SCPI Urban Prestigimmo n°4
Urban Prestigimmo n°4 est une SCPI fiscale à capital fixe, éligible au dispositif Malraux : la réduction d'impôt est de 30 % de la part de la souscription affectée aux travaux, soit 18 % du montant souscrit dans l'exemple de la note d'information, dans une limite de 400 000 € de dépenses sur quatre ans et sous condition de conserver les parts au moins 9 ans après la mise en location des derniers logements. La souscription est close depuis décembre 2020 et aucune part n'a été échangée sur le marché secondaire depuis la création : la sortie se fait en pratique à la liquidation, la société arrivant à son terme le 5 juillet 2033. Notre sélection ne retient que des SCPI à capital variable.
Source : Bulletin semestriel d'information n° 27 (1er semestre 2026) d'Urban Prestigimmo n°4 (Urban Premium), p. 1-2 ; rapport annuel 2025, p. 5 ; note d'information (février 2020, visa AMF n° 18-16), p. 3-7. Fiche vérifiée le 28/09/2026. Nous ne distribuons pas cette SCPI ; les chiffres ci-dessous sont donnés à titre d'information, tels que publiés par sa société de gestion.
Les chiffres publiés par Urban Premium
Sources : associés (981), parts (61 002), ordres de vente en attente (20), absence de transaction depuis la création, taux d'occupation financier du 1er semestre 2026 (89,07 %), sinistre d'Albi, loyers quittancés et acomptes 2026 : bulletin semestriel n° 27 (1er semestre 2026), p. 1 ; patrimoine (12 immeubles, 93 logements, 1 commerce, 32 parkings, 7 910 118 € de foncier), valeurs approuvées par l'AGM du 24/06/2026, fiscalité et engagement de conservation : p. 2 ; valeurs de reconstitution et de réalisation, valeur vénale, surface, résultat et TOF 2025 : rapport annuel 2025, p. 4 ; dividende 2025 (4,82 €), rentabilité (0,96 %), clôture et IFI : p. 5 ; emprunt de Poitiers : p. 6 et 16 (Urban Premium) ; taux de réduction, plafond, exemple (18 %), prix, minimum de 10 parts et frais : note d'information de février 2020, p. 3-5, 7 et 9-10. Capitalisation non écrite : 30 455 750 € de capitaux collectés au bulletin, 30 190 391 € au rapport annuel. Documents lus le 28/09/2026.
Urban Prestigimmo n°4, en quelques lignes
Urban Prestigimmo n°4 est une SCPI Malraux à capital fixe gérée par Urban Premium, immatriculée en 2018. Elle détient 12 immeubles anciens restaurés, 93 logements et 1 commerce sur 5 244 m² habitables, à Chartres, Nîmes, Auxerre, Montpellier, Albi, Fontenay-le-Comte, Metz, Poitiers et Avignon. Au 30 juin 2026, elle compte 981 associés pour 61 002 parts ; son terme est fixé au 5 juillet 2033.
Une SCPI Malraux : 30 % des travaux, 16 ans de blocage
Urban Prestigimmo n°4 est une SCPI à capital fixe éligible au dispositif Malraux. Selon sa note d'information, la réduction d'impôt est de 30 % de la part de la souscription affectée aux travaux de restauration, en site patrimonial remarquable, en quartier ancien dégradé ou en quartier prioritaire, soit 18 % du montant souscrit dans l'exemple chiffré de la note. Les dépenses sont retenues dans une limite globale de 400 000 € sur quatre années consécutives, et le Malraux n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales.
En contrepartie, l'associé doit conserver ses parts au moins 9 ans à compter de la mise en location des derniers logements restaurés, sous peine de rembourser les réductions obtenues ; la durée de blocage est de 16 ans à compter de la souscription. L'augmentation de capital a été close en décembre 2020 et aucune transaction n'a eu lieu sur le marché secondaire depuis la création ; 20 parts étaient en attente de vente au 30 juin 2026. Le bulletin rappelle que la société ne garantit pas la revente des parts : l'argent se récupère, en pratique, à la liquidation, sans garantie sur le montant.
Notre sélection ne retient que des SCPI à capital variable, où la sortie se fait par retrait auprès de la société de gestion. Une SCPI fiscale à capital fixe sort de ce cadre par construction : ce n'est pas un jugement sur sa gestion.
Où en est la SCPI au 30 juin 2026
Urban Prestigimmo n°4 est entièrement livrée : 12 immeubles achetés de 2018 à 2022, 94 lots dont 93 logements et 1 commerce, et 32 parkings, pour 7,9 M€ de foncier hors travaux. Au premier semestre 2026, 9 appartements ont été libérés et 9 reloués ; 9 lots étaient vacants au 30 juin, et le taux d'occupation financier du semestre est de 89,07 % (90,10 % en 2025). Ce taux intègre des lots sinistrés à Albi, dont le dossier est en cours d'instruction auprès de l'assurance, et la vacance du commerce de Metz. La SCPI a quittancé 314 592 € de loyers sur le semestre.
La valeur vénale du patrimoine est de 23,57 M€ au 31 décembre 2025, contre 23,8 M€ un an plus tôt. La SCPI a un seul emprunt, un prêt amortissable à taux préférentiel obtenu dans le cadre du plan Action Cœur de Ville pour l'immeuble de Poitiers : 295 514 € restant dus fin 2025, soit 1,25 % de la valeur nette comptable. La durée de vie de la société est de 15 ans, jusqu'au 5 juillet 2033.
Distribution, valeurs et frais
En 2025, Urban Prestigimmo n°4 a distribué 4,82 € par part, soit une rentabilité de 0,96 % sur le prix de souscription de 500 € (0,17 % en 2022, première année de distribution), pour un résultat de 4,94 € par part. En 2026, elle a versé 1,20 € brut par part au titre de chacun des deux premiers trimestres. Le bulletin rappelle que la rentabilité d'une SCPI Malraux ne peut être appréciée qu'à la fin des opérations de liquidation, et non sur les seules économies d'impôt, et qu'un impôt sur la plus-value peut être dû même en cas de perte à la revente des immeubles. Les parts entrent dans l'assiette de l'IFI.
Au 31 décembre 2025, la valeur de reconstitution est de 470,10 € par part et la valeur de réalisation de 385,10 €, pour un prix de souscription d'origine de 500 €. La commission de souscription était de 12 % TTC ; la commission de gestion est de 12 % TTC des loyers hors taxes encaissés et des produits financiers nets, et la société de gestion perçoit 0,60 % TTC du prix de chaque immeuble vendu. Sur le marché secondaire, l'acheteur paie 5 % de droits d'enregistrement et une commission de 4,8 % TTC en cas de confrontation des ordres, 120 € TTC de frais de dossier en cas de transmission.
Les frais de la SCPI Urban Prestigimmo n°4
Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.
Source : Note d'information et statuts (février 2020, visa AMF n° 18-16), chapitre III « Frais », p. 9-10 : souscription 12 % TTC (11 % TTI de frais de collecte et 0,834 % HT soit 1 % TTC de frais de recherche), gestion 10 % HT soit 12 % TTC, cession de parts 4 % HT (4,8 % TTC) et 100 € HT (120 € TTC) de frais de dossier, droits d'enregistrement de 5 %, cession d'actifs 0,50 % HT (0,60 % TTC), suivi et pilotage des travaux 0,65 % HT (0,78 % TTC). Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.
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