SCPI Urban Pierre n°5

Les chiffres publiés par Urban Premium

Sources : associés (1 565), parts (119 453), ordres de vente en attente (230), taux d'occupation financier du 1er semestre 2026 (89,9 %), loyers et acomptes 2026 : bulletin semestriel n° 24 (1er semestre 2026), p. 1 ; patrimoine (13 immeubles, 186 logements, 4 commerces, 143 parkings, 10 959 m², 16 020 091 € de foncier) et valeurs approuvées par l'AGM du 17/06/2026 : p. 2 ; valeurs de reconstitution et de réalisation, valeur vénale et TOF 2025 : rapport annuel 2025, p. 4 ; dividende 2025 (6,45 €), rentabilité (1,29 %), clôture en décembre 2021, Action Cœur de Ville et levier : p. 5 (Urban Premium) ; quote-part de travaux, prix, minimum de 10 parts et frais : note d'information de juillet 2021, p. 5-7 et 9. Capitalisation non écrite : 59 681 775 € de capitaux collectés au bulletin, 59 195 601 € au rapport annuel. Documents lus le 28/09/2026.

Urban Pierre n°5, en quelques lignes

Urban Pierre n°5 est une SCPI de déficit foncier à capital fixe gérée par Urban Premium, immatriculée en 2019. Elle détient 13 immeubles rénovés, 186 logements et 4 commerces sur 10 959 m², à Nîmes, Mulhouse, Nancy, Pau, Roquebrune-Cap-Martin, Narbonne, Saint-Raphaël, Montauban, Toulon, Tours, Saint-Paul-de-Vence et Albi. Au 30 juin 2026, elle compte 1 565 associés pour 119 453 parts ; son terme est fixé au 17 avril 2034.

Une SCPI de déficit foncier : 54 % de travaux visés, parts conservées 3 ans

Urban Pierre n°5 est une SCPI à capital fixe de déficit foncier. Selon sa note d'information, la quote-part cible des travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration atteignait 54 % du prix de souscription ; le déficit foncier qu'ils créent s'impute sur les revenus fonciers de l'associé, puis sur son revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. En contrepartie, l'associé s'est engagé à conserver ses parts 3 ans à compter de la dernière année d'imputation sur son revenu global.

L'augmentation de capital a été close en décembre 2021, et le nombre de parts, 119 453, n'a plus varié. Au 30 juin 2026, 230 parts étaient à la vente sur le registre. Le bulletin rappelle que le marché secondaire « devrait être quasi inexistant pendant toute la durée de vie de la Société » : l'argent se récupère, en pratique, à la liquidation, sans garantie sur le montant.

Notre sélection ne retient que des SCPI à capital variable, où la sortie se fait par retrait auprès de la société de gestion. Une SCPI fiscale à capital fixe sort de ce cadre par construction : ce n'est pas un jugement sur sa gestion.

Où en est la SCPI au 30 juin 2026

Urban Pierre n°5 est entièrement livrée : 13 immeubles achetés de fin 2019 à 2022, 190 lots dont 186 logements, et 143 parkings, pour 16 M€ de foncier hors travaux. Au premier semestre 2026, 17 appartements ont été libérés et 20 reloués ; 6 lots étaient vacants au 30 juin. Le taux d'occupation financier du semestre est de 89,9 % (88,6 % en 2025) : il intègre des relocations à Saint-Raphaël, Saint-Paul-de-Vence et Mulhouse, et la vacance de deux commerces à Montauban et Toulon. La valeur vénale du patrimoine est de 49,22 M€ au 31 décembre 2025, contre 49,88 M€ un an plus tôt.

Dans le cadre du plan Action Cœur de Ville, la SCPI a obtenu des subventions et des prêts à taux préférentiel pour les opérations de Montauban, Narbonne, Pau (rue Sarrailh) et Albi ; ses emprunts représentent 2,63 % de sa valeur nette comptable fin 2025. La durée de vie de la société est de 15 ans, jusqu'au 17 avril 2034.

Distribution, valeurs et frais

En 2025, Urban Pierre n°5 a distribué 6,45 € par part, soit une rentabilité de 1,29 % sur le prix de souscription de 500 € (0,74 % en 2024), pour un résultat de 7,79 € par part. En 2026, elle a versé 1,81 € brut par part au titre de chacun des deux premiers trimestres. Le rapport annuel rappelle que la rentabilité d'une SCPI de déficit foncier ne peut être appréciée qu'à la fin des opérations de liquidation, et non sur la seule économie d'impôt, et qu'un impôt sur la plus-value peut être dû même en cas de perte à la revente des immeubles.

Au 31 décembre 2025, la valeur de reconstitution est de 502,29 € par part et la valeur de réalisation de 411,52 €, pour un prix de souscription d'origine de 500 €. La commission de souscription était de 12 % TTC ; la commission de gestion est de 12 % TTC des loyers hors taxes encaissés et des produits financiers nets, et la société de gestion perçoit 0,60 % TTC du prix de chaque immeuble vendu. Sur le marché secondaire, l'acheteur paie 5 % de droits d'enregistrement et une commission de 4,8 % TTC en cas de confrontation des ordres, 120 € TTC de frais de dossier sinon.

Les frais de la SCPI Urban Pierre n°5

Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.

Source : Note d'information et statuts (juillet 2021, visa AMF n° 19-06), « Frais », p. 9 : souscription 12 % TTC (11,834 % HT ; 11 % TTI de frais de collecte et 1 % TTC de frais de recherche, p. 7), gestion 10 % HT soit 12 % TTC, cession de parts 4 % HT (4,8 % TTC) et 100 € HT (120 € TTC) de frais de dossier, cession d'actifs 0,50 % HT (0,60 % TTC), suivi et pilotage des travaux 0,65 % HT (0,78 % TTC) maximum ; droits d'enregistrement de 5 % : bulletin semestriel S1 2026, p. 2. Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.

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