Locaux d'activité · France et EuropeSCPI Epsicap Nanoanciennement Epsilon 360
Minimum 1 028 € · frais d'entrée 5 % HT, déjà compris dans le prix de la part. Calcul au taux de distribution 2025 de Epsicap Nano (7,01 %), avant impôt. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures ; le capital et les revenus ne sont pas garantis.
L'essentiel en 30 secondes
Un investisseur qui cherche du rendement avec une stratégie qui sort de l'ordinaire.
Une stratégie small caps sur des actifs de 1 à 10 M€, peu disputés par les institutionnels, appliquée depuis 2021.
La présence au Royaume-Uni introduit un risque de change partiel, et gérer de nombreux petits actifs demande une exécution exigeante.
Une brique de diversification de qualité, à doser en tenant compte du risque de change.
SCPI small caps d'Epsicap REIM (ex-Epsilon 360, renommée juin 2025), spécialisée dans les petits actifs immobiliers de 1 à 10 M€, peu concurrencés par les institutionnels. Diversifiée en France et en Europe, avec une entrée en Italie en juillet 2026. TD 2025 de 7,01 %.
La SCPI Epsicap Nano est une SCPI activité gérée par Epsicap REIM depuis 2021, investie sur le secteur Locaux d'activité · France et Europe. Elle a distribué un taux de distribution de 7,01 % en 2025, pour un prix de part de 257 € et un ticket d'entrée à partir de 1 028 €. Son taux d'occupation s'élève à 97,9 % et sa capitalisation à 216 M€. Elle est proposée avec frais de souscription sur SCPI Select.
du marché 2025
Prix de part et valeur de reconstitution
Ce que vaut vraiment une part, face à ce que vous la payez
Vous souscrivez une part 7,4 % moins cher que ce que coûterait la reconstitution du patrimoine à neuf, frais compris. L'AMF impose que cet écart reste dans un tunnel de ±10 %.
Voir le détail par arrêté publié
| Arrêté | Val. reconst. | Prix | Écart |
|---|---|---|---|
| 31/12/2025 | 279,57 € | 257,00 € | −8,1 % |
| 30/06/2026 | 277,46 € | 257,00 € | −7,4 % |
- 31/12/2025 — Bulletin trimestriel T1 2026, Epsicap REIM (expertise au 31/12/2025)
- 30/06/2026 — Bulletin trimestriel T2 2026, Epsicap REIM (expertise CBRE Valuation)
Pour aller plus loin : les SCPI qui ont revalorisé leur prix en 2026 et celles qui l'ont baissé. Et les données à jour, SCPI par SCPI : la décote de toutes les SCPI et l'observatoire des mouvements de prix.
Chiffres publiés par Epsicap REIM. La société de gestion est seule décisionnaire d'une éventuelle évolution du prix de part, à la hausse comme à la baisse, et n'est pas tenue de le faire évoluer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et le capital n'est pas garanti.
Chiffres clés de la SCPI Epsicap Nano
Les frais de la SCPI Epsicap Nano
Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.
Source : Page frais officielle epsicap.fr. Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.
Présentation de la SCPI Epsicap Nano
Epsicap Nano (anciennement Epsilon 360, renommée en juin 2025) est une SCPI de rendement gérée par Epsicap REIM, créée en 2021. Sa particularité est une stratégie originale : les small caps, c'est-à-dire les petits actifs immobiliers d'une valeur comprise entre 1 et 10 millions d'euros, un segment généralement peu disputé par les grands investisseurs institutionnels.
Epsicap Nano a distribué 7,01 % en 2025 (et 8,27 % de performance globale en intégrant la revalorisation du prix de part de 1,26 %), un bon niveau. Au 30 juin 2026, elle détient 57 actifs répartis entre la France (majoritaire), le Royaume-Uni, l'Espagne, le Portugal et désormais la Pologne, pour une capitalisation de 216 millions d'euros. C'est une SCPI désormais de taille intermédiaire, qui a fait ses preuves sur plusieurs exercices.
Le prix de la part est de 257 €. Sa stratégie small caps lui confère une identité différenciante et un positionnement sur un segment de marché aux dynamiques propres.
Origines et vision : la société de gestion Epsicap REIM
Epsicap REIM est une société de gestion indépendante qui a fait de la stratégie small caps sa signature. Sa conviction est que les petits actifs immobiliers (1 à 10 millions d'euros) offrent un meilleur rendement que les grands immeubles : moins disputés par les institutionnels, ils se paient relativement moins cher et offrent donc des loyers plus élevés par rapport à leur prix.
Cette approche demande une expertise particulière : sourcer et gérer un grand nombre de petits actifs est plus exigeant en temps et en moyens que de gérer quelques grands immeubles. Ses taux de distribution, publiés par Epsicap REIM : 6,08 % en 2022, 6,25 % en 2023, 6,55 % en 2024 et 7,01 % en 2025 (bulletin trimestriel T2 2026). Elle a grandi jusqu'à 216 M€ de capitalisation sans changer de stratégie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Stratégie d'investissement : les small caps diversifiées
La stratégie small caps d'Epsicap Nano consiste à acquérir des actifs de petite taille (1 à 10 millions d'euros), sur un segment de marché peu concurrencé. C'est un positionnement malin : là où les grands fonds se battent sur les immeubles à plusieurs dizaines de millions d'euros, Epsicap va chercher la valeur sur des actifs plus petits, mieux valorisés à l'achat.
Le portefeuille est très diversifié par typologie : commerces, bureaux, santé, éducation, locaux d'activité, hôtels. Cette diversification large, combinée à la répartition entre la France, le Royaume-Uni, l'Espagne, le Portugal et la Pologne, réduit la dépendance à un secteur ou un marché particulier. La présence britannique introduit toutefois un risque de change partiel.
Le grand nombre d'actifs (57 au 30/06/2026) résultant de cette stratégie small caps est aussi un atout de mutualisation : aucun actif ne pèse de façon excessive sur l'ensemble, ce qui répartit le risque locatif.
Patrimoine et solidité
Avec 57 actifs et une capitalisation de 216 millions d'euros, Epsicap Nano dispose d'une bonne mutualisation du risque locatif, fruit de sa stratégie small caps qui multiplie naturellement le nombre de biens. Le taux d'occupation financier de 97,9 % est solide et traduit un patrimoine bien loué.
Le prix de part a été revalorisé de 1,26 % en 2025 et le taux de distribution est passé de 6,08 % en 2022 à 7,01 % en 2025 (bulletin T2 2026), sans préjuger des années suivantes. Pour une SCPI thématique sur un segment de niche, l'historique publié couvre désormais quatre exercices complets.
En juillet 2026, la SCPI est entrée sur le marché italien avec trois actifs commerciaux situés à Agrate Brianza, Ferrara et Lentate sul Seveso, pour 5,5 millions d'euros hors droits. Le patrimoine est désormais implanté dans sept pays : France, Espagne, Portugal, Écosse, Angleterre, Pologne et Italie. La répartition géographique ci-dessus est celle arrêtée au 30 juin 2026 : elle est donc antérieure à cette opération, dont le gestionnaire n'a pas publié le poids dans le patrimoine.
Comment investir dans Epsicap Nano
Epsicap Nano est accessible à partir de 4 parts, soit 1 028 €, au prix de 257 € la part. Elle se détient en pleine propriété, en démembrement ou via des versements programmés.
Par sa stratégie small caps et sa mutualisation sur de nombreux petits actifs, Epsicap Nano peut occuper une place dans une allocation comme brique de diversification. Un conseiller peut vous aider à déterminer son poids selon vos objectifs et votre tolérance au risque de change partiel.
Performance et fiscalité d'Epsicap Nano
Epsicap Nano a distribué 7,01 % en 2025, avec une performance globale de 8,27 %. Ses taux de distribution des exercices précédents : 6,08 % en 2022, 6,25 % en 2023, 6,55 % en 2024 (bulletin T2 2026). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures : son rendement n'est pas garanti.
Sur le plan fiscal, Epsicap Nano combine revenus français (majoritaires, soumis aux revenus fonciers et aux prélèvements sociaux de 17,2 %) et revenus de source étrangère (Royaume-Uni, Espagne, Portugal, Pologne), ces derniers bénéficiant des conventions fiscales. La part britannique introduit une exposition au change. Cette fiscalité mixte offre un avantage partiel.
L'impact fiscal exact dépend de la répartition des revenus et de votre tranche marginale d'imposition, qu'un conseiller peut chiffrer avec vous.
Notre avis sur Epsicap Nano
Voici l'analyse de nos conseillers. Epsicap Nano nous plaît pour son originalité. Sa stratégie small caps (petits actifs de 1 à 10 M€, peu disputés) est différenciante, et ses taux de distribution publiés vont de 6,08 % en 2022 à 7,01 % en 2025 (8,27 % de performance globale en 2025). La mutualisation sur 57 actifs et la revalorisation de la part de 1,26 % en 2025 sont des points forts. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Pour quel profil ? Nous la voyons comme une brique de diversification, pour un investisseur qui cherche du rendement avec une stratégie qui sort de l'ordinaire. Son historique et sa taille désormais significative la rendent plus crédible que les jeunes SCPI à effet de démarrage. Elle peut occuper une place réelle dans une allocation.
Nos points de vigilance : la présence au Royaume-Uni introduit un risque de change partiel à intégrer. La stratégie small caps demande une gestion exigeante de nombreux petits actifs, dont la qualité d'exécution est déterminante. Comme toujours, le capital n'est pas garanti.
Un mot sur son prix. Au 30 juin 2026, la valeur de reconstitution ressort à 277,46 € pour un prix de part de 257 € : le prix de part ressort 7,37 % sous la valeur de reconstitution (décote publiée). L'écart s'est légèrement resserré ce trimestre, la nouvelle campagne d'expertise ayant conclu à une valeur de patrimoine stable. Sur une SCPI récente, un tel écart serait largement mécanique, gonflé par des frais d'acquisition engagés il y a peu. Epsicap Nano ayant été créée en octobre 2021, ces frais sont amortis et l'écart est plus significatif. Attention toutefois : rien n'oblige une société de gestion à revaloriser son prix, elle seule en décide, et une décote peut persister des années.
Notre conclusion : Epsicap Nano est une SCPI de qualité, à la stratégie originale et au rendement régulier prouvé, qui mérite une vraie place comme brique de diversification dans une allocation. Le bon dosage, compte tenu du risque de change partiel, dépend de votre situation, ce que nos conseillers évaluent avec vous lors d'un échange gratuit.
Capitalisation 216 M€ et TOF 97,9 % au 30/06/2026 (bulletin trimestriel T2 2026 Epsicap REIM). Prix 257 € et TD 2025 de 7,01 % confirmés. Valeur de reconstitution 277,46 € au 30/06/2026 (279,57 € au 31/12/2025). La part britannique comporte un risque de change. Reportez-vous au dernier bulletin trimestriel avant toute décision.
SCPI similaires à Epsicap Nano
Bulletins trimestriels
Bulletin d'information publié par Epsicap REIM — dernières données au T2 2026.
Actualités de Epsicap Nano
Epsicap Nano a annoncé le 15 septembre 2026 l'acquisition d'un retail park à Perth, en Écosse, pour 10,5 M£ (12,2 M€) : 5 268 m² répartis sur deux bâtiments, entièrement loués à trois enseignes nationales. Le premier accueille Wickes, présent sur le site depuis plus de 30 ans ; le second, restructuré en 2022, accueille Pets at Home et B&M, avec des durées résiduelles de bail de 5 ans et 9,5 ans. Rendement non communiqué. Selon Epsicap REIM, le Royaume-Uni pèse aujourd'hui moins de 25 % du patrimoine et pourrait se stabiliser autour de 30 %. Source : communiqué Epsicap REIM du 15/09/2026.
Source →Epsicap Nano a annoncé le 9 septembre 2026 l'acquisition d'une plateforme logistique de 10 539 m² dans la zone industrielle de Juncaril, à Peligros (Grenade), pour 9,3 M€ hors droits. L'opération est un sale and leaseback avec le groupe espagnol Ontime, qui reste locataire dans le cadre d'un bail triple net ferme de 12 ans. Un programme de travaux de 1,3 M€, à la charge du vendeur-locataire, porte notamment sur la sécurité incendie. Rendement non communiqué. Source : communiqué Epsicap REIM du 09/09/2026.
Source →Epsicap Nano a acquis en juillet 2026 (jour non précisé, annonce du 8 septembre), pour 9,3 M€, une plateforme logistique de 10 539 m² à Peligros, près de Grenade (Andalousie), dans le cadre d'un sale & leaseback avec Ontime, opérateur logistique espagnol à couverture nationale : bail de 17 ans dont 12 fermes, et programme de travaux de 1,6 M€ prévu par le locataire. Rendement non communiqué. Sources : communiqué Epsicap et bulletin trimestriel T2 2026 d'Epsicap Nano (p. 7).
Source →Voir les 3 actualités précédentesMasquer les actualités précédentes
Epsicap Nano a acquis en juillet 2026 (jour non précisé, annonce du 2 septembre) son premier portefeuille en Italie, trois actifs commerciaux du nord du pays pour 5,5 M€ hors droits au total (2 669 m²) : deux commerces de 1 642 m² loués à Action et DM Drogerie Markt à Lentate sul Seveso, à 30 km au nord de Milan (2,55 M€, WALB 3,5 ans) ; un restaurant Burger King de 414 m² à Ferrara, en Émilie-Romagne (1,2 M€, 4 ans) ; deux restaurants Burger King et La Piadineria de 613 m² à Agrate Brianza, en première couronne de Milan (1,6 M€, 4 ans). Rendement non communiqué. Sources : communiqué Epsicap du 2 septembre 2026 et bulletin trimestriel T2 2026 d'Epsicap Nano (p. 7-8).
Source →Epsicap Nano a acquis en juillet 2026, pour 1,9 M€, un centre de formation pour conducteurs poids lourds de 1 119 m² à Noyal-Châtillon-sur-Seiche, dans la métropole rennaise, doté de deux pistes homologuées. Loué à Promotrans, l'un des principaux acteurs de la formation professionnelle, sur une durée résiduelle ferme de 6 ans (WALB 6,4 ans). Opération sourcée en direct auprès du vendeur, par reprise du crédit-bail en place. Rendement non communiqué. Source : bulletin trimestriel T2 2026 d'Epsicap Nano (p. 7).
Source →Epsicap Nano a acquis au 2e trimestre 2026 (jour non précisé au bulletin, date arrêtée au 30 juin), pour 5,3 M€, un entrepôt logistique last mile / cross-dock de 2 328 m² livré en novembre 2025 à Olsztyn, en Pologne : première implantation de la SCPI dans le pays. Intégralement loué à FedEx sur un bail ferme de 15 ans ayant pris effet à la livraison (WALB 14,5 ans). Rendement non communiqué. Source : bulletin trimestriel T2 2026 d'Epsicap Nano (p. 7).
Source →Tout savoir sur la SCPI Epsicap Nano
Quel est le rendement de la SCPI Epsicap Nano ?+
La SCPI Epsicap Nano, gérée par Epsicap REIM, a affiché un taux de distribution de 7,01 % en 2025. Ce taux n'est pas garanti et peut évoluer chaque année selon les loyers perçus et la valorisation du patrimoine. Il doit s'apprécier avec la variation de la valeur de part pour mesurer la performance globale.
Comment investir dans la SCPI Epsicap Nano ?+
Vous pouvez souscrire à la SCPI Epsicap Nano en ligne via SCPI Select, à partir d'un ticket d'entrée de 1 028 € (257 € la part). La souscription se fait en pleine propriété, en démembrement ou via des versements programmés, avec l'accompagnement gratuit d'un conseiller agréé.
Quels sont les frais de la SCPI Epsicap Nano ?+
La SCPI Epsicap Nano est proposée avec une commission de souscription de 5 % HT, comprise dans le prix de la part, selon les documents de Epsicap REIM. Des frais de gestion annuels, déjà déduits du taux de distribution affiché, rémunèrent la société de gestion Epsicap REIM.
La SCPI Epsicap Nano est-elle un bon investissement en 2026 ?+
Epsicap Nano est une SCPI activité (Locaux d'activité · France et Europe) gérée par Epsicap REIM depuis 2021, avec une capitalisation de 216 M€ et un taux d'occupation de 97,9 %. Comme toute SCPI, c'est un placement de long terme dont le capital n'est pas garanti. Son adéquation à votre situation dépend de votre profil et de vos objectifs : un conseiller SCPI Select peut l'évaluer gratuitement avec vous.
Quel avis sur la SCPI Epsicap Nano ?+
Plutôt qu'une note, les faits publiés par Epsicap REIM : un taux de distribution 2025 de 7,01 % (non garanti), un taux d'occupation financier de 97,9 % au 30/06/2026 et une commission de souscription de 5 % HT. Le point de vigilance avant de souscrire : la présence au Royaume-Uni introduit un risque de change partiel, et gérer de nombreux petits actifs demande une exécution exigeante.
Epsilon 360 et Epsicap Nano, est-ce la même SCPI ?+
Oui. Epsilon 360 a été renommée Epsicap Nano en juin 2025 : c'est la même SCPI, gérée par Epsicap REIM.
Qui gère la SCPI Epsicap Nano ?+
La SCPI Epsicap Nano, créée le 20 octobre 2021, est gérée par Epsicap REIM. Au 30/06/2026, elle comptait 57 immeubles, pour une capitalisation de 216 M€. Epsicap REIM : ses SCPI et ses frais
J'analyse personnellement chaque SCPI référencée sur ce site. Si Epsicap Nano figure dans notre sélection, c'est qu'elle a passé notre grille de 15 critères — dont le track record du gestionnaire et le pilotage de la collecte, que je vérifie directement avec les équipes de Epsicap REIM.