SCPI Multihabitation 2

Les chiffres publiés par La Française REM

Sources : dernier prix acquéreur (confrontation du 16/09/2026) : historique des confrontations sur la-francaise.com, lu le 28/09/2026 ; confrontations du 1er semestre, ordres de vente, valeur de réalisation estimée au 30/06/2026, associés et parts : bulletin semestriel n° 26-02, p. 3 ; patrimoine, cessions du semestre et taux d'occupation : p. 4 ; acomptes et distribution 2025 : p. 5 ; dates de création et de dissolution : p. 7 (La Française REM) ; collecte, lots vendus au 31/12/2025, valeurs au 31/12/2025 et cessions 2025 : rapport annuel 2025, p. 5, 6 et 9 ; déduction Robien : note d'information, p. 3. Documents lus le 28/09/2026.

Multihabitation 2, en quelques lignes

Multihabitation 2 est une SCPI fiscale de logement « Robien » à capital fixe, créée en 2005 et gérée par La Française REM. Arrivée à son terme statutaire le 18 janvier 2020, elle est en liquidation : au 30 juin 2026, elle a vendu 390 des 425 logements acquis et n'en détient plus que 35, situés à 83,5 % en Île-de-France. Elle compte 1 741 associés et 68 690 parts.

Une SCPI Robien en liquidation depuis 2020

Multihabitation 2 a collecté 103 035 000 € en 2005 pour acheter des logements neufs ouvrant droit, pour ses associés, à la déduction « Robien » : selon la note d'information, une déduction au titre de l'amortissement de 8 % par an pendant cinq ans puis de 2,5 % pendant quatre ans, calculée sur 95 % du montant souscrit, en contrepartie d'un engagement de location de neuf ans et de la conservation des parts jusqu'à son terme. La société a atteint sa date de dissolution statutaire le 18 janvier 2020 ; La Française REM en est le liquidateur, désigné par l'assemblée générale du 1er juillet 2025.

Les logements sont vendus depuis 2016. Au 30 juin 2026, 390 lots sur 425 sont cédés ; il en reste 35, pour 2 485 m², dont 14 loués et 21 vacants. Au premier semestre 2026, 6 lots ont été vendus pour 1 635 200 €, à Argenteuil, Saint-Denis, Asnières-sur-Seine, Villejuif et Toulouse. En 2025, les ventes ont atteint 4 989 500 €, avec une plus-value brute de 7,97 % et nette de 1,52 % après honoraires de commercialisation et de liquidation.

Notre sélection ne retient que des SCPI à capital variable, où la sortie se fait par retrait auprès de la société de gestion : une SCPI fiscale à capital fixe, a fortiori en liquidation, en sort par construction. Ce n'est pas un jugement sur la gestion. SCPI Select ne distribue pas Multihabitation 2.

Ce que les associés ont récupéré : 1 261 € par part

Le produit des ventes revient aux associés sous deux formes : 362 € par part de réductions de capital (2017 à 2019), puis des acomptes sur liquidation, de 107 € en 2019 à 69 € en 2025. Le quatorzième, de 22 €, a été versé le 30 juillet 2026, portant le total à 1 261 € par part pour un prix de souscription d'origine de 1 500 €. Ces sommes rendent du capital ; ce ne sont pas des revenus.

Les loyers, eux, ne couvrent plus de distribution : avec un résultat de 0,59 € par part, la distribution 2025 a été nulle, hors 1,03 € de plus-values. Le taux d'occupation financier de 40,4 % au premier semestre 2026 est jugé « non représentatif » par la société de gestion, les logements vacants étant mis en vente.

Le marché des parts

Les parts s'échangent par confrontation trimestrielle des ordres. Le 16 septembre 2026, 14 parts ont été échangées à 110,25 € pour l'acheteur, droits compris, et 98,98 € net pour le vendeur ; le 17 juin, 20 parts à 108,05 €, et aucune le 18 mars. Au 30 juin 2026, les cinq ordres de vente les plus bas allaient de 100 € à 126,16 €, pour 144 parts.

La valeur de réalisation, qui mesure le patrimoine expertisé net de dettes, était de 167,63 € par part fin 2025 (263,11 € fin 2024) ; la société de gestion l'estime à 143,63 € au 30 juin 2026 après l'acompte de 24 € de janvier. Le rapport annuel rappelle que le marché des parts « ne saurait être significatif » tant que les ventes et les acomptes se poursuivent. Ni la revente des parts ni le montant final de la liquidation ne sont garantis.

Les frais de la SCPI Multihabitation 2

Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.

Source : Rapport annuel 2025, p. 37 (pages du fichier PDF) : commission de souscription 9,26 % HT, commission de gestion 10 % HT maximum des recettes brutes annuelles HT, commission de cession d'actif 1,25 % HT maximum ; rémunération du liquidateur (assemblée générale du 01/07/2025) : 10 % HT des recettes locatives avec un minimum de 15 000 € HT par an, 10 % HT des produits financiers nets, 1,25 % HT du montant annuel des ventes, honoraires de commercialisation de 2,5 % HT (ventes aux locataires) ou 4,17 % HT (biens libres ou occupés) au maximum. Rapport annuel 2025, p. 18 (statuts) : commission de cession de parts de 5 % sur le prix total hors droits d'enregistrement, due par l'associé vendeur, et droit fixe de 150 € HT par cessionnaire ou bénéficiaire. Bulletin semestriel n° 26-02 (30/06/2026), p. 7 : souscription 9,26 % HT soit 11,11 % TTC, gestion 10 % HT soit 12 % TTC, acquisition ou cession 1,25 % HT soit 1,50 % TTC maximum ; droits d'enregistrement de 5 % en gré à gré (p. 7).. Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.

Ce que nous retenons à la place

Dans la même famille (Résidentiel), les SCPI de notre sélection — capital variable, prix de part stable ou revalorisé, chiffres vérifiés au bulletin.

Les autres SCPI de La Française REM hors de notre sélection