Frais des SCPI : le seul chiffre qui compte
« 15 % de frais de gestion » : la phrase fait fuir. Elle est vraie, et elle ne veut pas dire ce que vous croyez.
Les frais de gestion d'une SCPI se calculent sur les loyers encaissés hors taxes, pas sur la valeur de vos parts. Une SCPI qui annonce « 15 % HT » prélève 15 % des loyers qu'elle encaisse, ce qui représente de l'ordre de 0,9 % à 1,5 % de votre capital par an. Un lecteur qui comprend « 15 % de mon argent chaque année » se trompe d'un facteur dix. Les frais d'entrée, eux, vont de 5 à 12 % selon l'AMF, avec une valeur typique autour de 10 % TTC, et environ neuf SCPI à 0 % sur le marché. Pour comparer deux SCPI honnêtement, un seul document fait foi : le DIC, obligatoire depuis 2023, qui ramène tous les coûts à un pourcentage du montant investi par an.
L'erreur que presque tout le monde fait
Quand vous lisez « frais de gestion : 15 % », votre cerveau comprend : 15 % de ce que j'ai investi. Chaque année. C'est faux, et l'écart est vertigineux.
Les frais de gestion d'une SCPI se prélèvent sur les loyers encaissés hors taxes. L'ASPIM le formule sans ambiguïté : une commission de gestion de 10,76 % TTC des loyers encaissés représente environ 0,86 % de l'encours géré. La note d'information de Remake Live, document visé par l'AMF, dit la même chose : « une commission de gestion de 15 % HT du montant des produits locatifs hors taxes encaissés ».
Une SCPI sans frais d'entrée se rémunère ailleurs
Zéro pour cent à l'entrée ne veut pas dire zéro frais. La société de gestion doit être payée : ce qu'elle ne prélève pas à la souscription, elle le prend sur la gestion annuelle, sur les acquisitions d'immeubles, et sur votre sortie. Nous avons relevé les cinq postes des 51 SCPI de notre sélection dans les documents officiels. L'écart est net.
Trois points et demi de gestion en plus, chaque année, sur toute la durée de détention. Et surtout : les neuf SCPI sans frais d'entrée facturent toutes la sortie, généralement 4 à 6 % du montant retiré avant trois à huit ans selon les cas. Là où Corum Origin, qui prélève 11,96 % à l'entrée, ne prend rien du tout quand vous revendez. L'économie de l'entrée se rembourse donc à la sortie, au moment le moins choisi. Le détail poste par poste, SCPI par SCPI, est plus bas.
Cette pénalité de sortie est dégressive et temporaire : Iroko Zen retient 6 % TTC en cas de retrait avant 3 ans, Remake Live 5 % avant 5 ans, puis plus rien. La logique est assumée : elles ne facturent pas l'entrée, donc elles se protègent de l'aller-retour. Pour un associé qui garde ses parts dix ans, l'absence de frais d'entrée reste un vrai avantage. Pour celui qui sort à trois ans, c'est le contraire.
Les frais des 51 SCPI de notre sélection
Cinq postes par SCPI, chacun relevé dans un document officiel de la société de gestion : note d'information, statuts, rapport annuel ou page de frais. Aucune valeur n'est estimée. « Non prévue » signifie que le document ne prévoit aucune commission à ce titre, ce qui est une information et non une lacune. Attention aux bases : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.
Les 9 SCPI sans frais d'entréeZéro à la souscription, et ce qu'elles prennent ailleurs
| SCPI | Souscription | Gestion annuelle | Acquisition | Sortie de l'associé | Cession d'actif |
|---|---|---|---|---|---|
| Eden Advenis REIM | 0 % | 15 % TTI | 4 % TTI max | 5 % HT (6 % TTC) si retrait… | 4 % TTI max |
| Elevation Tertiom Elevation Capital Partners | 0 % | 15 % HT | 4,17 % HT | 5 % HT (6 % TTC) avant 5 ans… | 4,17 % HT |
| Epsicap Explore Epsicap REIM | 0 % | 12 % HT | 6 % HT | 4,17 % HT (5 % TTC) si retra… | non prévue |
| Iroko Atlas Iroko | 0 % | 14,4 % TTC | 4 % HT | 5 % HT (6 % TTC) si parts dé… | 4 % HT |
| Iroko Zen Iroko | 0 % | 14,4 % TTC | 3 % HT | 5 % HT si retrait avant 3 ans | 5 % TTC si plus-value |
| Mistral Sélection Swiss Life REIM | 0 % | 13,75 % HT | 3,60 % TTC | 5 % HT (6 % TTC) si retrait… | 3,60 % TTC |
| R Start (Corum Start) Corum AM | 0 % | 15 % HT | 0 % | 10 % à 3 % avant 8 ans | 12 % du prix de vente si plu… |
| Remake Live Remake AM | 0 % HT | 15 % HT | 4,17 % HT | 4,17 % HT avant 5 ans | non prévue |
| Upeka Axipit REP | 0 % | 15 % HT | 5 % HT | 6 % TTC dégressif à 0 % de l… | 5 % TTC max |
Les 42 SCPI avec frais d'entréeDe 2 % à 12 % à la souscription, poste par poste
| SCPI | Souscription | Gestion annuelle | Acquisition | Sortie de l'associé | Cession d'actif |
|---|---|---|---|---|---|
| ActivImmo Alderan | 10,6 % HT | 10 % HT | 1 % HT max | 150 € HT de frais de dossier | 1 % HT max |
| Alta Convictions Altarea IM | 8,45 % HT | 11,45 % HT | 1,25 % | 200 € HT | 2,50 % |
| Cap Foncières et Territoires Foncières & Territoires | 8 % HT | 8 % HT | non prévue | 5 % HT sur le marché seconda… | non prévue |
| Cœur d'Europe Sogenial Immobilier | 12 % TTC | 10 % HT | non prévue | 6 % TTC | 6 % TTC max |
| Cœur de Régions Sogenial Immobilier | 12 % TTC | 10 % HT | non prévue | 6 % TTC | 6 % TTC max |
| Cœur de Ville Sogenial Immobilier | 10 % HT | 8 % HT | non prévue | 5 % | 6 % TTC max |
| Comète Alderan | 10 % | 11 % HT | 1 % HT | 150 € HT de frais de dossier | 1 % HT |
| Corum Eurion Corum AM | 12 % TTI | 12,40 % HT | 0 % | 0 € | 5 % TTC si PV > 5 % |
| Corum Origin Corum AM | 11,964 % TTI | 12,40 % HT | 0 % | 0 € | 5 % TTC si PV > 5 % |
| Corum USA Corum AM | 12 % TTC | 12,40 % HT | 0 % | 0 € | 5 % TTC si PV > 5 % |
| Corum XL Corum AM | 12 % TTI | 12,40 % HT | 0 % | 0 € | 5 % TTC si PV > 5 % |
| Cristal Life Inter Gestion | 12 % TTI | 13,20 % TTC | 1,50 % TTI | 180 € | 2,50 % TTI |
| Cristal Rente Inter Gestion | 12 % TTI | 13,20 % TTC | 1,20 % TTI | 180 € | 3 % TTI |
| Darwin RE01 Darwin Invest | 8 % HT | 12% HT | 1 à 5 % HT | 0 % | 3 % TTC du prix de vente hor… |
| EDR Europa Edmond de Rothschild REIM | 12 % TTC | 12,6 % TTC | 1,50 % TTC | 5 % HT à la charge de l'ache… | 1,50 % TTC, uniquement en ca… |
| Elialys Advenis REIM | 11,4 % TTI | 12 % TTI | 1,44 % TTI max | 77,50 € TTI par transmission | 1,44 % TTI max |
| Épargne Foncière La Française REM | 7,5 % HT | 10 % HT | 1,25 % | 6,25 % HT à la charge du ven… | 1,25 % |
| Épargne Pierre Atland Voisin | 12 % TTC | 10 % HT | 1 % à 1,25 % HT selon la plu… | 5 % HT via la SdG | 1 % à 1,25 % HT selon la plu… |
| Épargne Pierre Europe Atland Voisin | 12 % TTC | 10 % HT | 1 % HT si PV 5-10 % | 5 % HT (6 % TTC) ou 150 € HT | 1,25 % HT si PV > 10 % |
| Épargne Pierre Sophia Atland Voisin | 12 % TTC | 10 % HT | 1 % à 1,25 % HT selon la plu… | 5 % HT | 1 % à 1,25 % HT selon la PV |
| Epsicap Nano Epsicap REIM | 5 % HT | 10 % HT | 5 % HT | aucune | aucune |
| Imarea Pierre BNP Paribas REIM | 8 % HT | 8 % HT | 1,5 % | 180 € TTC par cession | 1,5 % |
| Immorente Sofidy | 10 % HT | 10 % HT | non prévue | 5 % HT | 2,5 % HT (3 % TTC) sur arbit… |
| Kyaneos Pierre Kyaneos AM | 11 % TTI | 8 % TTI | 3 % TTI | 120 € TTI par cessionnaire o… | 3 % TTI |
| LF Opportunité Immo La Française REM | 9 % HT | 12 % HT | 1,25 % HT | 6,25 % HT à la charge du ven… | 1,25 % HT |
| Linaclub Aestiam | 9 % | 10 % HT | 3 % | 5 % HT si retrait avant 5 ans | 3 % |
| LOG IN Theoreim | 12 % TTC | 10 % HT | 1 % HT | 100 € HT par opération | 1 % HT |
| MomenTime Arkéa REIM | 10 % HT | 10 % HT | non prévue | 100 € TTC en cession directe | 2 % (2,4 % TTC) sur arbitrage |
| My Share Education My Share Company | 8 % HT | 10 % HT | 2 % | 5 % HT via la société de ges… | 2 % |
| NCap Continent Norma Capital | 10 % HT | 12 % HT | 2,5 % HT max | 100 € HT | 2,5 % HT max |
| NCap Régions Norma Capital | 10 % HT | 10 % HT | non prévue | 75 € HT (90 € TTC) par dossi… | 2 % |
| Osmo Energie Mata Capital IM | 12 % TTC | 9 % HT | 1 % HT | non prévue | 1 % HT |
| Paref Hexa PAREF Gestion | 10 % HT | 8 % HT | non prévue | 4 % HT max sur le marché sec… | 1 % HT |
| Perial Opportunités Europe Perial AM | 11,4 % TTC | 12 % TTC | non prévue | 150 € HT | 3 % TTC |
| Perial Opportunités Territoires Perial AM | 11 % HT | 12 % TTC | non prévue | 11 % HT marché secondaire | 6 % TTC |
| Pierval Santé Euryale AM | 10,51 % TTC | 10 % TTI | 3 % HT (3,60 % TTC) sur les… | 50 € HT en direct | non prévue |
| Principal Inside Principal AM | 10 % HT | 10 % HT | 1 % HT | 100 € HT | 1 % HT |
| Reason MNK Partners | 12 % TTI | 13 % HT | incluse | 0 % en retrait | 5 % TTI si plus-value |
| Sofidynamic Sofidy | 2 % HT | 12 % HT | 2,50 % HT | 5 % HT (6 % TTC) si retrait… | 2,50 % HT (3 % TTC) sur arbi… |
| Sofipierre Sofidy | 10 % HT | 10 % HT | non prévue | 5 % HT (6 % TTC) sur le marc… | 2,5 % HT (3 % TTC) sur arbit… |
| Transitions Europe Arkéa REIM | 10 % HT | 10 % HT | non prévue | 500 € HT en cession directe | 2 % sur arbitrage |
| Wemo One Wemo REIM | 10 % HT | 11 % HT | 2 % HT max | non prévue | 2 % HT max si plus-value |
Relevé le 30 août 2026. Le détail poste par poste, avec le document et la page d'où vient chaque taux, figure sur la fiche de chaque SCPI.
Sources : pages « frais » officielles des sociétés de gestion et notes d'information visées par l'AMF, consultées le 17 juillet 2026.
Le seul document qui permet de comparer
Comparer « 11,96 % à l'entrée + 12,40 % des loyers » avec « 0 % à l'entrée + 15 % des loyers + 5 % de sortie avant 5 ans » à la main est impossible. Ce sont des bases différentes.
Il existe pourtant un document qui règle la question, et presque personne n'en parle : le DIC, document d'informations clés. Il est obligatoire pour toutes les SCPI depuis le 1er janvier 2023, au titre du règlement européen PRIIPs. Son intérêt : il exprime tous les coûts en pourcentage du montant investi, par an. Même base, pour toutes les SCPI.
Sur 10 000 € investis pendant 10 ans, le DIC chiffre le coût total à 5 632 €. Voilà le vrai chiffre. Une SCPI « à 18 % TTC des loyers » ressort à 1,34 % de l'encours par an : c'est la traduction du même prélèvement, dans une unité enfin lisible.
Demandez le DIC. Il est public, la société de gestion doit vous le remettre avant toute souscription. Si on vous vend une SCPI sans vous montrer son DIC, c'est déjà une réponse.
Le troisième frais, celui qu'on découvre à la sortie
Entrée et gestion ne font pas le tour de la question. Il reste la commission de retrait, prélevée quand vous revendez vos parts avant une certaine durée de détention. Elle ne concerne pas toutes les SCPI, et c'est précisément chez certaines SCPI « sans frais d'entrée » qu'elle se trouve : le coût n'a pas disparu, il a changé de moment.
Iroko Zen, notre exemple depuis le début, prélève 0 % ou 6 % TTC du capital retiré selon la durée de détention. Corum Origin, qui facture 11,96 % à l'entrée, applique à l'inverse 0 € de commission de cession. Le raisonnement s'inverse donc selon votre horizon : sur une sortie rapide, la SCPI sans frais d'entrée peut coûter plus cher que celle qui en prélève.
Et une échéance concrète approche. L'assemblée générale d'Iroko Zen du 16 avril 2026 a voté l'allongement de cette commission de retrait : elle s'appliquera avant 6 ans de détention, et non plus avant 3 ans, à partir du 1er septembre 2026. Point essentiel, et rarement précisé : le changement n'est pas rétroactif. Les parts émises avant le 1er septembre 2026 restent soumises à la règle des 3 ans.
Autrement dit, la durée pendant laquelle votre argent est pénalisé à la sortie dépend, sur cette SCPI, de la date à laquelle vos parts ont été émises. C'est exactement le genre d'information qui ne figure sur aucune plaquette et qui se lit dans les bulletins trimestriels.
Ce que le régulateur dit, et ce que le marché fait
Un dernier point, rarement relevé. La fiche pédagogique de l'AMF annonce des « frais de gestion annuels (8 à 10 % des revenus) ». Or les chiffres réels que nous venons de lire sont au-dessus : 12,40 % HT chez Corum, 15 % HT chez Remake.
Il n'y a pas de scandale là-dedans : la fiche de l'AMF est pédagogique et date de 2023, elle donne un ordre de grandeur. Mais l'écart existe, et le silence sur cet écart n'aide personne. Le marché a dérivé au-dessus de la fourchette de référence du régulateur. C'est un fait, il vaut mieux le savoir avant de signer qu'après.
Ce n'est pas une raison pour fuir les SCPI. C'est une raison pour regarder le DIC plutôt que l'argument commercial, et pour se rappeler que le taux de distribution publié est déjà net de tous ces frais. Ce que vous comparez, à la fin, c'est ce qui tombe sur votre compte.
Questions fréquentes
Sur quoi se calculent les frais de gestion d'une SCPI ?+
Sur les loyers encaissés hors taxes, et non sur la valeur de vos parts. C'est le point le plus mal compris du sujet. Quand une SCPI annonce 12 % HT de frais de gestion, elle prélève 12 % des loyers qu'elle encaisse, pas 12 % de votre capital chaque année. L'ASPIM le formule ainsi : une commission de gestion de 10,76 % TTC des loyers encaissés représente environ 0,86 % de l'encours géré. Ramenés à votre capital, les frais de gestion d'une SCPI pèsent de l'ordre de 0,9 % à 1,5 % par an.
Quel est le niveau réel des frais d'entrée d'une SCPI ?+
L'AMF retient une fourchette de 5 à 12 % dans sa fiche « Investir dans une SCPI ». En pratique, la valeur typique tourne autour de 10 % TTC pour une SCPI classique : Corum Origin affiche 11,96 % TTC, Immorente 10 % HT. Une petite minorité de SCPI, environ neuf sur le marché français, n'applique aucun frais d'entrée : Iroko Zen, Remake Live ou Sofidynamic (2 % HT) en font partie. Ces frais ne sont pas prélevés en plus : ils sont intégrés au prix de souscription.
Les SCPI sans frais d'entrée facturent-elles plus de frais de gestion ?+
Oui, et pas seulement sur la gestion. Sur les 51 SCPI que nous avons relevées dans les documents officiels des sociétés de gestion, les 9 SCPI sans frais d'entrée facturent en moyenne 13,58 % HT de commission de gestion, contre 10,11 % HT pour les 42 autres, soit près de trois points et demi de plus chaque année. Huit sur neuf prélèvent en plus une commission d'acquisition sur les immeubles achetés, contre 26 sur 42. Et les neuf facturent la sortie de l'associé, généralement 4 à 6 % du montant retiré avant trois à huit ans de détention, quand une SCPI comme Corum Origin, qui prélève 11,96 % à l'entrée, ne facture aucun frais de retrait. Zéro pour cent à l'entrée ne signifie donc pas zéro frais : la rémunération est déplacée vers la gestion annuelle et vers la sortie.
Comment comparer honnêtement les frais de deux SCPI ?+
En lisant leur DIC, le document d'informations clés, obligatoire pour toutes les SCPI depuis le 1er janvier 2023 au titre du règlement européen PRIIPs. C'est le seul document qui ramène tous les coûts à la même base : un pourcentage du montant investi, par an. Le DIC de Remake Live (janvier 2026) donne par exemple 0 % de coûts d'entrée, 1,12 % de coûts de transaction, 1,34 % d'autres coûts récurrents, et une incidence totale de 2,47 % par an sur le rendement. Deux SCPI ne sont comparables que par leur DIC.
Faut-il payer des frais pour sortir d'une SCPI ?+
Cela dépend du type de SCPI. Une SCPI classique à capital variable n'affiche en général pas de frais de sortie explicite, mais le retrait se fait au prix de retrait, égal au prix de souscription diminué de la commission de souscription : les frais d'entrée sont donc de fait le coût de sortie, et ils expliquent la moins-value mécanique des premières années. Les SCPI sans frais d'entrée appliquent à l'inverse une pénalité de sortie dégressive et temporaire : 6 % TTC avant 3 ans pour Iroko Zen, 5 % avant 5 ans pour Remake Live, puis plus rien.
Sources et avertissement — Fourchette des frais d'entrée : AMF, fiche « Investir dans une SCPI » (2023). Base de calcul des frais de gestion : ASPIM, « Je veux comprendre la SCPI », et notes d'information visées par l'AMF. Frais par SCPI : pages « frais » officielles des sociétés de gestion (Iroko, Corum, Sofidy) et note d'information Remake Live, consultées le 17 juillet 2026, chiffres Iroko Zen et Corum Origin recontrôlés le 11 août 2026. Commission de retrait Iroko Zen et allongement à 6 ans au 1er septembre 2026 : bulletin trimestriel T2 2026 de la SCPI, résolution votée à l'assemblée générale du 16 avril 2026. DIC : règlement européen PRIIPs (UE) n° 1286/2014, obligatoire pour les SCPI depuis le 1er janvier 2023 ; chiffres du DIC Remake Live de janvier 2026. Les frais évoluent : vérifiez toujours les valeurs en vigueur dans le DIC et la note d'information avant de souscrire. Les SCPI sont un placement de long terme : le capital et les revenus ne sont pas garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Cet article est une analyse d'information et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.