SCPI Multihabitation 9

Les chiffres publiés par La Française REM

Sources : dernier prix acquéreur (confrontation du 16/09/2026) : historique des confrontations sur la-francaise.com, lu le 28/09/2026 ; confrontations du 1er semestre, prix acquéreur moyen 2025, associés, parts et capitalisation : bulletin semestriel n° 26-02, p. 3 ; patrimoine et taux d'occupation : p. 4 ; distribution, taux de distribution 2025 et performance globale : p. 5 ; dates de création et de dissolution, visa : p. 7 (La Française REM) ; collecte, mises en location, résultat, taux d'occupation moyen et rotation 2025, valeurs au 31/12/2025 : rapport annuel 2025, p. 5 et 6 ; réduction d'impôt Pinel : note d'information, p. 49 et 56-57. Documents lus le 28/09/2026.

Multihabitation 9, en quelques lignes

Multihabitation 9 est une SCPI fiscale de logement « Pinel » à capital fixe, créée en 2015 et gérée par La Française REM. Fermée à la collecte, elle détient 71 logements neufs dans six communes d'Île-de-France : Antony, Asnières-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Le Pré-Saint-Gervais, Maisons-Alfort et Poissy. Elle compte 625 associés et 14 145 parts ; son terme statutaire est fixé au 25 mai 2029.

Une SCPI Pinel : 18 % de réduction d'impôt, terme en 2029

Multihabitation 9 a collecté 21 217 500 € jusqu'en 2016. Selon la note d'information, ses souscripteurs bénéficiaient d'une réduction d'impôt « Pinel » de 18 % du montant souscrit, dans la limite de 300 000 €, répartie sur neuf ans, à condition de conserver leurs parts pendant l'engagement de location de neuf ans pris par la SCPI ; elle entrait dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an. Les logements ont été mis en location du 10 février 2018 (Antony) au 11 mai 2020 (Maisons-Alfort).

Le terme statutaire de la SCPI est fixé au 25 mai 2029. Au 30 juin 2026, aucun logement n'a été vendu. Notre sélection ne retient que des SCPI à capital variable, où la sortie se fait par retrait auprès de la société de gestion : une SCPI fiscale à capital fixe en sort par construction. Ce n'est pas un jugement sur la gestion. SCPI Select ne distribue pas Multihabitation 9.

Loyers et distribution

En 2025, la SCPI a distribué 31,80 € par part, pour un résultat de 34,44 € ; le report à nouveau atteint 18,23 € par part. Rapporté à la valeur de réalisation de fin 2024 (1 353,50 €), comme le fait le bulletin, cela donne un taux de distribution de 2,35 % ; la performance globale annuelle, qui intègre la baisse de 1,66 % de la valeur de réalisation, est de 0,69 %. Au premier semestre 2026, 15,48 € par part ont été versés le 30 juillet.

Le taux d'occupation financier est de 97,5 % au premier semestre 2026, avec un seul logement vacant sur 71, après 98,4 %, 93,6 % et 97,3 % sur les trois semestres précédents. En 2025, le taux de rotation des locataires a été de 21,13 %, avec 15 départs et 15 relocations.

Le marché des parts : une décote sur l'avantage fiscal

Les parts s'échangent par confrontation trimestrielle des ordres. Le 16 septembre 2026, 30 parts ont été échangées à 887,86 € pour l'acheteur, droits compris, et 797,12 € net pour le vendeur ; aucune le 17 juin et 20 parts à 964,29 € le 18 mars. Le prix acquéreur moyen de 2025 est de 1 001,01 €, pour 1 500 € à la souscription.

La société de gestion prévient que ces prix « ne sauraient être significatifs de la valeur intrinsèque du patrimoine », les avantages fiscaux ne se transmettant pas au nouveau porteur ; la valeur de réalisation était de 1 331,04 € par part fin 2025. La capitalisation publiée, 21,2 M€, est calculée sur le prix de souscription d'origine. Ni la revente des parts ni le montant récupéré à la liquidation ne sont garantis.

Les frais de la SCPI Multihabitation 9

Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.

Source : Rapport annuel 2025, p. 33 (pages du fichier PDF) : commission de souscription 8,78 % HT, commission de gestion 10 % HT maximum des recettes brutes annuelles HT (produits locatifs et produits financiers nets), commission d'acquisition ou de cession 1,25 % HT maximum, aucune comptabilisée en 2025. Rapport annuel 2025, p. 18 (statuts) : droit fixe de 150 € HT par cessionnaire ou bénéficiaire. Note d'information, p. 2 et 34 : commission de cession de parts de 5 % HT, soit 6 % TTC, du montant de la transaction ; p. 58 : souscription 8,78 % HT (10,536 % TTC) ; p. 68 : gestion 10 % HT soit 12 % TTC. Bulletin semestriel n° 26-02 (30/06/2026), p. 7 : acquisition ou cession 1,25 % HT soit 1,50 % TTC maximum ; le bulletin écrit « 9 % HT max, soit 10,54 % TTC » (souscription) et « 9 % HT max, soit 12 % TTC » (gestion) : les taux HT de la note et du rapport annuel (8,78 % et 10 %) sont retenus.. Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.

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