Baisses de prix des SCPI en 2025-2026 : la liste et les causes
Quelles SCPI ont baissé leur prix de part ? De combien, quand et pourquoi ? Voici un état des lieux factuel des baisses de prix de SCPI sur 2025-2026, sans dramatisation ni dénigrement, avec les causes expliquées par nos conseillers.
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SCPI ayant baissé en 2025
17
SCPI ayant augmenté en 2025
≈ -3,45 %
Variation moyenne du marché 2025
≈ -44 %
Plus forte baisse cumulée (Primopierre)
Entre 2023 et 2026, le marché des SCPI a vécu son premier vrai cycle de correction depuis des décennies. Après des années de hausses régulières, plusieurs sociétés de gestion ont dû baisser le prix de partde leurs SCPI, parfois lourdement. Ce mouvement, brutal pour les épargnants concernés, a une explication rationnelle que nous détaillons plus bas. L'objectif de cette page n'est pas d'alarmer, mais de donner des faits vérifiables et un cadre d'analyse.
Bonne nouvelle de fond : le pire est largement passé. En 2025, le marché a compté plus de revalorisations que de baisses, et le quatrième trimestre 2025 a confirmé le rebond. Mais quelques SCPI restent fragiles. Voyons lesquelles, et surtout pourquoi.
Le tableau des principales SCPI ayant baissé
Voici les baisses les plus significatives recensées sur la période, agrégées à partir des communiqués des sociétés de gestion et des suivis de marché spécialisés. Aucune de ces SCPI ne fait partie de notre sélection : nous écartons par principe les véhicules ayant subi une baisse de prix significative. Elles sont citées ici à titre d'information de marché.
SCPI
Gestionnaire
Type
Avant
Après
Baisse
Période
Primopierre
Praemia REIM (ex-Primonial REIM)
Bureaux
208 €
115 €
≈ -44 %
depuis 2023, dernière 21/01/2025
Génépierre
Amundi Immobilier
Bureaux
270 €
180 €
≈ -33 %
depuis 2023, dernière 31/03/2025
Edissimmo
Amundi Immobilier
Bureaux
237 €
172 €
≈ -27 %
depuis 2023, dernière 31/03/2025
Accimmo Pierre
BNP Paribas REIM
Bureaux
205 €
141 €
≈ -31 %
depuis 2023, dernière 10/09/2024
LF Europimmo
La Française REM
Bureaux Europe
945 €
725 €
≈ -23 %
01/02/2025
Épargne Foncière
La Française REM
Bureaux
742 €
670 €
≈ -10 %
01/01/2025
Élysées Pierre
HSBC REIM
Bureaux
767 €
660 €
≈ -14 %
08/08/2024
Épargne Pierre
Atland Voisin
Diversifiée
252 €
≈ 225 €
≈ -11 %
début 2026
Chiffres à vérifier en source officielle
Les prix, pourcentages et dates ci-dessus sont issus de communiqués de sociétés de gestion et de suivis de marché. Ils peuvent comporter des arrondis et avoir évolué depuis. Avant toute décision, vérifiez les chiffres exacts sur le dernier bulletin trimestriel et le site officiel du gestionnaire concerné. Les baisses indiquées sont, pour plusieurs SCPI, des cumuls de plusieurs corrections successives depuis 2023.
Une lecture saute aux yeux : la grande majorité des baisses concernent des SCPI de bureauxà forte capitalisation, gérées par des acteurs historiques. Ce n'est pas un hasard. Ce sont précisément les SCPI qui avaient massivement investi dans des bureaux franciliens au sommet du cycle, juste avant la remontée des taux. La typologie d'actifs et la date d'achat expliquent l'essentiel.
Les 4 causes des baisses de prix
01
La remontée des taux d'intérêt
Le facteur déclencheur. Entre 2022 et 2023, les taux sont passés de quasi zéro à plus de 4 %. Pour rester attractif, l'immobilier a dû offrir un meilleur rendement, ce qui signifie mécaniquement des prix d'achat plus bas. La valeur des immeubles a reculé.
02
La réévaluation des bureaux
Les expertises annuelles ont acté la baisse de valeur des bureaux, surtout les actifs anciens et mal situés, fragilisés en plus par le télétravail. Les SCPI très exposées aux bureaux franciliens de seconde main ont été les plus touchées.
03
La décollecte et les retraits
Quand des épargnants veulent vendre en masse et qu'il n'y a pas assez d'acheteurs, les parts s'accumulent en attente de retrait. Certaines SCPI ont dû vendre des immeubles en urgence, parfois en moins-value, ce qui a aggravé la baisse.
04
Le rattrapage réglementaire
La règle des plus ou moins 10 % autour de la valeur de reconstitution impose le réajustement. Des SCPI qui avaient laissé l'écart se creuser ont dû corriger d'un coup, d'où certaines baisses brutales en une seule fois.
L'analyse de fond
Ces baisses ne sont pas le signe que les SCPI seraient un mauvais placement. Elles montrent que les SCPI sont un placement immobilier, donc soumis aux cycles. Le vrai enseignement est qu'il faut distinguer les SCPI selon leur patrimoine, leur date de constitution et leur exposition. Une moyenne de marché ne dit rien d'une SCPI en particulier.
L'autre face du marché : les SCPI qui montent
Le contraste est frappant. Pendant que les SCPI de bureaux historiques corrigeaient, une nouvelle génération de SCPI, jeunes, diversifiées et souvent investies en Europe, a continué de créer de la valeur. Plusieurs ont même revalorisé leur prix de part en 2026, parce qu'elles avaient acheté après la correction, à des prix décotés, sur des marchés porteurs et avec des taux d'occupation élevés.
C'est exactement le type de SCPI que nous privilégions dans notre sélection : des véhicules à capital variable, sans historique de baisse significative, dont le patrimoine se valorise plutôt qu'il ne s'érode. Découvrir des SCPI qui ont revalorisé plutôt que baissé est souvent le meilleur point de départ pour un nouvel investissement, ou pour un arbitrage.
Si l'une de ces SCPI figure dans votre portefeuille, ne tirez pas de conclusion hâtive depuis ce seul tableau. Une baisse passée ne préjuge pas de l'avenir, et vendre dans la précipitation cristallise la perte. La bonne démarche est de diagnostiquer la santé actuelle de votre SCPI : taux d'occupation, parts en attente de retrait, stabilisation de la valeur de reconstitution, niveau de distribution.
Nous avons détaillé la méthode complète, étape par étape, dans deux guides dédiés. Et si vous préférez un avis personnalisé sur votre situation précise, nos conseillers sont là pour ça.
Notre principe de sélection
SCPI Select ne référence que des SCPI à capital variable et écarte systématiquement celles qui ont subi une baisse de prix significative. Ce filtre ne supprime pas tout risque, mais il éloigne des situations les plus dégradées en matière de liquidité et de valorisation.
Questions fréquentes sur les baisses de prix des SCPI
Combien de SCPI ont baissé leur prix de part en 2025 ?
Selon les données de marché, 14 SCPI à capital variable ont baissé leur prix de souscription en 2025, tandis que 17 l'ont au contraire augmenté. Depuis le début du cycle de correction en 2023, environ 34 SCPI ont été concernées par au moins une baisse à fin février 2026. La revalorisation moyenne du marché en 2025 ressort à environ -3,45 % selon les données ASPIM, avec des écarts importants entre les bureaux, plus touchés, et les autres typologies. Ces chiffres doivent être confirmés sur les publications officielles avant toute décision.
Quelles SCPI ont le plus baissé leur prix de part ?
Les baisses les plus marquées concernent des SCPI de bureaux historiques à forte capitalisation. Primopierre (Praemia REIM, ex-Primonial REIM) a cumulé environ -44 % depuis 2023, en passant de 208 € à 115 €. Génépierre, Edissimmo et Rivoli Avenir Patrimoine (Amundi Immobilier) ont chacune perdu de l'ordre de 25 à 35 %. Accimmo Pierre (BNP Paribas REIM) et LF Europimmo (La Française REM) figurent aussi parmi les corrections les plus fortes. Les montants exacts et dates doivent être vérifiés sur les communiqués des sociétés de gestion.
Pourquoi les SCPI ont-elles baissé leur prix de part ?
La cause principale est la remontée rapide des taux d'intérêt à partir de 2022. Quand les taux montent, les investisseurs exigent un meilleur rendement, ce qui fait mécaniquement baisser la valeur des immeubles. Les SCPI qui avaient acheté cher en 2020-2022, surtout des bureaux, ont vu leur patrimoine se déprécier lors des expertises annuelles. La réglementation imposant que le prix de part reste à plus ou moins 10 % de la valeur de reconstitution, ces SCPI ont dû baisser leur prix. La décollecte et les demandes de retrait ont parfois aggravé la situation.
Les baisses de prix des SCPI sont-elles terminées en 2026 ?
L'essentiel de la correction a eu lieu en 2023 et 2024, et le marché s'est nettement assaini début 2026, avec plus de revalorisations que de baisses au quatrième trimestre 2025. Mais quelques véhicules, surtout les SCPI de bureaux anciens en décollecte, peuvent encore ajuster leur prix à la baisse. La tendance générale est à la stabilisation, mais elle reste hétérogène selon les SCPI. Il faut donc raisonner SCPI par SCPI et non sur une moyenne de marché.
Une SCPI qui a baissé son prix peut-elle remonter ?
Oui, c'est possible mais pas garanti. Une SCPI dont le patrimoine se stabilise, qui maintient un bon taux d'occupation et qui réinvestit dans des actifs décotés peut voir sa valeur de reconstitution repartir à la hausse et revaloriser son prix, comme plusieurs SCPI l'ont fait en 2026. À l'inverse, une SCPI au patrimoine structurellement dégradé et en décollecte peut rester durablement décotée. Tout dépend de la qualité de la gestion et des actifs sous-jacents.
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