SCPI Urban Vitalim n°4
Urban Vitalim n°4 est une SCPI fiscale à capital fixe, éligible aux dispositifs Pinel et Denormandie : la réduction d'impôt est de 21 % du montant souscrit, répartie sur 12 ans, sous condition de conserver les parts au moins 12 ans à compter de la première mise en location du dernier bien. Aucune part nouvelle n'a été émise depuis 2024 et aucune n'a été échangée sur le marché secondaire depuis la création : la sortie se fait en pratique à la liquidation, la société arrivant à son terme le 17 mai 2037. Notre sélection ne retient que des SCPI à capital variable.
Source : Bulletin trimestriel d'information n° 15 (T2 2026) d'Urban Vitalim n°4 (Urban Premium), p. 1-2 ; rapport annuel 2025, p. 5-6. Fiche vérifiée le 28/09/2026. Nous ne distribuons pas cette SCPI ; les chiffres ci-dessous sont donnés à titre d'information, tels que publiés par sa société de gestion.
Les chiffres publiés par Urban Premium
Sources : associés (763), parts (95 294), capitaux collectés (47 602 500 €), ordres de vente en attente (50), absence de transaction depuis la création, taux d'occupation financier du 2e trimestre 2026 (90 %) et acomptes 2026 : bulletin trimestriel n° 15 (T2 2026), p. 1 ; patrimoine (11 immeubles, 148 logements, 52 stationnements, 14 118 181 € de foncier), immeubles en rénovation et engagement de conservation : p. 2 ; valeurs de reconstitution et de réalisation, valeur vénale, dette et TOF 2025 : rapport annuel 2025, p. 4 ; régime fiscal et Action Cœur de Ville : p. 5 ; capital 2022-2025, dividende 2025 (0,69 €) et rentabilité (0,14 %) : p. 6 (Urban Premium) ; prix, minimum de 10 parts et frais : note d'information de juillet 2024, p. 7 et 9-10. Documents lus le 28/09/2026.
Urban Vitalim n°4, en quelques lignes
Urban Vitalim n°4 est une SCPI Pinel-Denormandie à capital fixe gérée par Urban Premium, immatriculée en 2022, qui a collecté 47,6 M€ auprès de 763 associés. Elle détient 11 immeubles de centre-ville, 148 logements au total, à Menton, Troyes, Vichy, Narbonne, Chatou, Honfleur, Metz, Pau, Agen et Cholet ; quatre sont encore en rénovation au 30 juin 2026.
Une SCPI Pinel-Denormandie : 21 % de réduction d'impôt, 16 ans de blocage
Urban Vitalim n°4 est une SCPI à capital fixe éligible aux dispositifs Pinel et Denormandie, ce dernier visant les logements anciens dont les travaux d'amélioration représentent au moins 25 % du coût total de l'opération. Selon son rapport annuel, la réduction d'impôt est de 21 % du montant souscrit, dans la limite de 300 000 €, répartie sur 12 ans : 2 % par an pendant neuf ans, puis 1 % par an pendant trois ans. Elle entre dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an.
En contrepartie, l'associé doit conserver ses parts au moins 12 ans à compter de la première mise en location du dernier bien acquis ou rénové, sous peine de rembourser les réductions obtenues ; la durée de blocage est de 16 ans à compter de la souscription. Aucune part nouvelle n'a été émise depuis 2024, aucune transaction n'a eu lieu sur le marché secondaire depuis la création, et 50 parts étaient à la vente au 30 juin 2026. L'argent se récupère, en pratique, à la liquidation, sans garantie sur le montant.
Notre sélection ne retient que des SCPI à capital variable, où la sortie se fait par retrait auprès de la société de gestion. Une SCPI fiscale à capital fixe sort de ce cadre par construction : ce n'est pas un jugement sur sa gestion.
Où en est la SCPI au 30 juin 2026
La SCPI a acheté 11 immeubles de décembre 2022 à juin 2025, soit 148 logements et 52 stationnements, pour 14,1 M€ de foncier hors travaux. Sept sont livrés ; ceux de Pau, Agen, Cholet et Metz (rue Haute-Seille) sont en rénovation. Au deuxième trimestre 2026, 5 appartements ont été libérés et 43 reloués ; 8 des 92 lots livrés étaient vacants au 30 juin, et le taux d'occupation financier du trimestre est de 90 % (72 % en moyenne en 2025, pendant les premières mises en location).
Dans le cadre du plan Action Cœur de Ville, la SCPI est éligible à des subventions et à des prêts à taux préférentiel pour les opérations de Troyes, Narbonne et Vichy ; sa dette bancaire est de 1,98 M€ fin 2025. La valeur vénale du patrimoine est de 29,9 M€ au 31 décembre 2025. La durée de vie de la société est de 15 ans, jusqu'au 17 mai 2037.
Distribution, valeurs et frais
En 2025, premier exercice avec un dividende, Urban Vitalim n°4 a distribué 0,69 € par part, soit une rentabilité de 0,14 % sur le prix de souscription de 500 €, pour un résultat de 0,42 € par part. En 2026, elle a versé 0,69 € brut par part au titre de chacun des deux premiers trimestres.
Au 31 décembre 2025, la valeur de reconstitution est de 481,14 € par part et la valeur de réalisation de 400,14 €, pour un prix de souscription d'origine de 500 €. La commission de souscription était de 12 % TTI ; la commission de gestion est de 6 % TTI, plus 6 % TTC des loyers hors taxes encaissés et des produits financiers nets, et la société de gestion perçoit 0,60 % TTI du prix de chaque immeuble vendu. Sur le marché secondaire, l'acheteur paie 5 % de droits d'enregistrement et une commission de 4,8 % TTI en cas de confrontation des ordres, 120 € TTI de frais de dossier sinon.
Les frais de la SCPI Urban Vitalim n°4
Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.
Source : Note d'information et statuts (juillet 2024, visa AMF n° 22-06), chapitre III « Frais », p. 9-10 : souscription 12 % TTI (11 % TTI de frais de collecte et 1 % TTI de frais de recherche), gestion 6 % TTI + 5 % HT (6 % TTC), cession de parts 4,8 % TTI et 120 € TTI de frais de dossier, droits d'enregistrement de 5 %, cession d'actifs 0,60 % TTI, suivi et pilotage des travaux 0,65 % HT (0,78 % TTC). Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.
Ce que nous retenons à la place
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