SCPI Urban Vitalim n°3
Urban Vitalim n°3 est une SCPI fiscale à capital fixe, éligible aux dispositifs Pinel et Denormandie : la réduction d'impôt est de 21 % du montant souscrit, répartie sur 12 ans, sous condition de conserver les parts au moins 12 ans à compter de la première mise en location du dernier bien. La souscription est close depuis fin 2021 ; au 30 juin 2026, 50 parts attendaient un acheteur, et le bulletin prévoit un marché secondaire « quasi inexistant » : la sortie se fait en pratique à la liquidation, la société arrivant à son terme le 24 avril 2034. Notre sélection ne retient que des SCPI à capital variable.
Source : Bulletin semestriel d'information n° 24 (1er semestre 2026) d'Urban Vitalim n°3 (Urban Premium), p. 1-2 ; rapport annuel 2025, p. 5. Fiche vérifiée le 28/09/2026. Nous ne distribuons pas cette SCPI ; les chiffres ci-dessous sont donnés à titre d'information, tels que publiés par sa société de gestion.
Les chiffres publiés par Urban Premium
Sources : associés (1 085), parts (138 548), ordres de vente en attente (50), taux d'occupation financier du 1er semestre 2026 (94,6 %), loyers et acomptes 2026 : bulletin semestriel n° 24 (1er semestre 2026), p. 1 ; patrimoine (13 immeubles, 203 logements, 2 commerces, 10 782 m², 27 290 601 € de foncier), valeurs approuvées par l'AGM du 17/06/2026 et engagement de conservation : p. 2 ; valeurs de reconstitution et de réalisation, valeur vénale, dette et TOF 2025 : rapport annuel 2025, p. 4 ; régime Pinel-Denormandie, dividende 2025 (6,45 €), rentabilité (1,29 %) et capital 2021-2025 : p. 5 (Urban Premium) ; prix, minimum de 10 parts et frais : note d'information de juillet 2021, p. 6-7 et 9. Capitalisation non écrite : 69 229 600 € de capitaux collectés au bulletin, 68 867 990 € au rapport annuel. Documents lus le 28/09/2026.
Urban Vitalim n°3, en quelques lignes
Urban Vitalim n°3 est une SCPI Pinel-Denormandie à capital fixe gérée par Urban Premium, immatriculée en 2019. Elle détient 13 immeubles de centre-ville, 203 logements et 2 commerces sur 10 782 m², à Nancy, Marseille, Narbonne, Cannes, Talence, Saint-Raphaël, Metz, Nice, Antibes, Montauban, Vichy et Albi. Au 30 juin 2026, elle compte 1 085 associés pour 138 548 parts ; son terme est fixé au 24 avril 2034.
Une SCPI Pinel-Denormandie : 21 % de réduction d'impôt, 16 ans de blocage
Urban Vitalim n°3 est une SCPI à capital fixe éligible aux dispositifs Pinel et Denormandie, ce dernier visant les logements anciens dont les travaux d'amélioration représentent au moins 25 % du coût total de l'opération. Selon son rapport annuel, la réduction d'impôt est de 21 % du montant souscrit, dans la limite de 300 000 €, répartie sur 12 ans : 2 % par an pendant neuf ans, puis 1 % par an pendant trois ans. Elle entre dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an.
En contrepartie, l'associé doit conserver ses parts au moins 12 ans à compter de la première mise en location du dernier bien acquis ou rénové, sous peine de rembourser les réductions obtenues ; la durée de blocage est de 16 ans à compter de la souscription. La souscription est close depuis fin 2021 ; au 30 juin 2026, 50 parts attendaient un acheteur sur le registre, et le bulletin prévoit un marché secondaire « quasi inexistant ». L'argent se récupère, en pratique, à la liquidation, sans garantie sur le montant.
Notre sélection ne retient que des SCPI à capital variable, où la sortie se fait par retrait auprès de la société de gestion. Une SCPI fiscale à capital fixe sort de ce cadre par construction : ce n'est pas un jugement sur sa gestion.
Où en est la SCPI au 30 juin 2026
Urban Vitalim n°3 est entièrement livrée : 13 immeubles achetés de fin 2019 à fin 2022, 205 lots dont 203 logements, 120 parkings et 11 boxes, pour 27,3 M€ de foncier hors travaux, dont 8,8 M€ pour l'immeuble d'Antibes. Au premier semestre 2026, 14 logements ont été libérés et 15 reloués ; 195 lots étaient occupés au 30 juin, et le taux d'occupation financier du semestre est de 94,6 % (95,60 % en 2025). La SCPI a quittancé 837 210 € de loyers sur le semestre. La valeur vénale du patrimoine est de 55,24 M€ au 31 décembre 2025, contre 56,38 M€ un an plus tôt ; la dette bancaire est de 948 190 €.
La durée de vie de la société est de 15 ans, jusqu'au 24 avril 2034. Le 17 juin 2026, l'assemblée générale a autorisé la société de gestion à céder les actifs de la SCPI ; aucun arbitrage n'était intervenu au 30 juin 2026.
Distribution, valeurs et frais
En 2025, Urban Vitalim n°3 a distribué 6,45 € par part, soit une rentabilité de 1,29 % sur le prix de souscription de 500 € (1,07 % en 2024), pour un résultat de 7,42 € par part. En 2026, elle a versé 1,70 € brut par part au titre de chacun des deux premiers trimestres.
Au 31 décembre 2025, la valeur de reconstitution est de 486,37 € par part et la valeur de réalisation de 398,50 €, pour un prix de souscription d'origine de 500 €. La commission de souscription était de 12 % TTC ; la commission de gestion est de 12 % TTC des loyers hors taxes encaissés et des produits financiers nets, et la société de gestion perçoit 0,60 % TTC du prix de chaque immeuble vendu. Sur le marché secondaire, l'acheteur paie 5 % de droits d'enregistrement et une commission de 4,8 % TTC en cas de confrontation des ordres, 120 € TTC de frais de dossier sinon.
Les frais de la SCPI Urban Vitalim n°3
Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.
Source : Note d'information et statuts (juillet 2021, visa AMF n° 19-07), chapitre III « Frais », p. 9 : souscription 12 % TTC (11 % TTI de frais de collecte et 0,834 % HT soit 1 % TTC de frais de recherche), gestion 10 % HT soit 12 % TTC, cession de parts 4 % HT (4,8 % TTC) et 100 € HT (120 € TTC) de frais de dossier, cession d'actifs 0,5 % HT (0,60 % TTC), suivi et pilotage des travaux 0,65 % HT (0,78 % TTC) ; droits d'enregistrement de 5 % : bulletin semestriel S1 2026, p. 2. Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.
Ce que nous retenons à la place
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