SCPI Urban Pierre n°3
Urban Pierre n°3 est une SCPI fiscale de déficit foncier à capital fixe : le déficit créé par les travaux s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, sous condition de conserver les parts 3 ans après la dernière année d'imputation. La souscription est close depuis fin 2016 ; au 30 juin 2026, 478 parts sont à la vente sans ordre d'achat. La sortie se fait en pratique à la liquidation, la société arrivant à son terme le 18 mars 2030. Notre sélection ne retient que des SCPI à capital variable.
Source : Bulletin semestriel d'information n° 34 (1er semestre 2026) d'Urban Pierre n°3 (Urban Premium), p. 1-2 ; rapport annuel 2025, p. 5 ; note d'information (visa AMF n° 16-07), p. 5-6. Fiche vérifiée le 28/09/2026. Nous ne distribuons pas cette SCPI ; les chiffres ci-dessous sont donnés à titre d'information, tels que publiés par sa société de gestion.
Les chiffres publiés par Urban Premium
Sources : associés (1 909), parts (121 835), ordres de vente en attente (478), taux d'occupation financier du 1er semestre 2026 (92,8 %) et acomptes 2026 : bulletin semestriel n° 34 (1er semestre 2026), p. 1 ; patrimoine (16 immeubles, 215 logements, 10 commerces, 37 parkings, 12 122 m², 18 333 927 € de foncier) et valeurs approuvées par l'AGM du 10/06/2026 : p. 2 ; valeurs de reconstitution et de réalisation, valeur vénale, répartition géographique et TOF 2025 : rapport annuel 2025, p. 4 ; dividende 2025 (8,60 €), rentabilité (1,72 %), clôture et marché des parts : p. 5 (Urban Premium) ; quote-part de travaux, prix, minimum de 10 parts et frais : note d'information, p. 5-6 et 8-9. Capitalisation non écrite : 60 825 300 € de capitaux collectés au bulletin, 59 347 465 € au rapport annuel. Documents lus le 28/09/2026.
Urban Pierre n°3, en quelques lignes
Urban Pierre n°3 est une SCPI de déficit foncier à capital fixe gérée par Urban Premium, immatriculée en 2015. Elle détient 16 immeubles rénovés, 215 logements et 10 commerces sur 12 122 m², à Toulon, Toulouse, Rouen, Dinard, Hyères, Nîmes, Garches, Caen, Bayonne, Pau, Saintes et Angers. Au 30 juin 2026, elle compte 1 909 associés pour 121 835 parts ; son terme est fixé au 18 mars 2030.
Une SCPI de déficit foncier : 54 % de travaux visés, parts conservées 3 ans
Urban Pierre n°3 est une SCPI à capital fixe de déficit foncier. Selon sa note d'information, la quote-part cible des travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration atteignait 54 % du prix de souscription ; le déficit foncier qu'ils créent s'impute sur les revenus fonciers de l'associé, puis sur son revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. En contrepartie, l'associé s'est engagé à conserver ses parts 3 ans à compter de la dernière année d'imputation sur son revenu global.
L'augmentation de capital a été close fin 2016. Aucune part n'a été échangée sur le marché secondaire de 2022 à 2025, et 478 parts étaient à la vente au 30 juin 2026 sans aucun ordre d'achat en face. Le bulletin rappelle que ce marché « devrait être quasi inexistant pendant toute la durée de vie de la Société » : l'argent se récupère, en pratique, à la liquidation, sans garantie sur le montant.
Notre sélection ne retient que des SCPI à capital variable, où la sortie se fait par retrait auprès de la société de gestion. Une SCPI fiscale à capital fixe sort de ce cadre par construction : ce n'est pas un jugement sur sa gestion.
Où en est la SCPI au 30 juin 2026
Urban Pierre n°3 est entièrement livrée : 16 immeubles achetés de 2015 à 2017, 225 lots dont 215 logements, et 37 parkings, pour 18,3 M€ de foncier hors travaux. Le seul actif francilien, à Garches, pèse 13 % de la valeur. Au premier semestre 2026, 28 appartements ont été libérés et 36 reloués ; 11 lots étaient vacants au 30 juin, et le taux d'occupation financier du semestre est de 92,8 % (92,86 % en 2025). La valeur vénale du patrimoine est de 49,02 M€ au 31 décembre 2025, contre 49,91 M€ un an plus tôt.
La durée de vie de la société est de 15 ans, jusqu'au 18 mars 2030. Le 10 juin 2026, l'assemblée générale a autorisé la société de gestion à céder les actifs de la SCPI ; aucun arbitrage n'était intervenu au 30 juin 2026.
Distribution, valeurs et frais
En 2025, Urban Pierre n°3 a distribué 8,60 € par part, soit une rentabilité de 1,72 % sur le prix de souscription de 500 € (1,62 % en 2021), pour un résultat de 9,03 € par part. En 2026, elle a versé 2,30 € brut par part au titre de chacun des deux premiers trimestres. Le rapport annuel rappelle que la rentabilité d'une SCPI de déficit foncier ne peut être appréciée qu'à la fin des opérations de liquidation, et non sur la seule économie d'impôt, et qu'un impôt sur la plus-value peut être dû même en cas de perte à la revente des immeubles.
Au 31 décembre 2025, la valeur de reconstitution est de 503,08 € par part et la valeur de réalisation de 412,62 €, pour un prix de souscription d'origine de 500 €. La commission de souscription était de 12 % TTC ; la commission de gestion est de 12 % TTC des loyers hors taxes encaissés et des produits financiers nets, et la société de gestion perçoit 0,50 % HT du prix de chaque immeuble vendu. Sur le marché secondaire, l'acheteur paie 5 % de droits d'enregistrement et une commission de 4,8 % TTC en cas de confrontation des ordres, 120 € TTC de frais de dossier sinon.
Les frais de la SCPI Urban Pierre n°3
Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.
Source : Note d'information et statuts (visa AMF n° 16-07 du 28/06/2016), « Frais », p. 8-9 : souscription 12 % TTC (11 % TTI de frais de collecte et 1 % TTC de frais de recherche), gestion 10 % HT soit 12 % TTC, cession de parts 4 % HT (4,8 % TTC) et 100 € HT (120 € TTC) de frais de dossier, acquisition et cession d'actifs 0,50 % HT, suivi et pilotage des travaux 0,65 % HT maximum ; droits d'enregistrement de 5 % : bulletin semestriel S1 2026, p. 2. Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.
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