SCPI Urban Pierre n°4
Urban Pierre n°4 est une SCPI fiscale de déficit foncier à capital fixe : le déficit créé par les travaux s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, sous condition de conserver les parts 3 ans après la dernière année d'imputation. La souscription est close et aucune part n'a été échangée sur le marché secondaire depuis la création ; au 30 juin 2026, 360 parts sont à la vente sans ordre d'achat. La sortie se fait en pratique à la liquidation, la société arrivant à son terme le 26 juillet 2032. Notre sélection ne retient que des SCPI à capital variable.
Source : Bulletin semestriel d'information n° 29 (1er semestre 2026) d'Urban Pierre n°4 (Urban Premium), p. 1-2 ; rapport annuel 2025, p. 5 ; note d'information (visa AMF n° 17-30), p. 5-6. Fiche vérifiée le 28/09/2026. Nous ne distribuons pas cette SCPI ; les chiffres ci-dessous sont donnés à titre d'information, tels que publiés par sa société de gestion.
Les chiffres publiés par Urban Premium
Sources : associés (1 264), parts (113 382), ordres de vente en attente (360), absence de transaction depuis la création, taux d'occupation financier du 1er semestre 2026 (95,8 %), loyers et acomptes 2026 : bulletin semestriel n° 29 (1er semestre 2026), p. 1 ; patrimoine (11 immeubles, 179 logements, 5 commerces, 98 parkings, 9 545 m², 12 692 157 € de foncier) et valeurs approuvées par l'AGM du 19/06/2026 : p. 2 ; valeurs de reconstitution et de réalisation, valeur vénale, répartition géographique et TOF 2025 : rapport annuel 2025, p. 4 ; dividende 2025 (7,24 €), rentabilité (1,45 %) et capital 2021-2025 : p. 5 (Urban Premium) ; quote-part de travaux, prix, minimum de 10 parts et frais : note d'information, p. 5-6 et 9. Capitalisation non écrite : 56 646 275 € de capitaux collectés au bulletin, 56 040 450 € au rapport annuel. Documents lus le 28/09/2026.
Urban Pierre n°4, en quelques lignes
Urban Pierre n°4 est une SCPI de déficit foncier à capital fixe gérée par Urban Premium, immatriculée en 2017. Elle détient 11 immeubles rénovés, 179 logements et 5 commerces sur 9 545 m², à Nantes, Fontainebleau, Nîmes, Toulon, Mulhouse, Narbonne, Fréjus, Le Havre et Pau. Au 30 juin 2026, elle compte 1 264 associés pour 113 382 parts ; son terme est fixé au 26 juillet 2032.
Une SCPI de déficit foncier : 54 % de travaux visés, parts conservées 3 ans
Urban Pierre n°4 est une SCPI à capital fixe de déficit foncier. Selon sa note d'information, la quote-part cible des travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration atteignait 54 % du prix de souscription ; le déficit foncier qu'ils créent s'impute sur les revenus fonciers de l'associé, puis sur son revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. En contrepartie, l'associé s'est engagé à conserver ses parts 3 ans à compter de la dernière année d'imputation sur son revenu global.
La souscription est close : le nombre de parts, 113 382, n'a pas varié depuis 2021 au moins, et aucune transaction n'a eu lieu sur le marché secondaire depuis la création de la SCPI. Au 30 juin 2026, 360 parts étaient à la vente sans ordre d'achat en face. Le bulletin rappelle que ce marché « devrait être quasi inexistant pendant toute la durée de vie de la Société » : l'argent se récupère, en pratique, à la liquidation, sans garantie sur le montant.
Notre sélection ne retient que des SCPI à capital variable, où la sortie se fait par retrait auprès de la société de gestion. Une SCPI fiscale à capital fixe sort de ce cadre par construction : ce n'est pas un jugement sur sa gestion.
Où en est la SCPI au 30 juin 2026
Urban Pierre n°4 est entièrement livrée : 11 immeubles achetés de 2017 à 2019, 184 lots dont 179 logements, et 98 parkings, pour 12,7 M€ de foncier hors travaux ; l'immeuble de Fontainebleau, seul actif francilien, pèse 11 % de la valeur. Au premier semestre 2026, 28 appartements ont été libérés et 20 reloués ; 14 logements étaient vacants au 30 juin, et le taux d'occupation financier du semestre est de 95,8 % (96,30 % en 2025). La SCPI a quittancé 733 352 € de loyers sur le semestre. La valeur vénale du patrimoine est de 44,29 M€ au 31 décembre 2025, contre 44,89 M€ un an plus tôt.
La durée de vie de la société est de 15 ans, jusqu'au 26 juillet 2032. L'assemblée générale du 19 juin 2026 a approuvé les comptes 2025 et modifié les statuts sur le conseil de surveillance et l'approbation des valeurs ; aucun arbitrage n'était intervenu au 30 juin 2026.
Distribution, valeurs et frais
En 2025, Urban Pierre n°4 a distribué 7,24 € par part, soit une rentabilité de 1,45 % sur le prix de souscription de 500 € (0,21 % en 2021, pendant les travaux), pour un résultat de 7,55 € par part. En 2026, elle a versé 1,81 € brut par part au titre du premier trimestre et 1,80 € au titre du deuxième. Le bulletin rappelle que la rentabilité d'une SCPI de déficit foncier ne peut être appréciée qu'à la fin des opérations de liquidation, et non sur la seule économie d'impôt, et qu'un impôt sur la plus-value peut être dû même en cas de perte à la revente des immeubles.
Au 31 décembre 2025, la valeur de reconstitution est de 482,15 € par part et la valeur de réalisation de 395,39 €, pour un prix de souscription d'origine de 500 €. La commission de souscription était de 12 % TTC ; la commission de gestion est de 12 % TTC des loyers hors taxes encaissés et des produits financiers nets, et la société de gestion perçoit 0,60 % TTC du prix de chaque immeuble vendu. Sur le marché secondaire, l'acheteur paie 5 % de droits d'enregistrement et une commission de 4,8 % TTC en cas de confrontation des ordres, 120 € TTC de frais de dossier sinon.
Les frais de la SCPI Urban Pierre n°4
Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.
Source : Note d'information et statuts (visa AMF n° 17-30 du 08/08/2017), « Frais », p. 9 : souscription 12 % TTC (11 % TTI de frais de collecte et 1 % TTC de frais de recherche), gestion 10 % HT soit 12 % TTC, cession de parts 4 % HT (4,8 % TTC) et 100 € HT (120 € TTC) de frais de dossier, acquisition et cession d'actifs 0,50 % HT (0,60 % TTC), suivi et pilotage des travaux 0,65 % HT (0,78 % TTC) maximum ; droits d'enregistrement de 5 % : bulletin semestriel S1 2026, p. 2. Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.
Ce que nous retenons à la place
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