SCPI Urban Vitalim
Urban Vitalim est une SCPI fiscale à capital fixe, éligible au dispositif Pinel : la réduction d'impôt est de 21 % du montant souscrit, répartie sur 12 ans, sous condition de conserver les parts au moins 12 ans à compter de la première mise en location du dernier bien. La souscription est close depuis le 31 décembre 2016 et aucune part n'a été échangée sur le marché secondaire depuis la création : la sortie se fait en pratique à la liquidation, la société arrivant à son terme le 23 avril 2030. Notre sélection ne retient que des SCPI à capital variable.
Source : Bulletin semestriel d'information n° 32 (1er semestre 2026) d'Urban Vitalim (Urban Premium), p. 1-2 ; rapport annuel 2025, p. 5. Fiche vérifiée le 28/09/2026. Nous ne distribuons pas cette SCPI ; les chiffres ci-dessous sont donnés à titre d'information, tels que publiés par sa société de gestion.
Les chiffres publiés par Urban Premium
Sources : associés (524), parts (61 771), capitaux collectés (30 796 700 €), ordres de vente en attente (34), absence de transaction depuis la création, taux d'occupation financier du 1er semestre 2026 (94,7 %) et acompte du T1 2026 : bulletin semestriel n° 32 (1er semestre 2026), p. 1 ; patrimoine (7 immeubles, 79 logements, 2 commerces, 28 parkings, 5 387 m², 13 023 656 €), valeurs approuvées par l'AGM du 19/06/2026 et engagement de conservation : p. 2 ; valeurs de reconstitution et de réalisation, valeur vénale, dette et TOF 2025 : rapport annuel 2025, p. 4 ; régime Pinel, dividende 2025 (6,20 €), rentabilité (1,24 %) et clôture au 31/12/2016 : p. 5 (Urban Premium) ; prix, minimum de 10 parts et frais : note d'information (visa AMF n° 16-12), p. 6 et 9. Documents lus le 28/09/2026.
Urban Vitalim, en quelques lignes
Urban Vitalim est la première SCPI Pinel d'Urban Premium, à capital fixe, immatriculée en 2015. Elle détient 7 immeubles de centre-ville, 79 logements et 2 commerces sur 5 387 m², à Toulon, Bordeaux, Nancy, Caen et Chartres. Au 30 juin 2026, elle compte 524 associés pour 61 771 parts et 30,8 M€ de capitaux collectés ; son terme est fixé au 23 avril 2030.
Une SCPI Pinel : 21 % de réduction d'impôt, 16 ans de blocage
Urban Vitalim est une SCPI à capital fixe éligible au dispositif Pinel, pour les souscriptions reçues du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2016. Selon son rapport annuel, la réduction d'impôt est de 21 % du montant souscrit, dans la limite de 300 000 €, répartie sur 12 ans : 2 % par an pendant neuf ans, puis 1 % par an pendant trois ans. Elle entre dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an.
En contrepartie, l'associé doit conserver ses parts au moins 12 ans à compter de la première mise en location du dernier bien acquis ou rénové, sous peine de rembourser les réductions obtenues ; la durée de blocage est de 16 ans à compter de la souscription. La souscription est close depuis le 31 décembre 2016, aucune transaction n'a eu lieu sur le marché secondaire depuis la création, et 34 parts étaient à la vente au 30 juin 2026. L'argent se récupère, en pratique, à la liquidation, sans garantie sur le montant.
Notre sélection ne retient que des SCPI à capital variable, où la sortie se fait par retrait auprès de la société de gestion. Une SCPI fiscale à capital fixe sort de ce cadre par construction : ce n'est pas un jugement sur sa gestion.
Où en est la SCPI au 30 juin 2026
Urban Vitalim est entièrement livrée : 7 immeubles achetés de 2015 à 2017, à Toulon et à Bordeaux (deux chacune), Nancy, Caen et Chartres, soit 79 logements, 2 commerces et 28 parkings, pour 13 M€ de foncier ou de prix en VEFA. Au premier semestre 2026, 9 appartements ont été libérés et 8 reloués ; 78 des 81 lots étaient loués au 30 juin, et le taux d'occupation financier du semestre est de 94,7 % (96,2 % en 2025). La valeur vénale du patrimoine est de 26,09 M€ au 31 décembre 2025, contre 25,89 M€ un an plus tôt ; la SCPI porte 300 000 € de dette bancaire.
La durée de vie de la société est de 15 ans, jusqu'au 23 avril 2030. Le 19 juin 2026, l'assemblée générale a autorisé la société de gestion à céder les actifs de la SCPI ; aucun arbitrage n'était intervenu au 30 juin 2026.
Distribution, valeurs et frais
En 2025, Urban Vitalim a distribué 6,20 € par part, soit une rentabilité de 1,24 % sur le prix de souscription de 500 € (1,19 % en 2021), pour un résultat de 7,24 € par part. Au titre du premier trimestre 2026, elle a versé 1,57 € brut par part.
Au 31 décembre 2025, la valeur de reconstitution est de 515,01 € par part et la valeur de réalisation de 421,95 €, pour un prix de souscription d'origine de 500 €. La commission de souscription était de 12 % TTC ; la commission de gestion est de 12 % TTC des loyers hors taxes encaissés et des produits financiers nets, et la société de gestion perçoit 0,50 % HT du prix de chaque immeuble acheté ou vendu. Sur le marché secondaire, l'acheteur paie 5 % de droits d'enregistrement et une commission de 4,8 % TTC en cas de confrontation des ordres, 120 € TTC de frais de dossier sinon.
Les frais de la SCPI Urban Vitalim
Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.
Source : Note d'information et statuts (visa AMF n° 16-12 du 26/07/2016), « Frais », p. 9 : souscription 11,834 % HT soit 12 % TTC (11 % TTI de frais de collecte et 1 % TTC de frais de recherche), gestion 10 % HT soit 12 % TTC, cession de parts 4 % HT (4,8 % TTC) et 100 € HT (120 € TTC) de frais de dossier, acquisition et cession d'actifs 0,50 % HT, suivi et pilotage des travaux 0,65 % HT ; droits d'enregistrement de 5 % : bulletin semestriel S1 2026, p. 2. Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.
Ce que nous retenons à la place
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