SCPI Urban Prestigimmo n°3
Urban Prestigimmo n°3 est une SCPI fiscale à capital fixe, éligible au dispositif Malraux : la réduction d'impôt est de 30 % de la part de la souscription affectée aux travaux, soit 18 % du montant souscrit dans l'exemple de la note d'information, sous condition de conserver les parts au moins 9 ans à compter de la première mise en location du dernier bien restauré. La souscription est close depuis le 31 décembre 2017 et aucune part n'a été échangée sur le marché secondaire depuis la création ; 230 parts sont en attente de vente au 30 juin 2026. La sortie se fait en pratique à la liquidation, la société arrivant à son terme le 15 juin 2031. Notre sélection ne retient que des SCPI à capital variable.
Source : Bulletin semestriel d'information n° 32 (1er semestre 2026) d'Urban Prestigimmo n°3 (Urban Premium), p. 1-2 ; rapport annuel 2025, p. 5 ; note d'information (visa AMF n° 16-06), p. 4-7. Fiche vérifiée le 28/09/2026. Nous ne distribuons pas cette SCPI ; les chiffres ci-dessous sont donnés à titre d'information, tels que publiés par sa société de gestion.
Les chiffres publiés par Urban Premium
Sources : associés (877), parts (61 797), ordres de vente en attente (230), absence de transaction depuis la création, taux d'occupation financier du 1er semestre 2026 (89,1 %), loyers quittancés et acomptes 2026 : bulletin semestriel n° 32 (1er semestre 2026), p. 1 ; patrimoine (8 immeubles, 86 logements, 3 commerces, 5 349 m², 7 927 812 € de foncier), valeurs approuvées par l'AGM du 24/06/2026 et engagement de conservation : p. 2 ; valeurs de reconstitution et de réalisation, valeur vénale, résultat et TOF 2025 : rapport annuel 2025, p. 4 ; dividende 2025 (7,20 €), rentabilité (1,44 %), clôture au 31/12/2017 et levier : p. 5 (Urban Premium) ; taux de réduction, exemple (18 %), prix, minimum de 20 parts et frais : note d'information (visa AMF n° 16-06), p. 4-5, 7 et 9. Capitalisation non écrite : 30 808 450 € de capitaux collectés au bulletin, 30 468 153 € au rapport annuel. Documents lus le 28/09/2026.
Urban Prestigimmo n°3, en quelques lignes
Urban Prestigimmo n°3 est une SCPI Malraux à capital fixe gérée par Urban Premium, immatriculée en 2016. Elle détient 8 immeubles anciens restaurés, 86 logements et 3 commerces sur 5 349 m², à Arles, Bayonne, Nancy, Meaux, Tours, Metz, Nîmes et Auxerre. Au 30 juin 2026, elle compte 877 associés pour 61 797 parts ; son terme est fixé au 15 juin 2031.
Une SCPI Malraux : 30 % des travaux, 16 ans de blocage
Urban Prestigimmo n°3 est une SCPI à capital fixe éligible au dispositif Malraux. Selon sa note d'information, la réduction d'impôt est de 30 % de la part de la souscription affectée aux travaux de restauration, en secteur sauvegardé ou en quartier ancien dégradé, soit 18 % du montant souscrit dans l'exemple chiffré de la note ; les dépenses sont retenues dans la limite annuelle de 100 000 € par foyer. Depuis le 1er janvier 2013, le Malraux n'entre plus, sous conditions, dans le plafonnement global des niches fiscales.
En contrepartie, l'associé doit conserver ses parts au moins 9 ans à compter de la première mise en location du dernier bien restauré, sous peine de rembourser les réductions obtenues ; la durée de blocage est de 16 ans à compter de la souscription. L'augmentation de capital a été close le 31 décembre 2017 et aucune transaction n'a eu lieu sur le marché secondaire depuis la création ; 230 parts étaient en attente de vente au 30 juin 2026. Le bulletin rappelle que ce marché « devrait être quasi inexistant pendant toute la durée de vie de la Société » : l'argent se récupère, en pratique, à la liquidation, sans garantie sur le montant.
Notre sélection ne retient que des SCPI à capital variable, où la sortie se fait par retrait auprès de la société de gestion. Une SCPI fiscale à capital fixe sort de ce cadre par construction : ce n'est pas un jugement sur sa gestion.
Où en est la SCPI au 30 juin 2026
Urban Prestigimmo n°3 est entièrement livrée : 8 immeubles achetés de 2016 à 2019, 89 lots dont 86 logements et 3 commerces, et 37 places de stationnement, pour 7,9 M€ de foncier hors travaux. Au premier semestre 2026, 6 logements ont été libérés et 9 reloués ; 78 lots étaient loués ou réservés au 30 juin, et le taux d'occupation financier du semestre est de 89,1 % (88,3 % en 2025). La SCPI a quittancé 374 823 € de loyers sur le semestre.
La valeur vénale du patrimoine est de 24,66 M€ au 31 décembre 2025, contre 24,75 M€ un an plus tôt ; la SCPI n'a pas recours à l'emprunt. La durée de vie de la société est de 15 ans, jusqu'au 15 juin 2031.
Distribution, valeurs et frais
En 2025, Urban Prestigimmo n°3 a distribué 7,20 € par part, soit une rentabilité de 1,44 % sur le prix de souscription de 500 € (1,34 % en 2021), pour un résultat de 6,62 € par part. En 2026, elle a versé 1,81 € brut par part au titre du premier trimestre et 1,80 € au titre du deuxième. Le bulletin rappelle que la rentabilité d'une SCPI Malraux ne peut être appréciée qu'à la fin des opérations de liquidation, et non sur les seules économies d'impôt, et qu'un impôt sur la plus-value peut être dû même en cas de perte à la revente des immeubles.
Au 31 décembre 2025, la valeur de reconstitution est de 488,60 € par part et la valeur de réalisation de 400,12 €, pour un prix de souscription d'origine de 500 €. La commission de souscription était de 12 % TTC ; la commission de gestion est de 12 % TTC des loyers hors taxes encaissés et des produits financiers nets, et la société de gestion perçoit 0,50 % HT du prix de chaque immeuble acheté ou vendu. Sur le marché secondaire, l'acheteur paie 5 % de droits d'enregistrement et une commission de 4,8 % TTC en cas de confrontation des ordres, 120 € TTC de frais de dossier en cas de transmission.
Les frais de la SCPI Urban Prestigimmo n°3
Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.
Source : Note d'information et statuts (visa AMF n° 16-06 du 17/06/2016), chapitre III « Frais », p. 9 : souscription 12 % TTC (11 % TTI de frais de collecte et 0,834 % HT soit 1 % TTC de frais de recherche), gestion 10 % HT soit 12 % TTC, cession de parts 4 % HT (4,8 % TTC) et 100 € HT (120 € TTC) de frais de dossier, droits d'enregistrement de 5 %, acquisition et cession d'actifs 0,50 % HT, suivi et pilotage des travaux 0,65 % HT. Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.
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