SCPI Urban Vitalim n°2
Urban Vitalim n°2 est une SCPI fiscale à capital fixe, éligible au dispositif Pinel : la réduction d'impôt est de 21 % du montant souscrit, répartie sur 12 ans, sous condition de conserver les parts au moins 12 ans à compter de la première mise en location du dernier bien. La souscription est close depuis décembre 2020 et aucune part n'a été échangée sur le marché secondaire depuis la création : la sortie se fait en pratique à la liquidation, la société arrivant à son terme le 8 mai 2032. Notre sélection ne retient que des SCPI à capital variable.
Source : Bulletin semestriel d'information n° 29 (1er semestre 2026) d'Urban Vitalim n°2 (Urban Premium), p. 1-2 ; rapport annuel 2025, p. 5. Fiche vérifiée le 28/09/2026. Nous ne distribuons pas cette SCPI ; les chiffres ci-dessous sont donnés à titre d'information, tels que publiés par sa société de gestion.
Les chiffres publiés par Urban Premium
Sources : associés (1 188), parts (139 631), absence d'ordres de vente et de transaction depuis la création, taux d'occupation financier du 1er semestre 2026 (95 %), loyers et acomptes 2026 : bulletin semestriel n° 29 (1er semestre 2026), p. 1 ; patrimoine (11 immeubles, 225 logements, 12 960 m², 15 181 403 €), valeurs approuvées par l'AGM du 24/06/2026 et engagement de conservation : p. 2 ; valeurs de reconstitution et de réalisation, valeur vénale : rapport annuel 2025, p. 4 ; régime Pinel, dividende 2025 (7,00 €), rentabilité (1,40 %) et clôture en décembre 2020 : p. 5 (Urban Premium) ; prix, minimum de 10 parts et frais : note d'information (visa AMF n° 18-11), p. 6 et 9. Capitalisation non écrite : 69 749 450 € de capitaux collectés au bulletin, 69 308 216 € au rapport annuel. Documents lus le 28/09/2026.
Urban Vitalim n°2, en quelques lignes
Urban Vitalim n°2 est une SCPI Pinel à capital fixe gérée par Urban Premium, immatriculée en 2017. Elle détient 11 immeubles de centre-ville, 225 logements et 4 locaux commerciaux ou professionnels sur 12 960 m², à Angoulême, Limoges, Saint-Brieuc, Toulon, Bordeaux, Caen, Le Havre, Metz, Nîmes et Talence. Au 30 juin 2026, elle compte 1 188 associés pour 139 631 parts ; son terme est fixé au 8 mai 2032.
Une SCPI Pinel : 21 % de réduction d'impôt, 16 ans de blocage
Urban Vitalim n°2 est une SCPI à capital fixe éligible au dispositif Pinel. Selon son rapport annuel, la réduction d'impôt est de 21 % du montant souscrit, dans la limite de 300 000 €, répartie sur 12 ans : 2 % par an pendant neuf ans, puis 1 % par an pendant trois ans. Elle entre dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an.
En contrepartie, l'associé doit conserver ses parts au moins 12 ans à compter de la première mise en location du dernier bien acquis ou rénové, sous peine de rembourser les réductions obtenues ; la durée de blocage est de 16 ans à compter de la souscription. La souscription est close depuis décembre 2020, aucune transaction n'a eu lieu sur le marché secondaire depuis la création, et aucune part n'était à la vente au 30 juin 2026. L'argent se récupère, en pratique, à la liquidation, sans garantie sur le montant.
Notre sélection ne retient que des SCPI à capital variable, où la sortie se fait par retrait auprès de la société de gestion. Une SCPI fiscale à capital fixe sort de ce cadre par construction : ce n'est pas un jugement sur sa gestion.
Où en est la SCPI au 30 juin 2026
Urban Vitalim n°2 est entièrement livrée : 11 immeubles achetés de fin 2017 à fin 2019, 229 lots dont 225 logements, 105 parkings et 4 boxes, pour 15,2 M€ de foncier ou de prix en VEFA. Au premier semestre 2026, 13 logements ont été libérés et 9 loués ; 11 lots étaient vacants au 30 juin, et le taux d'occupation financier du semestre est de 95 %. La SCPI a quittancé 863 631 € de loyers sur le semestre. La valeur vénale du patrimoine est de 57,59 M€ au 31 décembre 2025, contre 57,96 M€ un an plus tôt.
La durée de vie de la société est de 15 ans, jusqu'au 8 mai 2032. Le 24 juin 2026, l'assemblée générale a autorisé la société de gestion à céder les actifs de la SCPI ; aucun arbitrage n'était intervenu au 30 juin 2026.
Distribution, valeurs et frais
En 2025, Urban Vitalim n°2 a distribué 7,00 € par part, soit une rentabilité de 1,40 % sur le prix de souscription de 500 € (0,63 % en 2021), pour un résultat de 7,24 € par part. En 2026, elle a versé 1,75 € brut par part au titre de chacun des deux premiers trimestres.
Au 31 décembre 2025, la valeur de reconstitution est de 507,91 € par part et la valeur de réalisation de 416,42 €, pour un prix de souscription d'origine de 500 €. La commission de souscription était de 12 % TTC ; la commission de gestion est de 12 % TTC des loyers hors taxes encaissés et des produits financiers nets, et la société de gestion perçoit 0,60 % TTC du prix de chaque immeuble acheté ou vendu. Sur le marché secondaire, l'acheteur paie 5 % de droits d'enregistrement et une commission de 4,8 % TTC en cas de confrontation des ordres, 120 € TTC de frais de dossier sinon.
Les frais de la SCPI Urban Vitalim n°2
Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.
Source : Note d'information et statuts (visa AMF n° 18-11 du 29/06/2018), « Frais », p. 9 : souscription 11,834 % HT soit 12 % TTC (11 % TTI de frais de collecte et 1 % TTC de frais de recherche), gestion 10 % HT soit 12 % TTC, cession de parts 4 % HT (4,8 % TTC) et 100 € HT (120 € TTC) de frais de dossier, acquisition et cession d'actifs 0,5 % HT (0,60 % TTC), suivi et pilotage des travaux 0,65 % HT (0,78 % TTC) ; droits d'enregistrement de 5 % : bulletin semestriel S1 2026, p. 2. Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.
Ce que nous retenons à la place
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