatif solide, propre à une SCPI déjà mature malgré son jeune âge. Aucun locataire ne pèse de manière excessive sur les revenus, ce qui sécurise la régularité des distributions.
Le taux d'occupation financier de 96,88 % (au 30/06/2026) est un bon niveau, signe d'un patrimoine bien loué. Combiné à cinq années de rendements constamment élevés, cela fait d'Iroko Zen l'une des SCPI récentes les plus crédibles : elle a dépassé le stade fragile du démarrage pour entrer dans une phase de régularité.
Comment investir dans Iroko Zen
Iroko Zen est accessible à partir de 25 parts, soit 5 125 €, au prix de 205 € la part. Le ticket d'entrée est un peu plus élevé que certaines SCPI, mais l'absence de frais de souscription et le court délai de jouissance (3 mois) sont des atouts notables : vous percevez des revenus rapidement et sans avoir à amortir de frais d'entrée.
La SCPI se détient en pleine propriété, en démembrement ou via des versements programmés. Grâce à son historique solide et sa diversification, Iroko Zen peut occuper une place plus centrale dans une allocation qu'une SCPI ultra-jeune. Un conseiller peut vous aider à déterminer son poids selon vos objectifs.
Performance et fiscalité d'Iroko Zen
Iroko Zen a distribué 7,14 % en 2025, dans la continuité de ses exercices précédents. Contrairement aux SCPI de l'année 2024-2025 dont le rendement repose sur un effet de démarrage, Iroko Zen affiche désormais un historique de cinq ans de performances élevées et régulières : son rendement est crédible et plus facile à projeter, même s'il n'est jamais garanti.
Le modèle sans frais de souscription est un atout majeur : vous êtes à l'équilibre dès le départ. En contrepartie, la commission de gestion (14,40 % TTC des loyers) est supérieure à la moyenne, et une commission de retrait de 6 % TTC s'applique en cas de revente anticipée. Ces éléments sont déjà reflétés dans le rendement net affiché.
Un changement important intervient au 1er septembre 2026. Cette commission de retrait frappe aujourd'hui les parts revendues avant 3 ans de détention. L'assemblée générale du 16 avril 2026 a voté l'allongement de ce délai à 6 ans, applicable à compter du 1er septembre 2026. La mesure n'est pas rétroactive et ne concerne pas les parts émises avant cette date, mais elle change le calcul pour toute nouvelle souscription : une sortie au bout de quatre ou cinq ans coûtera désormais 6 %, là où elle était gratuite. À intégrer impérativement si votre horizon est inférieur à six ans.
Sur le plan fiscal, Iroko Zen étant largement investie hors de France, une part importante de ses revenus est de source étrangère et bénéficie des conventions fiscales internationales, généralement sans les prélèvements sociaux français de 17,2 %. C'est un avantage net pour les contribuables imposés, dont l'ampleur dépend de votre tranche marginale.
Notre avis sur Iroko Zen
Voici l'analyse de nos conseillers. Iroko Zen fait partie des SCPI récentes que nous regardons avec le plus de confiance, et ce n'est pas un hasard : cinq ans d'existence, des rendements constamment élevés autour de 7 %, une diversification européenne très poussée et un modèle sans frais d'entrée transparent. Contrairement aux SCPI lancées hier, elle a un vrai track record.
Pour quel profil ? Iroko Zen peut convenir à un large éventail d'investisseurs, du débutant à l'épargnant confirmé, comme brique de diversification européenne solide. Son absence de frais d'entrée et son court délai de jouissance la rendent particulièrement adaptée à qui veut percevoir des revenus rapidement. Elle peut occuper une place plus centrale dans un portefeuille que les SCPI en démarrage.
Nos points de vigilance : la commission de gestion est élevée (contrepartie du 0 % d'entrée), une commission de retrait s'applique en cas de sortie anticipée, et le ticket d'entrée (5 125 €) est un peu plus élevé que d'autres SCPI. Enfin, le rendement reste soumis aux aléas du marché immobilier européen : 7 % n'est pas garanti pour l'avenir.
Notre conclusion : Iroko Zen est l'une des valeurs sûres parmi les SCPI récentes, solide, diversifiée et au modèle aligné. Elle a toute sa place dans une allocation diversifiée, à un poids qui dépend de votre situation. Nos conseillers peuvent en discuter avec vous lors d'un échange gratuit.
Capitalisation 1 605 M€, TOF 96,88 % et TOP 96,90 % au 30/06/2026 (bulletin trimestriel T2 2026 n°23, Iroko). Prix de souscription 204 €, valeur de retrait 204 €, valeur de réalisation 187,80 €, valeur de reconstitution 214,24 € au 30/06/2026. Prix de souscription porté à 205 € au 01/08/2026 (+0,49 %), postérieurement à ce bulletin. 183 actifs, 471 locataires, 30 718 associés, 1 158 998 m², ratio d'endettement 24,45 %, WALB 7,1 ans. Acompte du 2e trimestre 2026 : 3,59 € brut par part. Répartitions géographique et sectorielle en pourcentage de la valeur d'expertise hors droits au 30/06/2026 (ouverture de la Belgique ce trimestre). Le TD 2025 de 7,14 % n'est pas redonné dans ce bulletin : à revalider sur le rapport annuel. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Reportez-vous au dernier bulletin trimestriel avant toute décision.
Pas besoin de vous y connaître. On vous guide.
Laissez votre prénom et votre numéro. Un conseiller vous rappelle sous 24h, sans engagement, et construit votre projet SCPI avec vous, pas à pas.
SCPI similaires à Iroko Zen
Face à face avec Iroko Zen
Le détail chiffré, ligne par ligne, contre les SCPI qu'on nous demande le plus souvent de comparer.
Dernier bulletin trimestriel
Bulletin d'information publié par Iroko — dernières données au T2 2026.
Actualités de Iroko Zen
Iroko porte le prix de part d'Iroko Zen de 204 € à 205 € au 1er août 2026, soit une hausse de 0,49 %. C'est la troisième revalorisation consécutive depuis 2024, après 202 € en 2024 et 204 € en 2025, dans un marché où de nombreuses SCPI baissent encore leur prix. Malgré cette hausse, le prix reste en décote d'environ 4,3 % sur la valeur de reconstitution, établie à 214,24 € au 30 juin 2026. Iroko Zen conserve son modèle sans frais d'entrée, avec une capitalisation de 1 605 M€ et un taux d'occupation financier de 96,88 %.
Iroko Zen a acquis le 30 juin 2026, pour 19,56 M€ hors droits, un immeuble de bureaux de 10 140 m² à Sant Cugat del Vallès, l'un des principaux pôles tertiaires de l'aire métropolitaine de Barcelone, avec accès direct aux autoroutes AP-7 et C-16. Occupé à 78 % par quatre locataires dont Ricoh (principal), Algoritmia et le Servei Català de la Salut, avec une garantie locative de deux ans sur les lots vacants ; WALB de 2,88 ans. Rendement acte en main de 8,53 %, non garanti. Iroko Atlas a acquis le même mois le bâtiment voisin. Source : fiche d'actif iroko.eu (n°172) et bulletin trimestriel T2 2026 d'Iroko Zen (p. 8).
Source →Iroko Zen a acquis auprès de Ceetrus, la foncière du groupe Auchan, la galerie commerciale Aushopping Blois-Vineuil, à Vineuil (Loir-et-Cher), pour 40,17 M€ hors droits. D'une surface de 8 135 m², elle regroupe une cinquantaine de commerces (dont Rituals, Franck Provost et Général d'Optique) et plus de 1 500 places de parking, adossée à un hypermarché Auchan. Il s'agit de la première acquisition d'un centre commercial par la SCPI. Rendement à l'acquisition de 8,75 % (non garanti), pour une durée résiduelle de bail moyenne pondérée (WALB) de 1,97 an — donc courte, ce qui explique en partie le niveau de rendement affiché.
Source →La SCPI Iroko Zen a acquis l'immeuble de bureaux hébergeant le siège social de Konecta à Alcobendas, dans la périphérie nord de Madrid. L'actif, certifié LEED Gold, est entièrement loué via un bail triple net d'une durée ferme de 12 ans.
Source →Iroko Zen a acquis le 9 juin 2026, pour 3,30 M€ hors droits, un ensemble de locaux d'activités et bureaux d'accompagnement de 2 407 m² construit en 2019 à Sierentz, dans le sud de l'Alsace près des frontières suisse et allemande, avec 10 quais niveleurs. Intégralement loué à Schneider Transports SAS, logisticien international déjà implanté sur la zone, sur un bail de 10 ans ayant pris effet en janvier 2026 (première échéance triennale en 2029, WALB 2,61 ans) ; loyer annuel de 264 000 € HT HC. Rendement acte en main de 7,45 %, non garanti. Source : fiche d'actif iroko.eu (n°168) et bulletin trimestriel T2 2026 d'Iroko Zen (p. 8).
Source →Iroko Zen signe sa première acquisition en Belgique : un immeuble de bureaux de 10 430 m² avenue du Port, dans le quartier du Canal à Bruxelles, intégralement loué à la Fédération Wallonie-Bruxelles avec une durée ferme résiduelle de 11,1 ans. Montant : 29,52 M€ hors droits, rendement acte en main de 7,31 %. Acquisition du 22 mai 2026, l'une des six opérations du 2e trimestre (149,8 M€ hors droits au total). Source : fiche d'actif Iroko et bulletin T2 2026.
Source →Iroko Zen a acquis le 5 mai 2026, pour 22,64 M€ hors droits, un immeuble d'environ 2 806 m² entièrement restructuré en 2016 au cœur de Londres : bureaux du 1er au 5e étage, commerces en rez-de-chaussée, terrasse rooftop ; onze locataires dont Ppro Financial et Gong Cha Global ; WALB de 2,92 ans. Rendement acte en main de 7,71 %, non garanti. Source : fiche d'actif iroko.eu (n°163) et bulletin trimestriel T2 2026 d'Iroko Zen (p. 9).
Source →Iroko Zen a acquis le 31 mars 2026, pour 33,11 M€ hors droits, un retail park de 29 268 m² à Finowfurt (Brandebourg), avec accès direct à l'autoroute Berlin–Szczecin : sept unités commerciales toutes louées, à Kaufland, Roller, Aldi, OBI et d'autres enseignes ; WALB de 8,12 ans. Plus grosse acquisition du trimestre. Rendement acte en main de 7,05 %, non garanti. Source : fiche d'actif iroko.eu (n°155) et bulletin trimestriel T1 2026 d'Iroko Zen (p. 8).
Source →Iroko Zen a acquis le 31 mars 2026, pour 4,245 M€ hors droits, un bâtiment de locaux d'activités de 4 146 m² édifié en deux phases (2021 et 2024) sur une parcelle de plus de 13 000 m² à Nancy, entièrement loué à quatre locataires dont deux entités du groupe Hexvia (déménagement) et Citeos (VINCI Energies) ; WALB de 7,2 ans. Rendement acte en main de 7,73 %, non garanti. Source : fiche d'actif iroko.eu (n°157) et bulletin trimestriel T1 2026 d'Iroko Zen (p. 8).
Source →Iroko Zen a acquis le 31 mars 2026, pour 23,17 M€ hors droits, Macken House, un immeuble mixte de bureaux et de commerces d'environ 4 770 m² dans le quartier des North Docklands à Dublin, loué à cinq locataires dont Bulgari et Wireless Radio ; WALB de 5,3 ans. Rendement acte en main de 8 %, non garanti. Source : fiche d'actif iroko.eu (n°158) et bulletin trimestriel T1 2026 d'Iroko Zen (p. 8).
Source →Iroko Zen a acquis le 26 février 2026, pour 24,83 M€ hors droits, le Fjord Building, un immeuble de bureaux de 1 902 m² à Londres, entièrement rénové en 2021 et intégralement loué à Cinch Cars, plateforme britannique de vente en ligne de véhicules d'occasion ; WALB de 5,5 ans. Rendement acte en main de 7,77 %, non garanti. Source : fiche d'actif iroko.eu (n°154) et bulletin trimestriel T1 2026 d'Iroko Zen (p. 8).
Source →Tout savoir sur la SCPI Iroko Zen
Quel est le rendement de la SCPI Iroko Zen ?+
La SCPI Iroko Zen, gérée par Iroko, a affiché un taux de distribution de 7,14 % en 2025. Ce taux n'est pas garanti et peut évoluer chaque année selon les loyers perçus et la valorisation du patrimoine. Il doit s'apprécier avec la variation de la valeur de part pour mesurer la performance globale.
Comment investir dans la SCPI Iroko Zen ?+
Vous pouvez souscrire à la SCPI Iroko Zen en ligne via SCPI Select, à partir d'un ticket d'entrée de 5 125 € (205 € la part). La souscription se fait en pleine propriété, en démembrement ou via des versements programmés, avec l'accompagnement gratuit d'un conseiller agréé.
Quels sont les frais de la SCPI Iroko Zen ?+
La SCPI Iroko Zen est proposée sans frais de souscription. Des frais de gestion annuels, déjà déduits du taux de distribution affiché, rémunèrent la société de gestion Iroko.
La SCPI Iroko Zen est-elle un bon investissement en 2026 ?+
Iroko Zen est une SCPI diversifiée (Diversifiée · Europe) gérée par Iroko depuis 2020, avec une capitalisation de 1 605 M€ et un taux d'occupation de 96,88 %. Comme toute SCPI, c'est un placement de long terme dont le capital n'est pas garanti. Son adéquation à votre situation dépend de votre profil et de vos objectifs : un conseiller SCPI Select peut l'évaluer gratuitement avec vous.
J'analyse personnellement chaque SCPI référencée sur ce site. Si Iroko Zen figure dans notre sélection, c'est qu'elle a passé notre grille de 15 critères — dont le track record du gestionnaire et le pilotage de la collecte, que je vérifie directement avec les équipes de Iroko.