SCPI Urban DNO
Urban DNO est une SCPI fiscale à capital fixe, éligible au dispositif Denormandie ancien : la réduction d'impôt est de 21 % du prix de souscription, répartie sur 12 ans, sous condition de conserver les parts au moins 12 ans à compter de la mise en location du dernier logement. La durée de blocage est de 16 ans et la note d'information prévoit un marché secondaire « quasi inexistant » : la sortie se fait en pratique à la dissolution. Notre sélection ne retient que des SCPI à capital variable.
Source : Note d'information et statuts d'Urban DNO (Urban Premium), mai 2026, visa AMF n° 25-13, p. 4, 6 et 10 ; bulletin trimestriel n° 3 (T2 2026), p. 1-2. Fiche vérifiée le 28/09/2026. Nous ne distribuons pas cette SCPI ; les chiffres ci-dessous sont donnés à titre d'information, tels que publiés par sa société de gestion.
Les chiffres publiés par Urban Premium
Sources : prix de souscription de 500 € depuis le 01/09/2026 : avis BALO du 11/09/2026 et note d'information, p. 9 ; prix sponsors de 475 € du 04/05 au 31/08/2026, minimum de 10 parts, clôture au 31/12/2026 : note d'information, p. 9 ; capitaux collectés (3 781 685 €) et associés (86) au 30/06/2026, patrimoine en constitution, caution non levée : bulletin trimestriel n° 3 (T2 2026), p. 1 ; valeurs de reconstitution et de réalisation au 31/12/2025 : rapport annuel 2025, p. 4 et 16 ; réduction d'impôt et blocage : note d'information, p. 4 et 6 (Urban Premium, visa AMF n° 25-13 du 08/08/2025). Aucun taux de distribution ni taux d'occupation : aucun immeuble au 30/06/2026. Documents lus le 28/09/2026.
Urban DNO, en quelques lignes
Urban DNO est une SCPI fiscale à capital fixe gérée par Urban Premium, éligible au dispositif Denormandie ancien. Elle vise à acheter et rénover des immeubles de logements anciens, ou à transformer des bureaux en logements, dans les centres-villes des communes éligibles, pour les louer nus pendant 12 ans. Ouverte au public le 1er septembre 2025, elle compte 86 associés et 3,8 M€ collectés au 30 juin 2026, et n'a pas encore acquis d'immeuble.
Une SCPI fiscale : 21 % de réduction d'impôt, 16 ans de blocage
Urban DNO est une SCPI à capital fixe éligible au dispositif Denormandie ancien. Selon sa note d'information, la réduction d'impôt est de 21 % du prix de souscription, dans la limite de 300 000 € par an : 2 % par an pendant neuf ans, puis 1 % par an pendant trois ans. Elle entre dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 € par an et par foyer.
En contrepartie, l'associé doit conserver ses parts au moins 12 ans à compter de la première mise en location du dernier logement acquis ou rénové, sous peine de rembourser les réductions obtenues. La durée de blocage est de 16 ans à compter de la souscription, et la note d'information prévoit un marché secondaire « quasi inexistant » : l'argent se récupère, en pratique, à la dissolution de la société, sans garantie sur le montant.
Notre sélection ne retient que des SCPI à capital variable, où la sortie se fait par retrait auprès de la société de gestion. Une SCPI fiscale à capital fixe sort de ce cadre par construction : ce n'est pas un jugement sur sa gestion.
Où en est la SCPI au 30 juin 2026
Au 30 juin 2026, Urban DNO compte 86 associés et 3 781 685 € de capitaux collectés, dont plus de 2,9 M€ auprès du public. Son patrimoine est « en cours de constitution » : aucun immeuble n'est acquis, deux immeubles de logements sont à l'étude à Metz et à Saint-Brieuc.
La note d'information prévoit que 15 % du capital maximum, soit 4 576 549 €, soit souscrit par le public dans l'année qui suit l'ouverture ; à défaut, la société est dissoute et les associés remboursés, ce que couvre une garantie bancaire de la BRED. Le bulletin du deuxième trimestre 2026 indique que cette caution « n'a pas encore été levée », avec une échéance au 31 août 2026. Au 28 septembre 2026, aucun document publié par la société de gestion ne dit si elle l'a été ; la souscription reste ouverte jusqu'au 31 décembre 2026.
Distribution, prix et frais
La SCPI ne devrait percevoir ses premiers loyers qu'au premier semestre 2028 ; des acomptes « pourraient être envisagés » à compter du second semestre 2028. La société de gestion ne publie aucun objectif chiffré de distribution et précise que la rentabilité s'apprécie après déduction de la réduction d'impôt, à la fin de la liquidation.
La part coûte 500 € depuis le 1er septembre 2026 (425 € de nominal et 75 € de prime d'émission), avec un minimum de 10 parts, soit 5 000 € ; elle a été proposée à 475 € du 4 mai au 31 août 2026. La commission de souscription est de 12 % TTI. Au 31 décembre 2025, la valeur de reconstitution était de 484,01 € par part et la valeur de réalisation de 433,56 €. Le document d'informations clés classe le produit en risque 3 sur 7, pour une durée de détention recommandée de 16 ans.
Les frais de la SCPI Urban DNO
Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.
Source : Note d'information et statuts (mai 2026, visa AMF n° 25-13 du 08/08/2025), chapitre III « Frais », p. 11-12 : souscription 12 % TTI (11 % de frais de collecte et 1 % de frais de recherche), gestion 6 % TTI + 5 % HT, cession de parts 4,8 % TTI et 120 € TTI de frais de dossier, cession d'actifs 0,60 % TTI, suivi et pilotage des travaux 2,88 % TTC (2,40 % HT) ; pendant la phase « sponsors » du 04/05 au 31/08/2026, commission de souscription ramenée à 35 € par part, soit 7,368 % TTI (p. 9 ; BALO du 01/05/2026), 12 % TTI rétablis au 01/09/2026 (BALO du 11/09/2026). Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.
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