Diversifiée · EuropeSCPI Iroko Zen
Minimum 5 000 € · frais d'entrée 0 %, déjà compris dans le prix de la part. Calcul au taux de distribution 2025 de Iroko Zen (7,14 %), avant impôt. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures ; le capital et les revenus ne sont pas garantis.
L'essentiel en 30 secondes
Du premier investissement à l'épargnant confirmé, comme brique de diversification européenne.
Cinq ans d'existence, des rendements réguliers autour de 7 %, aucun frais d'entrée et un délai de jouissance court.
La commission de gestion est élevée, contrepartie du 0 % à l'entrée. Surtout, la commission de retrait de 6 % passe de 3 à 6 ans de détention au 1er septembre 2026 : l'horizon doit être long.
Une SCPI récente déjà établie, à un poids qui dépend de votre situation patrimoniale.
Pionnière des SCPI sans frais d'entrée, gestion 100 % en ligne et diversification sur l'ensemble de l'Europe avec un track record solide depuis 2020. Taux de distribution 2025 de 7,14 %. Prix de part porté à 205 € au 1er août 2026, troisième revalorisation consécutive.
La SCPI Iroko Zen est une SCPI diversifiée gérée par Iroko depuis 2020, investie sur le secteur Diversifiée · Europe. Elle a distribué un taux de distribution de 7,14 % en 2025, pour un prix de part de 205 € et un ticket d'entrée à partir de 5 000 €. Son taux d'occupation s'élève à 96,61 % et sa capitalisation à 1,70 Md€. Elle est proposée sans frais de souscription sur SCPI Select.
du marché 2025
Prix de part et valeur de reconstitution
Ce que vaut vraiment une part, face à ce que vous la payez
Vous souscrivez une part 4,3 % moins cher que ce que coûterait la reconstitution du patrimoine à neuf, frais compris. L'AMF impose que cet écart reste dans un tunnel de ±10 %.
Voir le détail par arrêté publié
| Arrêté | Val. reconst. | Prix | Écart |
|---|---|---|---|
| 30/06/2024 | 209,94 € | 200,00 € | −4,7 % |
| 31/12/2024 | 214,37 € | 202,00 € | −5,8 % |
| 31/12/2025 | 213,94 € | 204,00 € | −4,6 % |
| 30/06/2026 | 214,24 € | 204,00 € | −4,8 % |
| Aujourd'hui | 214,24 € | 205,00 € | −4,3 % |
- 30/06/2024 — Bulletin trimestriel T4 2024, Iroko (rappel de la valeur au 30/06/2024)
- 31/12/2024 — Bulletin trimestriel T4 2024, Iroko
- 31/12/2025 — Bulletin trimestriel T1 2026, Iroko
- 30/06/2026 — Bulletin trimestriel T2 2026 n°23, Iroko
Pour aller plus loin : les SCPI qui ont revalorisé leur prix en 2026 et celles qui l'ont baissé. Et les données à jour, SCPI par SCPI : la décote de toutes les SCPI et l'observatoire des mouvements de prix.
Chiffres publiés par Iroko. La société de gestion est seule décisionnaire d'une éventuelle évolution du prix de part, à la hausse comme à la baisse, et n'est pas tenue de le faire évoluer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et le capital n'est pas garanti.
Chiffres clés de la SCPI Iroko Zen
Les frais de la SCPI Iroko Zen
Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.
Source : Note d'information, p. 33 et 35 ; commission de retrait : bulletin T3 2026 n°24, p. 6 (AG du 16/04/2026, en vigueur depuis le 01/09/2026). Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.
Présentation de la SCPI Iroko Zen
Iroko Zen est une SCPI de rendement diversifiée et européenne, gérée par Iroko, société de gestion fondée en 2019. Lancée en 2020, elle a été l'une des pionnières du modèle sans frais de souscription en France, un modèle aujourd'hui largement repris mais qu'Iroko a contribué à populariser. C'est aussi une SCPI 100 % digitale, à la souscription entièrement en ligne.
Au 30 septembre 2026, Iroko Zen détient 191 immeubles loués à 537 locataires, détenus par 32 426 associés ; sa capitalisation atteint 1,70 milliard d'euros. En cinq ans, elle est ainsi devenue l'une des SCPI récentes les plus importantes et les plus régulières du marché, ce qui lui donne désormais un véritable track record.
Le prix de la part est de 205 € depuis le 1er août 2026, après une troisième revalorisation consécutive : 200 € en 2024, 202 €, puis 204 € au 1er août 2025, soit une progression de 2,5 % sur trois ans. La valeur de reconstitution s'établit à 214,24 € au 30 juin 2026, ce qui laisse le prix de souscription en décote d'environ 4,3 %. Iroko Zen a distribué 7,14 % en 2025, confirmant un niveau de rendement élevé et constant depuis plusieurs exercices.
Origines et vision : la société de gestion Iroko
Iroko a été fondée en 2019 par Charles Duclert, Louis Duclert et Gautier Delabrousse-Mayoux, avec une ambition claire : moderniser la SCPI, en la rendant plus transparente, plus digitale et sans frais d'entrée. Là où le secteur reposait sur des frais de souscription élevés, Iroko a fait le pari de supprimer ces frais pour aligner ses intérêts sur ceux des épargnants.
Ce positionnement a rencontré un large succès, qui a permis à Iroko Zen de collecter et d'investir à un rythme soutenu tout en maintenant un rendement élevé. La société se rémunère via une commission de gestion plus élevée que la moyenne (de l'ordre de 14 % TTC des loyers), ce qui est la contrepartie logique de l'absence de frais d'entrée. Au global, le modèle a fait ses preuves sur cinq ans.
Stratégie d'investissement : diversification européenne et responsable
Iroko Zen suit une stratégie de diversification maximale, à la fois géographique et sectorielle. Géographiquement, elle investit dans toute l'Europe, avec une présence en France, au Royaume-Uni, en Espagne, en Irlande, aux Pays-Bas, en Allemagne, en Belgique et en Italie. Sectoriellement, le portefeuille mêle commerces, bureaux, locaux d'activité, entrepôts, santé et hôtellerie.
Cette diversification poussée est la grande force d'Iroko Zen : en répartissant son patrimoine sur de nombreux pays et types d'actifs, la SCPI réduit sa dépendance à un marché ou un secteur particulier. Si l'immobilier de bureau souffre dans un pays, les commerces ou la logistique d'un autre peuvent compenser. C'est une approche de diversification, qui ne supprime pas le risque de perte en capital.
Iroko revendique également une démarche responsable dans la sélection de ses actifs, en cohérence avec son image de SCPI moderne. La part de revenus de source étrangère apporte par ailleurs un avantage fiscal appréciable.
Patrimoine et solidité
Avec 191 immeubles loués à 537 locataires, Iroko Zen présente une mutualisation du risque locatif solide, propre à une SCPI déjà mature malgré son jeune âge. Aucun locataire ne pèse de manière excessive sur les revenus, ce qui répartit le risque locatif.
Le taux d'occupation financier de 96,61 % (au 30/09/2026) est un bon niveau, signe d'un patrimoine bien loué. Combiné à cinq années de rendements constamment élevés, cela fait d'Iroko Zen l'une des SCPI récentes les plus crédibles : elle a dépassé le stade fragile du démarrage pour entrer dans une phase de régularité.
Comment investir dans Iroko Zen
Iroko Zen est accessible à partir de 5 000 € pour une première souscription, au prix de 205 € la part. Le ticket d'entrée est un peu plus élevé que certaines SCPI, mais l'absence de frais de souscription et le court délai de jouissance (3 mois) sont des atouts notables : vous percevez des revenus rapidement et sans avoir à amortir de frais d'entrée.
La SCPI se détient en pleine propriété, en démembrement ou via des versements programmés. Grâce à son historique solide et sa diversification, Iroko Zen peut occuper une place plus centrale dans une allocation qu'une SCPI ultra-jeune. Un conseiller peut vous aider à déterminer son poids selon vos objectifs.
Performance et fiscalité d'Iroko Zen
Iroko Zen a distribué 7,14 % en 2025, dans la continuité de ses exercices précédents. Contrairement aux SCPI de l'année 2024-2025 dont le rendement repose sur un effet de démarrage, Iroko Zen affiche désormais cinq ans de performances élevées et régulières, ce qui ne préjuge pas des performances futures : son rendement n'est pas garanti.
Le modèle sans frais de souscription est un atout majeur : aucun frais d'entrée à amortir. En contrepartie, la commission de gestion (14,40 % TTC des loyers) est supérieure à la moyenne, et une commission de retrait de 6 % TTC s'applique en cas de revente anticipée. Ces éléments sont déjà reflétés dans le rendement net affiché.
Un changement important est en vigueur depuis le 1er septembre 2026. Cette commission de retrait frappait jusque-là les parts revendues avant 3 ans de détention ; l'assemblée générale du 16 avril 2026 a porté ce délai à 6 ans pour les parts émises depuis le 1er septembre 2026. La mesure n'est pas rétroactive et ne concerne pas les parts émises avant cette date, mais elle change le calcul pour toute nouvelle souscription : une sortie au bout de quatre ou cinq ans coûte désormais 6 %, là où elle était gratuite. À intégrer impérativement si votre horizon est inférieur à six ans.
Sur le plan fiscal, Iroko Zen étant largement investie hors de France, une part importante de ses revenus est de source étrangère et bénéficie des conventions fiscales internationales, généralement sans les prélèvements sociaux français de 17,2 %. C'est un avantage net pour les contribuables imposés, dont l'ampleur dépend de votre tranche marginale.
Notre avis sur Iroko Zen
Voici l'analyse de nos conseillers. Iroko Zen fait partie des SCPI récentes que nous regardons avec le plus de confiance, et ce n'est pas un hasard : cinq ans d'existence, des rendements constamment élevés autour de 7 %, une diversification européenne très poussée et un modèle sans frais d'entrée transparent. Contrairement aux SCPI lancées hier, elle a un vrai track record.
Pour quel profil ? Iroko Zen peut convenir à un large éventail d'investisseurs, du débutant à l'épargnant confirmé, comme brique de diversification européenne solide. Son absence de frais d'entrée et son court délai de jouissance la rendent particulièrement adaptée à qui veut percevoir des revenus rapidement. Elle peut occuper une place plus centrale dans un portefeuille que les SCPI en démarrage.
Nos points de vigilance : la commission de gestion est élevée (contrepartie du 0 % d'entrée), une commission de retrait s'applique en cas de sortie anticipée, et le ticket d'entrée (5 000 €) est un peu plus élevé que d'autres SCPI. Enfin, le rendement reste soumis aux aléas du marché immobilier européen : 7 % n'est pas garanti pour l'avenir.
Notre conclusion : Iroko Zen est l'une des SCPI récentes les plus établies, diversifiée et au modèle aligné. Elle a toute sa place dans une allocation diversifiée, à un poids qui dépend de votre situation. Nos conseillers peuvent en discuter avec vous lors d'un échange gratuit.
Capitalisation 1,70 Md€, TOF 96,61 % et TOP 97,14 % au 30/09/2026 (bulletin trimestriel T3 2026 n°24, Iroko, p. 2 et 7). Prix de souscription et valeur de retrait 205 € depuis le 01/08/2026 (204 € auparavant), valeur de réalisation 187,80 € et valeur de reconstitution 214,24 € au 30/06/2026 (p. 4). 191 actifs, 537 locataires, 32 426 associés, 1 231 832 m², ratio d'endettement 26,67 %, WALB 6,60 ans. Collecte nette du trimestre 84,92 M€ ; acompte du 3e trimestre 2026 : 3,39 € brut par part. Commission de retrait de 6 % avant 6 ans pour les parts émises depuis le 01/09/2026 (p. 6). Répartitions géographique et sectorielle du bulletin T3 2026 (p. 7), en pourcentage de la valeur d'expertise hors droits. Le TD 2025 de 7,14 % n'est pas redonné dans ce bulletin : à revalider sur le rapport annuel. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Reportez-vous au dernier bulletin trimestriel avant toute décision.
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Face à face avec Iroko Zen
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Bulletins trimestriels
Bulletin d'information publié par Iroko — dernières données au T3 2026.
Notre résumé du bulletin T3 2026 de Iroko Zen →Actualités de Iroko Zen
Iroko Zen a acquis en octobre 2026, pour un volume d'investissement de 11,26 M€, un hôtel 3 étoiles d'environ 3 886 m² et 144 chambres au 1 rue Mondétour à Rungis, face au Marché international de Rungis et à 5 minutes de l'aéroport d'Orly. Construit en 1985 et rénové en 2023, il est intégralement loué à B&B HOTELS depuis 2023, par un bail ferme jusqu'à fin février 2035 (WALB de 8,4 ans). Rendement acte en main de 7,25 %, non garanti. Source : fiche d'actif iroko.eu (n°184), qui ne donne que le mois.
Source →Iroko Zen a acquis au troisième trimestre 2026, pour 5,30 M€ hors droits, un actif d'hôtellerie de plein air à Saint-Jean-de-Monts (Vendée), loué à Homair, avec une durée résiduelle ferme des baux (WALB) de 12 ans. Surface et date précise non communiquées. Rendement acte en main de 6,60 %, non garanti. Source : bulletin trimestriel T3 2026 d'Iroko Zen, p. 10.
Source →Iroko Zen a acquis au troisième trimestre 2026, pour 5,75 M€ hors droits, un actif de commerce à Creysse, loué notamment à Brico Dépôt et Burger King, avec une durée résiduelle ferme des baux (WALB) de 6 ans. Surface et date précise non communiquées. Rendement acte en main de 7,21 %, non garanti. Source : bulletin trimestriel T3 2026 d'Iroko Zen, p. 10.
Source →Voir les 9 actualités précédentesMasquer les actualités précédentes
Iroko Zen a acquis en septembre 2026, pour un volume d'investissement de 32 M€, un immeuble de bureaux et d'enseignement supérieur de 2 897 m² au 179-191 Borough High Street, dans le quartier de Borough (Southwark), immédiatement au sud de la City de Londres, à environ 150 m de la station Borough et 350 m de London Bridge. Détenu en pleine propriété, il est intégralement loué à Kaplan Financial Limited, organisme de formation professionnelle qui l'occupe depuis plus de 30 ans, par un bail ferme courant jusqu'en janvier 2033 (WALB de 6,3 ans). Rendement acte en main de 8,55 %, non garanti. Source : fiche d'actif iroko.eu (n°183), qui ne donne que le mois.
Source →Iroko Zen a acquis en août 2026, pour 28,88 M€ hors droits, un hôtel de 116 chambres et 6 050 m² au 85 Gutleutstrasse à Francfort, à cinq minutes à pied de la gare centrale. Ouvert en 2009, il est intégralement loué à RUR Hotelbetriebs GmbH, du groupe allemand Gekko, qui l'exploite sous la marque Roomers, par un bail ferme jusqu'à fin 2039 (WALB de 13,3 ans). Rendement acte en main de 6,86 %, non garanti. Source : bulletin trimestriel T3 2026 d'Iroko Zen, p. 10, et fiche d'actif iroko.eu (n°181), qui ne donne que le mois.
Source →Iroko Zen a acquis en août 2026, pour un volume d'investissement de 24,1 M€ hors droits, le Citywest Shopping Centre, au sud-ouest de Dublin : un centre commercial de proximité développé en 2007, mêlant commerces et bureaux sur 8 504 m². Il est ancré par Dunnes Stores et une bibliothèque publique du comté de South Dublin, et compte 44 locataires (WALB de 5,6 ans). Rendement acte en main de 8,17 %, non garanti. Source : fiche d'actif iroko.eu (n°179), qui ne donne que le mois.
Source →Iroko porte le prix de part d'Iroko Zen de 204 € à 205 € au 1er août 2026, soit une hausse de 0,49 %. C'est la troisième revalorisation consécutive depuis 2024, après 202 € en 2024 et 204 € en 2025, dans un marché où de nombreuses SCPI baissent encore leur prix. Malgré cette hausse, le prix reste en décote d'environ 4,3 % sur la valeur de reconstitution, établie à 214,24 € au 30 juin 2026. Iroko Zen conserve son modèle sans frais d'entrée, avec une capitalisation de 1 605 M€ et un taux d'occupation financier de 96,88 % au 30 juin 2026.
Iroko Zen a cédé début juillet 2026, pour 15,66 M€, un entrepôt logistique de 25 972 m² à Hoogezand, aux Pays-Bas, acquis 14,25 M€ en 2024 dans le cadre d'un sale & leaseback : le locataire, ancien propriétaire, a souhaité racheter le site. Plus-value de 1,41 M€ (+9,9 %) avant commission de cession. C'est la deuxième cession de la SCPI. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Source : bulletin trimestriel T3 2026 d'Iroko Zen, p. 1 et p. 12.
Source →Iroko Zen a acquis le 30 juillet 2026, pour 4,32 M€ hors droits, un entrepôt d'environ 4 783 m² sur un foncier de près de 10 000 m² à Bruges, au nord-ouest de Bordeaux, à 1,2 km de la rocade (A630). Il est intégralement loué à deux locataires, JDC (solutions d'encaissement et de paiement) et OUI DROP (click & collect robotisé), avec une WALB de 2,6 ans. Rendement acte en main de 8,20 %, non garanti. Source : fiche d'actif iroko.eu (n°178).
Source →Iroko Zen a acquis le 16 juillet 2026, pour 26,58 M€ hors droits, « Upline », deux bâtiments de bureaux livrés en 2023 (10 138 m², 304 places de stationnement) au parc tertiaire des Prés - La Pilaterie à Villeneuve-d'Ascq, dans la Métropole européenne de Lille. L'ensemble est intégralement loué à Decathlon, qui y a installé Decathlon Digital ; le bail court jusqu'en janvier 2034 avec une première échéance en janvier 2031 (WALB 4,5 ans). Rendement acte en main de 7,15 %, non garanti. Source : fiche d'actif iroko.eu (n°173).
Source →Iroko Zen a acquis le 16 juillet 2026, pour 6,128 M€ hors droits, un portefeuille de trois locaux d'activité aux Pays-Bas : Beilen et Drachten dans le nord du pays, Gronsveld au sud, près de Maastricht. Surface de 10 092 m² selon la fiche (le texte de la même page indique 10 018 m²). Intégralement loués à trois locataires : Zeppelin Construction Equipment Netherlands à Beilen, Fleqs à Drachten et MT Unirepair à Gronsveld, pour un revenu locatif annuel de plus de 617 000 € et une WALB de 3,25 ans. Rendement acte en main de 7,46 %, non garanti. Source : fiche d'actif iroko.eu (n°174).
Source →Iroko Zen a acquis le 30 juin 2026, pour 19,56 M€ hors droits, un immeuble de bureaux de 10 140 m² à Sant Cugat del Vallès, l'un des principaux pôles tertiaires de l'aire métropolitaine de Barcelone, avec accès direct aux autoroutes AP-7 et C-16. Occupé à 78 % par quatre locataires dont Ricoh (principal), Algoritmia et le Servei Català de la Salut, avec une garantie locative de deux ans sur les lots vacants ; WALB de 2,88 ans. Rendement acte en main de 8,53 %, non garanti. Iroko Atlas a acquis le même mois le bâtiment voisin. Source : fiche d'actif iroko.eu (n°172) et bulletin trimestriel T2 2026 d'Iroko Zen (p. 8).
Source →Tout savoir sur la SCPI Iroko Zen
Quel est le rendement de la SCPI Iroko Zen ?+
La SCPI Iroko Zen, gérée par Iroko, a affiché un taux de distribution de 7,14 % en 2025. Ce taux n'est pas garanti et peut évoluer chaque année selon les loyers perçus et la valorisation du patrimoine. Il doit s'apprécier avec la variation de la valeur de part pour mesurer la performance globale.
Comment investir dans la SCPI Iroko Zen ?+
Vous pouvez souscrire à la SCPI Iroko Zen en ligne via SCPI Select, à partir d'un ticket d'entrée de 5 000 € (205 € la part). La souscription se fait en pleine propriété, en démembrement ou via des versements programmés, avec l'accompagnement gratuit d'un conseiller agréé.
Quels sont les frais de la SCPI Iroko Zen ?+
La SCPI Iroko Zen est proposée sans frais de souscription. Des frais de gestion annuels, déjà déduits du taux de distribution affiché, rémunèrent la société de gestion Iroko.
La SCPI Iroko Zen est-elle un bon investissement en 2026 ?+
Iroko Zen est une SCPI diversifiée (Diversifiée · Europe) gérée par Iroko depuis 2020, avec une capitalisation de 1,70 Md€ et un taux d'occupation de 96,61 %. Comme toute SCPI, c'est un placement de long terme dont le capital n'est pas garanti. Son adéquation à votre situation dépend de votre profil et de vos objectifs : un conseiller SCPI Select peut l'évaluer gratuitement avec vous.
Quel avis sur la SCPI Iroko Zen ?+
Plutôt qu'une note, les faits publiés par Iroko : un taux de distribution 2025 de 7,14 % (non garanti), un taux d'occupation financier de 96,61 % au 30/09/2026 et une commission de souscription de 0 %. Le point de vigilance avant de souscrire : la commission de gestion est élevée, contrepartie du 0 % à l'entrée. Surtout, la commission de retrait de 6 % passe de 3 à 6 ans de détention au 1er septembre 2026 : l'horizon doit être long.
Où trouver le bulletin trimestriel de la SCPI Iroko Zen ?+
Iroko publie un bulletin d'information trimestriel ; le plus récent disponible sur SCPI Select est celui du T3 2026, en PDF, tel que publié par la société de gestion. Bulletin T3 2026 – Iroko Zen (PDF)
Quel est le prix de la part de la SCPI Iroko Zen ?+
Le prix de souscription d'une part de la SCPI Iroko Zen est de 205 € (revalorisé le 01/08/2026, +0,49 %), avec un minimum de souscription de 5 000 €. La valeur de reconstitution publiée est de 214,24 € au 30/06/2026.
Existe-t-il un parrainage pour investir dans la SCPI Iroko Zen ?+
SCPI Select propose son propre parrainage : 100 € pour le parrain et 100 € pour le filleul, une fois le premier investissement du filleul réalisé, jusqu'au 31 décembre 2026. La prime est versée sous réserve de l'investissement effectif du filleul. C'est une offre de SCPI Select, pas un programme de Iroko. Le parrainage SCPI Select
J'analyse personnellement chaque SCPI référencée sur ce site. Si Iroko Zen figure dans notre sélection, c'est qu'elle a passé notre grille de 15 critères — dont le track record du gestionnaire et le pilotage de la collecte, que je vérifie directement avec les équipes de Iroko.