SCPI Paref Hexa

PAREF Hexa est une SCPI d'immobilier d'entreprise de capital variable, gérée par PAREF Gestion. Elle figure parmi les SCPI les plus anciennes du marché puisqu'elle existe depuis 1991, sous son ancien nom d'Interpierre France, rebaptisée PAREF Hexa en 2024. Cette ancienneté lui donne un long historique, mais ne l'a pas mise à l'abri des difficultés récentes du marché immobilier d'entreprise, que nous abordons franchement dans cette fiche.

Au 31 décembre 2025, PAREF Hexa affichait une capitalisation de 201,1 millions d'euros, pour un patrimoine de 41 actifs expertisé à 234,9 millions d'euros. C'est une SCPI de taille moyenne, investie en bureaux et locaux d'activité, principalement dans les grandes métropoles régionales françaises et en Île-de-France. Elle est labellisée ISR depuis juin 2022.

Sa performance 2025 présente deux visages qu'il faut regarder ensemble. D'un côté, un taux de distribution de 6 %, supérieur à la moyenne du marché. De l'autre, une baisse significative du prix de part, abaissé de 210 à 172 € le 18 décembre 2025, soit une chute d'environ 18 %. Ces deux faits sont indissociables, et c'est précisément ce que nous expliquons en détail plus bas : on ne peut pas comprendre PAREF Hexa sans regarder les deux.

Derrière une SCPI, il y a toujours une société de gestion. PAREF Hexa est gérée par PAREF Gestion, filiale du groupe PAREF, acteur établi de la gestion immobilière pour compte de tiers, coté en Bourse. PAREF Gestion gère plusieurs SCPI et dispose d'une expérience longue de l'immobilier d'entreprise français. C'est un gestionnaire structuré, doté de moyens réels, ce qui compte pour piloter une SCPI dans une phase de marché difficile.

La décision d'abaisser le prix de part de PAREF Hexa fin 2025 illustre d'ailleurs une forme de discipline de gestion. Lorsque les expertises indépendantes font ressortir une baisse de la valeur des immeubles, une société de gestion sérieuse répercute cette baisse sur le prix de part, plutôt que de maintenir artificiellement un prix déconnecté de la valeur réelle du patrimoine. C'est désagréable pour les associés en place, mais c'est plus sain et plus transparent que de masquer le problème. Nous y revenons.

La qualité d'un gestionnaire se juge sur sa capacité à maintenir le patrimoine bien loué et à gérer les périodes difficiles. PAREF Gestion a obtenu le label ISR pour cette SCPI en 2022 et conduit un travail de gestion locative sur un patrimoine de bureaux exposé à un marché tertiaire tendu. Le taux d'occupation financier, à 90,5 % au troisième trimestre 2025, reflète ce contexte exigeant : correct, mais inférieur aux meilleures SCPI, signe que la vacance reste un enjeu.

PAREF Hexa est principalement investie en bureaux (environ 65 % du patrimoine), complétés par des locaux d'activité (environ 26 %) et une part résiduelle de logistique et d'autres actifs. Géographiquement, le patrimoine est majoritairement situé dans les grandes métropoles régionales (environ 56 %) et en Île-de-France hors Paris (environ 27 %), avec une présence plus marginale dans Paris intra-muros et les autres régions.

Cette exposition dominante aux bureaux est au cœur de la situation de PAREF Hexa, et il faut comprendre pourquoi. Le marché des bureaux traverse depuis 2022 une zone de turbulences profonde : montée du télétravail qui réduit les besoins de surface, exigences énergétiques croissantes qui rendent obsolètes certains immeubles, et hausse des taux d'intérêt qui a fait baisser la valeur de tous les actifs immobiliers. Les SCPI de bureaux, surtout celles concentrées sur des actifs secondaires ou périphériques, ont été les plus touchées par cette correction. La baisse du prix de part de PAREF Hexa s'inscrit directement dans ce mouvement de marché.

La stratégie consiste désormais à gérer activement ce patrimoine dans un environnement contraint : maintenir l'occupation, arbitrer les actifs les plus fragiles, et capter le rendement locatif qui reste, lui, attractif sur les bureaux régionaux. C'est une stratégie de gestion de cycle bas, où le rendement courant (6 %) est élevé précisément parce que les prix ont baissé. La question pour un investisseur est de savoir si le point bas est atteint, ce que personne ne peut affirmer avec certitude.

Il faut aborder de front l'événement marquant de PAREF Hexa : la baisse du prix de part de 210 à 172 € le 18 décembre 2025, soit environ 18 % de baisse. Cette décision fait suite à des expertises immobilières qui ont fait ressortir une baisse de la valeur des immeubles d'environ 9 % à périmètre constant par rapport au 30 juin 2025. Le prix de part a donc été ajusté pour refléter la valeur réelle du patrimoine. Pour un associé déjà investi, c'est une perte en capital latente bien réelle ; pour un nouvel investisseur, cela signifie entrer à un prix déjà corrigé.

Le patrimoine compte 41 actifs pour une valeur d'expertise de 234,9 millions d'euros, avec un taux d'occupation financier de 90,5 % au troisième trimestre 2025. Ce TOF, correct sans être excellent, traduit le contexte tendu du marché des bureaux : une partie du patrimoine connaît de la vacance, ce qui pèse à la fois sur les revenus et sur la capacité à louer aux conditions souhaitées. La SCPI fait par ailleurs face à des demandes de retrait non immédiatement satisfaites, signe que des associés souhaitent sortir, ce qui peut peser sur la liquidité.

Il faut être clair sur ce que cela implique. PAREF Hexa est dans une phase basse de cycle, sur la classe d'actifs la plus chahutée (les bureaux). Le rendement de 6 % est mécaniquement gonflé par la baisse du prix de part : un même dividende rapporté à un prix plus bas donne un taux plus élevé. Ce n'est pas un défaut en soi, c'est même ce qui peut rendre un point d'entrée intéressant pour qui croit à un rebond. Mais cela suppose d'accepter l'incertitude sur l'évolution future de la valeur de part.

PAREF Hexa est accessible à partir de 5 parts, soit un ticket d'entrée de 860 €, au prix de 172 € la part. La SCPI se détient en pleine propriété, en démembrement ou via des versements programmés. Le prix de souscription de 172 € s'accompagne d'une valeur de retrait de 154,80 €, l'écart correspondant pour l'essentiel à la commission de souscription, prélevée une seule fois à l'entrée.

Côté frais, PAREF Hexa applique une commission de souscription de 10 % du prix de souscription et une commission de gestion de 8 % HT (9,6 % TTC) des revenus locatifs et financiers encaissés. Le taux de distribution de 6 % est annoncé net des frais de gestion. Comme pour toute SCPI à frais d'entrée, ces frais imposent un horizon long pour être amortis, d'autant plus ici que le contexte de marché ajoute une incertitude sur la valeur de part.

Compte tenu de sa situation, PAREF Hexa relève d'une décision à mûrir avec lucidité. Pour un investisseur qui pense que le marché des bureaux a touché son point bas et qui cherche un rendement courant élevé, entrer à un prix déjà corrigé peut avoir du sens. Pour un investisseur prudent ou débutant, ce profil de SCPI en bas de cycle, sur la classe d'actifs la plus exposée, demande au minimum un accompagnement. C'est exactement le genre de situation où l'avis d'un conseiller indépendant est précieux avant de décider.

PAREF Hexa a distribué un taux de distribution de 6 % en 2025, supérieur à la moyenne du marché. Mais ce chiffre, pris isolément, est trompeur, et c'est tout l'enjeu de bien comprendre une SCPI. Le taux de distribution ne mesure que les revenus versés rapportés au prix de part ; il ne tient pas compte de l'évolution de la valeur de part. Or en 2025, la part de PAREF Hexa a chuté d'environ 18 %. La performance globale, qui combine distribution et variation de la valeur de part, est donc nettement négative sur l'année.

C'est la leçon la plus importante à retenir de cette fiche : un taux de distribution élevé ne fait pas une bonne année si la valeur de part s'effondre. Sur PAREF Hexa, les 6 % de rendement courant ne compensent pas la baisse en capital subie par les associés en place en 2025. Pour un nouvel investisseur, la lecture est différente : il entre à un prix déjà corrigé, et son pari porte sur un éventuel rebond. Mais ce rebond n'est ni acquis ni garanti, et le capital reste exposé à de nouvelles baisses si le marché des bureaux se dégradait encore.

Sur le plan fiscal, PAREF Hexa étant investie à 100 % en France, ses revenus relèvent des revenus fonciers classiques, soumis au barème de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Elle ne bénéficie pas de l'avantage des SCPI européennes. Pour un contribuable fortement imposé, cette fiscalité 100 % française alourdit le rendement net, ce qui renforce l'importance d'un arbitrage réfléchi sur le mode de détention. Un conseiller peut évaluer avec vous si, et à quelles conditions, une SCPI dans cette situation a sa place dans votre patrimoine.