Les SCPI ont-elles baissé en 2025 ?
Tout le monde répète que les SCPI baissent. Les chiffres de l'ASPIM disent autre chose, à condition de ne pas lire la moyenne.
Non, la majorité des SCPI n'a pas baissé en 2025. Selon le rapport statistique ASPIM-IEIF du 4e trimestre 2025, 66 % des SCPI ont laissé leur prix de part inchangé, 15 % l'ont augmenté, et 18 % l'ont baissé : plus de 8 sur 10 n'ont donc pas baissé, et l'ASPIM recense même 17 hausses de prix de souscription contre 14 baisses. Si la moyenne du marché affiche pourtant -3,45 %, c'est qu'elle est pondérée par la capitalisation : les SCPI de bureaux pèsent 56 % du marché à elles seules et ont corrigé de -4,9 %. Une poignée de gros véhicules historiques suffit à faire plonger une moyenne que presque aucune SCPI ne vit réellement. Le taux de distribution moyen s'établit à 4,92 % en 2025 (4,72 %en 2024). Cela ne veut pas dire qu'il n'y a pas de risque : 18 % des SCPI ont bien baissé, et le capital n'est jamais garanti.
Source : ASPIM-IEIF, rapport statistique détaillé sur les fonds immobiliers grand public, 4e trimestre 2025. Répartition établie en nombre de SCPI, sur la revalorisation de prix du 31/12/2024 au 01/01/2026.
D'où vient le malentendu
Quand une publication annonce que « le prix moyen des parts de SCPI a reculé de 3,45 % en 2025 », le chiffre est exact. Mais il ne dit pas ce que la plupart des lecteurs comprennent.
Cette moyenne est pondérée par la capitalisation. Une SCPI qui pèse 4 milliards d'euros compte donc quatre cents fois plus qu'une SCPI qui en pèse dix millions. Ce n'est pas une moyenne des SCPI : c'est une moyenne des eurosinvestis dans les SCPI, et l'essentiel de ces euros dort dans des véhicules souscrits il y a dix ou vingt ans.
La conséquence est simple. Si les plus gros véhicules du marché corrigent, la moyenne plonge — même si l'immense majorité des SCPI n'a pas touché à son prix. C'est exactement ce qui s'est produit en 2025.
Ce n'est pas « les SCPI ». Ce sont les bureaux.
Le détail par stratégie rend le phénomène évident. Les trois seules catégories en performance globale négative ou nulle pèsent ensemble environ 70 % de la capitalisation du marché.
| Stratégie | Part de la capitalisation | Variation du prix de part | Performance globale 2025 |
|---|---|---|---|
| Bureaux | 56 % | -4,9 % | -0,25 % |
| Diversifiée | 21 % | +0,3 % | +6,27 % |
| Santé et éducation | 10 % | -5,5 % | -1,32 % |
| Commerces | 7 % | -0,8 % | +4,14 % |
| Résidentiel | 4 % | -8,6 % | -4,46 % |
| Logistique et locaux d'activité | 2 % | +0,2 % | +5,83 % |
| Hôtels, tourisme, loisirs | < 2 % | 0,0 % | +5,10 % |
| Moyenne du marché | 100 % | -3,45 % | +1,5 % |
Source : ASPIM-IEIF, indicateurs des SCPI 2025 (publiés en mai 2026). Performance globale annuelle = taux de distribution + évolution du prix de part. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Le contraste est brutal : +6,27 % pour les SCPI diversifiées, -0,25 %pour les bureaux. Entre les deux, il n'y a pas une différence de gestion : il y a une différence d'actifs et de date d'achat. Les bureaux franciliens acquis au sommet du cycle, en 2020-2022, ont été réévalués à la baisse quand les taux sont remontés. Les SCPI créées après 2022 ont acheté après la correction.
La moyenne décrit un marché que personne n'achète
Voici le point que l'on ne lit jamais. En 2025, les SCPI diversifiées ont capté 65 % de la collecte brutedu marché, contre 24 % pour les bureaux. Autrement dit : la catégorie qui plombe la moyenne est aussi celle que les épargnants n'achètent plus.
La moyenne de -3,45 % décrit donc un stock historique, pas le marché tel qu'il se souscrit aujourd'hui. Un épargnant qui a investi en 2025 dans ce qui se collectait réellement n'a pas vécu -3,45 % : il a vécu la performance de sa catégorie.
La bonne question n'est pas « est-ce que les SCPI baissent ? ». C'est « qu'est-ce que cette SCPI détient, acheté quand, et à quel prix ? ». Une SCPI n'est pas une classe d'actifs : c'est un véhicule qui détient des immeubles précis. Deux SCPI peuvent vivre deux années opposées. C'est tout l'intérêt de regarder le patrimoine, la date des acquisitions et le taux d'occupation, plutôt qu'une statistique de marché.
Ce que cet article ne dit pas
Il ne dit pas que les SCPI ne baissent pas. 18 % d'entre elles ont bien baissé leur prix de part en 2025, et certaines lourdement. Sur le cycle ouvert en 2023, les corrections cumulées de quelques SCPI de bureaux historiques dépassent 30 %. Ces baisses sont réelles et elles ont fait mal à ceux qui les ont subies.
Il ne dit pas non plus qu'une SCPI qui n'a pas baissé en 2025 ne baissera pas demain. Le prix d'une part suit la valeur des immeubles, qui est réexpertisée chaque année. Le capital et les revenus ne sont pas garantis.
Il dit une seule chose : la phrase « les SCPI ont baissé » est une moyenne, et cette moyenne ne décrit correctement aucuneSCPI en particulier. Elle est aussi trompeuse pour celui qui la craint que pour celui qui s'en rassure.
Le -3,45 % intègre les baisses de prix actées au 1er janvier 2025, donc décidées fin 2024. L'ASPIM le précise elle-même en note : sur une fenêtre calendaire stricte allant du 1er janvier 2025 au 1er janvier 2026, la variation moyenne des prix de part ressort à -1,89 %. L'ASPIM publie néanmoins sa performance globale avec le -3,45 %. Nous préférons signaler cette incohérence plutôt que de choisir le chiffre qui nous arrange : la répartition 66 / 15 / 18, elle, n'est pas discutable.
Questions fréquentes
Combien de SCPI ont baissé leur prix de part en 2025 ?+
18 % des SCPI ont baissé leur prix de part en 2025, selon le rapport statistique ASPIM-IEIF du 4e trimestre 2025. Dans le même temps, 66 % l'ont laissé inchangé et 15 % l'ont augmenté. En nombre de décisions sur les prix de souscription, l'ASPIM recense 17 hausses contre 14 baisses. Autrement dit, plus de 8 SCPI sur 10 n'ont pas baissé, et il y a eu davantage de hausses que de baisses.
Pourquoi dit-on que le marché des SCPI a baissé de 3,45 % en 2025 ?+
Parce que cette moyenne est pondérée par la capitalisation, et non calculée par SCPI. Les SCPI de bureaux pèsent à elles seules 56 % de la capitalisation du marché, et ce sont elles qui ont le plus corrigé (-4,9 % sur le prix de part). Une poignée de très gros véhicules historiques suffit donc à faire plonger la moyenne, alors que la majorité des SCPI n'a pas bougé son prix. La moyenne décrit le poids du stock ancien, pas le sort d'une SCPI typique.
Quelle a été la performance des SCPI en 2025 ?+
Le taux de distribution moyen du marché s'établit à 4,92 % en 2025 selon l'ASPIM, contre 4,72 % en 2024. La performance globale annuelle du marché, qui ajoute au taux de distribution l'évolution du prix de part, ressort à +1,5 %, après -0,2 % en 2024. Mais cette performance globale est elle aussi pondérée par la capitalisation : les SCPI diversifiées, qui ont capté 65 % de la collecte 2025, affichent une performance globale de +6,27 %, quand les SCPI de bureaux sont à -0,25 %. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Quelles catégories de SCPI ont baissé et lesquelles ont monté en 2025 ?+
Les trois catégories en performance globale négative ou nulle sont les bureaux (-0,25 %), la santé et l'éducation (-1,32 %) et le résidentiel (-4,46 %). Elles représentent ensemble environ 70 % de la capitalisation du marché. À l'inverse, les SCPI diversifiées affichent +6,27 %, la logistique et les locaux d'activité +5,83 %, l'hôtellerie +5,10 % et les commerces +4,14 %. La différence tient d'abord à la nature des actifs détenus et à leur date d'acquisition.
Faut-il éviter les SCPI parce que certaines ont baissé ?+
La question n'est pas de savoir si « les SCPI » ont baissé, puisque la réponse dépend entièrement de la SCPI. Une SCPI est un véhicule qui détient des immeubles précis, achetés à une date précise, à un prix précis. Une SCPI de bureaux franciliens acquis en 2020 et une SCPI diversifiée européenne créée en 2023 n'ont pas vécu la même année 2025. Le raisonnement pertinent porte sur la composition du patrimoine, la date des acquisitions et le taux d'occupation, pas sur une moyenne de marché. Le capital et les revenus ne sont jamais garantis : une SCPI qui n'a pas baissé en 2025 peut baisser demain.
Sources et avertissement — Répartition des prix de part et données par stratégie : ASPIM-IEIF, rapport statistique détaillé sur les fonds immobiliers grand public, 4e trimestre 2025. Taux de distribution, performance globale annuelle et collecte : ASPIM, « Principaux indicateurs des SCPI en 2025 », publiés en mai 2026 (le taux de distribution a été révisé de 4,91 % à 4,92 %par rapport à la publication initiale de février 2026). Les taux de distribution sont exprimés bruts de toutes fiscalités. Les SCPI sont un placement de long terme : le capital et les revenus ne sont pas garantis, et la valeur des parts peut varier à la hausse comme à la baisse. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Cet article est une analyse d'information et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.