Décote d'une SCPI : ce que l'écart au prix veut vraiment dire
« Cette SCPI est décotée de 8 %, c'est une opportunité. » La phrase revient sans cesse. Elle est fausse la plupart du temps, et les chiffres de notre catalogue le montrent précisément.
Ce que mesure vraiment la valeur de reconstitution
La valeur de reconstitution répond à une question simple : combien faudrait-il dépenser aujourd'hui pour racheter le même patrimoine ? On part de la valeur d'expertise des immeubles, on ajoute la trésorerie, on retranche les dettes, puis on ajoute les frais qu'il faudrait réengager: droits d'acquisition, frais de notaire, commission de souscription. Le tout ramené à une part.
C'est ce dernier point que tout le monde oublie, et c'est lui qui change la lecture. Ces frais représentent souvent 10 à 12 % de la valeur des immeubles. Une SCPI qui vient d'acheter son patrimoine porte donc une valeur de reconstitution gonflée par des frais tout juste payés.
Le chiffre qui contredit la doctrine
Sur les 50 SCPI de notre catalogue, 49ont une valeur de reconstitution publiée par leur société de gestion. En séparant les SCPI lancées depuis 2022 des plus anciennes, l'écart moyen n'a rien de comparable.
Les jeunes SCPI affichent en moyenne une décote 2,4 fois plus large que leurs aînées. Ce n'est pas parce qu'elles seraient mieux gérées ou leurs immeubles mieux achetés. C'est parce que leur valeur de reconstitution intègre des frais récents que les anciennes ont amortis depuis longtemps. Comparer la décote d'une SCPI de 2024 à celle d'une SCPI de 2010, c'est comparer deux mesures qui ne portent pas sur la même chose.
Les écarts les plus larges du catalogue
Ces valeurs sont celles publiées par chaque société de gestion, à la date d'arrêté indiquée sur nos fiches. Un écart constaté ne préjuge d'aucune décision future sur le prix.
- Linaclub−11,5 %
- Perial Opportunités Territoires−9,4 %
- Épargne Pierre Sophia−8,6 %
- Cristal Life−8,2 %
- Epsicap Nano−8,1 %
- Immorente+5,9 %
- Épargne Foncière+5,0 %
- Corum XL+3,0 %
- Perial Opportunités Europe+2,5 %
- Pierval Santé+2,4 %
Le tableau complet de ces 49SCPI, avec le prix, la valeur et la date d'arrêté de chacune, est publié dans l'Observatoire des SCPI.
Ce que l'écart dit, et ce qu'il ne dit pas
Que le prix payé aujourd'hui se situe au-dessus ou en dessous du coût de reconstitution du patrimoine. Et que la société de gestion dispose, ou non, d'une marge avant d'atteindre la borne réglementaire de ±10 % qui l'obligerait à justifier son prix auprès de l'AMF.
Qu'une revalorisation approche. Une SCPI peut rester décotée des années sans que son prix bouge : la société de gestion décide seule et n'a aucune obligation d'ajuster. L'écart ne dit rien non plus de la qualité des immeubles, du taux d'occupation ni de la solidité des locataires, qui restent les vrais moteurs du rendement.
Comment s'en servir concrètement
L'écart au prix n'est pas un critère de sélection à lui seul. Il devient utile en troisième lecture, une fois le rendement et la qualité du patrimoine examinés, pour départager deux SCPI comparables. À rendement et stratégie équivalents, celle dont le prix est le plus proche de la valeur du patrimoine fait payer moins cher le même actif.
Il mérite aussi d'être suivi dans le temps plutôt que lu à un instant donné. Une valeur de reconstitution qui recule trois arrêtés d'affilée pendant que le prix ne bouge pas raconte quelque chose sur le patrimoine. C'est pourquoi chacune de nos fiches affiche l'historique sur plusieurs arrêtés, et pas seulement la photo du jour.
D'où viennent ces chiffres
Chaque valeur provient du bulletin trimestriel ou du rapport annuel de la société de gestion concernée, avec sa date d'arrêté. Quand les deux documents divergent pour une même date, nous retenons le rapport annuel, approuvé en assemblée générale. Aucune valeur n'est reprise d'un comparateur ni déduite d'un calcul. Les écarts sont recalculés à partir du prix de souscription en vigueur et de la dernière valeur publiée.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité. Les valeurs citées sont celles publiées par les sociétés de gestion aux dates d'arrêté indiquées et peuvent avoir évolué depuis. Cet article est une analyse d'information et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.