SCPI Multihabitation 3

Les chiffres publiés par La Française REM

Sources : dernier prix acquéreur (confrontation du 24/12/2025) : bulletin semestriel au 31/12/2025, p. 3 ; confrontations sans échange des 18/03, 17/06 et 16/09/2026 : bulletin n° 26-02, p. 3, et historique sur la-francaise.com, lu le 28/09/2026 ; ordres de vente, valeur de réalisation estimée au 30/06/2026, associés et parts : bulletin n° 26-02, p. 3 ; patrimoine, cessions du semestre et taux d'occupation : p. 4 ; acomptes et distribution 2025 : p. 5 ; dates de création et de dissolution : p. 7 (La Française REM) ; collecte, mises en location, valeurs au 31/12/2025 et cessions 2025 : rapport annuel 2025, p. 5, 6 et 9 ; déduction Robien recentré : note d'information, p. 44. Documents lus le 28/09/2026.

Multihabitation 3, en quelques lignes

Multihabitation 3 est une SCPI fiscale de logement « Robien » et « Robien recentré » à capital fixe, créée en 2006 et gérée par La Française REM. Arrivée à son terme statutaire le 16 juillet 2021, elle est en liquidation : au 30 juin 2026, elle a vendu 224 des 263 logements acquis et en détient encore 39, situés à 61,1 % en Île-de-France. Elle compte 1 152 associés et 43 583 parts.

Une SCPI Robien recentré en liquidation depuis 2021

Multihabitation 3 a collecté 65 374 500 € jusqu'en juin 2007 pour acheter des logements neufs, mis en location du 26 juillet 2008 (Villiers-sur-Marne) au 29 juillet 2011 (Marseille). Selon la note d'information, les souscriptions faites à compter du 1er septembre 2006 relevaient du « Robien recentré » : une déduction au titre de l'amortissement de 6 % par an pendant sept ans puis de 4 % pendant deux ans, calculée sur 95 % du montant souscrit, en contrepartie d'un engagement de location de neuf ans. La société a atteint sa date de dissolution statutaire le 16 juillet 2021 ; La Française REM en est le liquidateur, désigné par l'assemblée générale du 1er juillet 2025.

Les ventes ont commencé en 2018. Au 30 juin 2026, 224 lots sur 263 sont cédés ; il en reste 39, pour 2 412 m², dont 23 loués et 16 vacants. Au premier semestre 2026, 4 lots ont été vendus pour 532 000 €, à Deuil-la-Barre, Longjumeau et Bordeaux. En 2025, 15 ventes ont rapporté 3 558 330 €, avec une plus-value brute de 6,32 %, mais une moins-value nette de 0,10 % après honoraires de commercialisation et de liquidation.

Notre sélection ne retient que des SCPI à capital variable, où la sortie se fait par retrait auprès de la société de gestion : une SCPI fiscale à capital fixe, a fortiori en liquidation, en sort par construction. Ce n'est pas un jugement sur la gestion. SCPI Select ne distribue pas Multihabitation 3.

Ce que les associés ont récupéré : 1 178 € par part

Le produit des ventes a d'abord été rendu par réductions de capital (151 € en 2019, 195 € en 2020), puis par acomptes sur liquidation : 359 € en 2021, 200 € en 2022, 80 € en 2023, 98 € en 2024 et 83 € au titre de 2025. Le onzième acompte, de 12 €, a été versé le 30 juillet 2026, portant le total à 1 178 € par part pour un prix de souscription d'origine de 1 500 €. Ces sommes rendent du capital ; ce ne sont pas des revenus.

Avec un résultat de 1,85 € par part, la distribution de revenus 2025 a été supprimée ; seuls 1,84 € de plus-values ont été versés. Le taux d'occupation financier de 59,3 % au premier semestre 2026 est jugé « non représentatif » par la société de gestion, les logements libérés étant mis en vente.

Le marché des parts : aucun échange en 2026

Les parts s'échangent par confrontation trimestrielle des ordres. La dernière transaction date du 24 décembre 2025 : 11 parts à 190,58 € pour l'acheteur, droits compris, et 171,10 € net pour le vendeur. Aux confrontations des 18 mars, 17 juin et 16 septembre 2026, aucune part n'a été échangée ; au 30 juin 2026, les cinq ordres de vente les plus bas allaient de 229 € à 265 €, pour 227 parts.

La valeur de réalisation était de 265,92 € par part fin 2025, contre 398,73 € fin 2024 ; la société de gestion l'estime à 247,92 € au 30 juin 2026, après l'acompte de 18 € de janvier. Ni la revente des parts ni le montant final de la liquidation ne sont garantis.

Les frais de la SCPI Multihabitation 3

Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.

Source : Rapport annuel 2025, p. 37 (pages du fichier PDF) : commission de souscription 9,26 % HT, commission de gestion 10 % HT maximum des recettes brutes annuelles HT, commission de cession d'actif 1,25 % HT maximum ; rémunération du liquidateur (assemblée générale du 01/07/2025) : 10 % HT des recettes locatives avec un minimum de 15 000 € HT par an, 10 % HT des produits financiers nets, 1,25 % HT du montant annuel des ventes, honoraires de commercialisation de 2,5 % HT (ventes aux locataires) ou 4,17 % HT (biens libres ou occupés) au maximum. Rapport annuel 2025, p. 18 (statuts) : commission de cession de parts de 5 % sur le prix total hors droits d'enregistrement, due par l'associé vendeur, droit fixe de 150 € HT par cessionnaire ou bénéficiaire ; note d'information, p. 54 : 5 % HT, soit 6 % TTC. Bulletin semestriel n° 26-02 (30/06/2026), p. 7 : gestion 10 % HT soit 12 % TTC, acquisition ou cession 1,25 % HT soit 1,50 % TTC maximum ; le bulletin écrit « 9 % HT max, soit 11,11 % TTC » pour la souscription : 11,11 % TTC correspond aux 9,26 % HT du rapport annuel, retenus.. Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.

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