SCPI Urban Cœur Commerce
Urban Cœur Commerce est une SCPI de commerces à capital variable (visa AMF n° 18-30 du 14 novembre 2018), que SCPI Select ne distribue pas. Son prix est passé de 300 € à 303 € le 30 décembre 2025. Son taux de distribution 2025 publié, 5,30 %, est calculé depuis 2025 sur les parts en jouissance ; selon la méthode historique, il serait de 4,48 %. Au 30 juin 2026, aucune part n'attend de retrait.
Source : Rapport annuel 2025 d'Urban Cœur Commerce (Urban Premium), p. 7 et 11 ; bulletin trimestriel n° 26 (T2 2026), p. 2 et 5. Fiche vérifiée le 28/09/2026. Nous ne distribuons pas cette SCPI ; les chiffres ci-dessous sont donnés à titre d'information, tels que publiés par sa société de gestion.
Les chiffres publiés par Urban Premium
Sources : prix de 303 €, taux de distribution et PGA 2025, acomptes 2026, valeurs de reconstitution, de réalisation et de retrait au 30/06/2026, associés et capitalisation nette : bulletin trimestriel n° 26 (T2 2026), p. 1-2 ; TOF, répartition des loyers et endettement : p. 3 ; acquisitions de Valence et Troyes, actifs et surface : p. 4 ; marché des parts : p. 5 ; visa AMF : p. 6 ; prix de retrait et commission de souscription : p. 7 ; valeurs au 31/12/2024 et 31/12/2025, TOF 2025, acquisitions 2025 : rapport annuel 2025, p. 4-5 ; retraits 2025, rentabilité 2021-2025, méthode historique (4,48 %), endettement fin 2025 : p. 7 ; revalorisation au 30/12/2025 : p. 11 et 14 ; plafond d'emprunt : p. 23 (Urban Premium) ; nominal, minimum de 10 parts, fonds de remboursement et commissions : note d'information de juillet 2026, p. 6-7 et 9-10. Documents lus le 28/09/2026.
Urban Cœur Commerce, en quelques lignes
Urban Cœur Commerce est une SCPI de rendement à capital variable créée en 2018 et gérée par Urban Premium. Elle achète des commerces en pied d'immeuble, dans les centres-villes de métropoles régionales, de villes de province et d'Île-de-France. Au 30 juin 2026, elle détient 125 actifs sur 33 700 m², loués à des enseignes nationales pour 77 % des loyers, pour 2 144 associés et une capitalisation nette de 95,7 M€.
Pourquoi elle n'est pas dans notre sélection
SCPI Select ne distribue pas Urban Cœur Commerce. La SCPI a obtenu le visa AMF n° 18-30 le 14 novembre 2018 ; elle est à capital variable. Son prix de souscription, 300 € depuis le lancement, est passé à 303 € le 30 décembre 2025, dont 11,833 % de commission de souscription, soit un prix de retrait de 267,15 €. Le minimum de souscription est de 10 parts.
Les retraits ne sont servis que s'il existe des souscriptions en face : aucun fonds de remboursement n'est doté. Au deuxième trimestre 2026, 12 893 parts ont été émises et 2 104 retirées, et aucune part n'attendait de retrait au 30 juin ; en 2025, les 10 631 parts demandées en retrait ont été servies, avec un délai moyen de 20,6 jours.
Ce que la SCPI a distribué
En 2025, Urban Cœur Commerce a versé 15,90 € par part, soit un taux de distribution publié de 5,30 % sur le prix de 300 € (4,10 % en 2024, 2,85 % en 2021). Ce taux est calculé, à partir de 2025, sur les parts en jouissance sur l'année ; selon la méthode appliquée jusqu'en 2024, le dividende serait de 13,45 € par part et le taux de 4,48 %. Avec la hausse de 1 % du prix, la performance globale annuelle 2025 est de 6,30 %.
En 2026, la SCPI a versé 4,39 € brut par part au titre du premier trimestre et 4,39 € au titre du deuxième.
Le patrimoine : des commerces de centre-ville
Au 30 juin 2026, les 125 actifs sont situés à 89 % en province et 11 % en Île-de-France, en part des loyers ; les commerces relèvent de l'alimentation et de la restauration (28 %), de la santé, du sport et du bien-être (29 %), des services de proximité (12 %) et d'autres activités (31 %). Le 30 juin 2026, la SCPI a acheté pour 3,1 M€ deux commerces d'angle, à Valence (JD Sports) et à Troyes (Foot Locker), avec un rendement à l'acquisition annoncé supérieur à 8,50 % acte en main. En 2025, elle avait réalisé 14 acquisitions pour 14,2 M€ hors droits.
Le taux d'occupation financier est de 91,67 % au deuxième trimestre 2026, contre 92,61 % en 2025. La SCPI emprunte : le ratio d'endettement est de 11,24 % au 30 juin 2026, contre 6,74 % fin 2025, et l'assemblée du 29 juin 2026 a autorisé des emprunts jusqu'à 30 % de la valeur comptable des actifs. Au 30 juin 2026, la valeur de reconstitution est de 324,62 € par part et la valeur de réalisation de 264,56 € ; la société de gestion affiche une décote de 7,14 % du prix de 303 € par rapport à la valeur de reconstitution.
Les frais de la SCPI Urban Cœur Commerce
Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.
Source : Note d'information et statuts (juillet 2026, visa AMF n° 18-30 du 14/11/2018), chapitre III « Frais », p. 9-10 : souscription 11,833 % TTI (11 % TTI de frais de collecte et 0,833 % TTI de frais de recherche), gestion 12 % TTI (6 % TTI + 5 % HT soit 6 % TTC), cession de parts 5 % HT (6 % TTC) et 100 € HT (120 € TTC) de frais de dossier, droits d'enregistrement de 5 %, arbitrage sur acquisitions et cessions 1,25 % HT (1,5 % TTC), suivi et pilotage des travaux 2,5 % HT (3 % TTC) ; prix de retrait = 303 € diminué de 11,833 % : bulletin T2 2026, p. 7. Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.
Ce que nous retenons à la place
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