SCPI Iroko Zen ou Epsicap Explore ?
Deux SCPI, deux stratégies. On compare Iroko Zen (Iroko) et Epsicap Explore (Epsicap REIM) sur les critères qui comptent vraiment, chiffres à jour à l'appui, pour vous aider à choisir en 2026.
- Iroko Zen (Iroko) : Diversifiée · Europe. taux de distribution 2025 de 7,14 %, sans frais d'entrée, accessible dès 5 125 €, taux d'occupation solide (96,88 %).
- Epsicap Explore (Epsicap REIM) : Diversifiée · Europe. taux de distribution 2025 de objectif 6,50 %, sans frais d'entrée, accessible dès 1 000 €, taux d'occupation solide (98,8 %).
- Deux SCPI de qualité aux profils complémentaires. Il n'y a pas de « meilleure » dans l'absolu : le bon choix dépend de votre objectif (rendement, fiscalité, horizon, diversification). Beaucoup d'investisseurs choisissent d'ailleurs de combiner les deux.
Iroko Zen vs Epsicap Explore : le face-à-face
Chiffres issus des derniers bulletins trimestriels et notes d'information AMF, à vérifier dans la documentation officielle avant toute décision. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures ; le capital n'est pas garanti et la liquidité est limitée.
Classes d'actif et territoires
- Commerces36,3 %
- Bureaux31,6 %
- Locaux d'activité11,6 %
- Santé, hôtellerie, autre10,6 %
- Autres9,9 %
- France27,3 %
- Royaume-Uni26,7 %
- Espagne15,6 %
- Pays-Bas10,5 %
- Autres19,9 %
- Logistique & activité58 %
- Hôtellerie & loisirs37 %
- Bureaux4 %
- Commerces1 %
- Royaume-Uni54 %
- Pologne46 %
Alors, Iroko Zen ou Epsicap Explore ?
Aucune des deux n'est « meilleure » dans l'absolu. Elles ne répondent simplement pas au même objectif.
- viser le revenu le plus élevé des deux, avec 7,14 % distribués en 2025
- un patrimoine déjà constitué et un historique de distribution : la SCPI existe depuis 2020
- miser sur France, première zone du portefeuille avec 27,3 %
- alléger la fiscalité : 100 % du patrimoine est hors de France, et cette quote-part échappe généralement aux prélèvements sociaux de 17,2 %
- entrer sur un portefeuille récent, acheté aux conditions de marché actuelles et sans actifs anciens à repositionner
- commencer avec un ticket réduit, l'entrée se fait dès 1 000 €
Iroko Zen et Epsicap Explore se complètent bien plus qu'elles ne s'opposent : l'une est davantage ancrée en France, l'autre à l'étranger : le couple répartit à la fois le risque locatif et la fiscalité. Détenir les deux répartit le risque sur deux patrimoines, deux calendriers d'acquisition et deux politiques de distribution, là où une seule ligne concentre tout sur un seul gérant. C'est d'ailleurs ce que font la plupart des épargnants que nous accompagnons : ils n'arbitrent pas entre les deux, ils dosent.
Le bon dosage, lui, dépend de votre fiscalité, de votre horizon et de ce que vous détenez déjà. C'est exactement ce qu'un premier échange permet de cadrer.
Questions fréquentes
Le choix entre Iroko Zen (Iroko, Diversifiée · Europe) et Epsicap Explore (Epsicap REIM, Diversifiée · Europe) dépend de votre objectif. Iroko Zen affiche un TD 2025 de 7,14 % pour un ticket dès 5 125 €, Epsicap Explore un TD de objectif 6,50 % dès 1 000 €. Comparez surtout la valeur de reconstitution face au prix, le taux d'occupation et le coût total sur la durée, pas seulement le rendement affiché.
Oui. Combiner deux SCPI de profils différents diversifie le patrimoine (secteurs, pays, gestionnaires) et lisse le risque. Un conseiller indépendant SCPI Select peut vous aider à doser l'allocation selon votre situation.
Un conseiller indépendant vous aide à choisir selon votre situation, gratuitement et sans engagement.