SCPI Corum USA

Corum USA est une SCPI inédite sur le marché français : c'est la première SCPI à investir aux États-Unis. Lancée fin 2024 par Corum Asset Management, elle va chercher son rendement sur le plus grand marché immobilier du monde. Attention toutefois : elle n'est pas juridiquement « 100 % américaine », ses statuts visent une large majorité d'actifs aux États-Unis mais autorisent aussi une poche minoritaire en zone euro.

Pour sa première année pleine, Corum USA a affiché un taux de distribution de 7,70 %, un démarrage solide. La SCPI reste de taille modeste (environ 77 millions d'euros de capitalisation au 30 juin 2026), en pleine phase de constitution de son patrimoine américain. Le prix de la part est de 200 €.

Le positionnement à forte dominante américaine est à la fois l'atout et le principal facteur de risque de Corum USA : il offre une décorrélation par rapport aux marchés européens, mais introduit une exposition majeure au dollar, que tout investisseur doit comprendre avant de souscrire.

Corum Asset Management s'est fait connaître en investissant là où les autres SCPI n'allaient pas, d'abord dans toute la zone euro avec Corum Origin, puis hors zone euro avec Corum XL. Corum USA est la suite logique de cette ambition internationale : aller chercher le rendement sur le marché américain, réputé profond et dynamique.

Investir aux États-Unis demande une expertise spécifique : connaissance du marché local, gestion en dollars, recours à des prestataires américains. Corum a constitué cette capacité pour porter Corum USA. C'est un pari ambitieux, à la mesure de la réputation d'innovation de la société, mais qui reste à confirmer sur la durée compte tenu de la jeunesse de la SCPI.

Corum USA investit dans l'immobilier d'entreprise aux États-Unis, avec un portefeuille orienté vers la santé et le commerce. Le marché américain offre des spécificités intéressantes : des baux souvent longs et fermes (parfois avec des loyers indexés et à la charge quasi totale du locataire), et une taille de marché qui multiplie les opportunités.

L'intérêt de cette stratégie est la décorrélation : le cycle immobilier américain ne suit pas celui de l'Europe. Quand l'immobilier européen ralentit, le marché américain peut être porteur, et inversement. Pour un investisseur déjà exposé à des SCPI européennes, Corum USA apporte une diversification réelle et difficile à obtenir autrement.

Mais cette stratégie s'accompagne d'un risque de change majeur. Les loyers sont perçus en dollars puis convertis en euros pour la distribution : si le dollar baisse face à l'euro, le rendement converti diminue, et inversement. Le taux de change au moment de l'achat des actifs a également un impact durable. C'est le cœur du risque de Corum USA.

Au 31 décembre 2025, Corum USA affiche un taux d'occupation financier de 100 %, sur un patrimoine encore restreint en pleine construction. Ce plein taux d'occupation est un bon signal de départ, mais il faut le lire avec prudence : sur un petit nombre d'actifs, il est plus facile à tenir que sur un grand portefeuille mature.

La SCPI est en phase active de déploiement de sa collecte sur le marché américain. La mutualisation du risque s'améliorera à mesure que le patrimoine grandira. L'historique d'un peu plus d'un an est encore court pour juger de la régularité, d'autant que le facteur change ajoute une variable supplémentaire à surveiller dans la durée.

Corum USA est accessible dès une part, soit 200 €, ce qui la rend très accessible pour s'exposer au marché américain. Elle se détient en pleine propriété, en démembrement ou via des versements programmés.

Compte tenu de son profil de SCPI jeune et de son exposition au dollar, Corum USA s'envisage strictement comme une poche de diversification, en complément d'un portefeuille déjà constitué, et jamais comme support unique. Le risque de change doit être accepté et dimensionné. Un échange avec un conseiller est particulièrement recommandé pour calibrer cette exposition.

Corum USA a distribué 7,70 % en 2025, un bon démarrage, mais le gestionnaire annonce un objectif de rendement de long terme de 4,5 %. L'écart entre les deux s'explique par l'effet de démarrage propre aux jeunes SCPI : il faut donc raisonner sur l'objectif de 4,5 %, et non sur le pic de la première année, pour se projeter. Le rendement réellement perçu dépendra aussi de l'évolution du dollar.

Côté frais, Corum USA applique une commission de souscription de 12 %, dans la fourchette haute, et des frais de gestion plus élevés que la moyenne, justifiés par les coûts d'une gestion à l'international en dollars. Ces frais sont déjà reflétés dans le rendement net affiché.

Sur le plan fiscal, l'investissement aux États-Unis relève de la convention fiscale franco-américaine : les revenus sont généralement imposés à la source aux États-Unis, puis bénéficient en France d'un crédit d'impôt, sans prélèvements sociaux de 17,2 %. C'est un cadre fiscal favorable, mais la complexité et le risque de change rendent l'accompagnement d'un conseiller d'autant plus utile.