SCPI Multihabitation 7

Les chiffres publiés par La Française REM

Sources : dernier prix acquéreur (confrontation du 16/09/2026) : historique des confrontations sur la-francaise.com, lu le 28/09/2026 ; confrontations du 1er semestre, prix acquéreur moyen 2025, associés, parts et capitalisation : bulletin semestriel n° 26-02, p. 3 ; patrimoine et taux d'occupation : p. 4 ; distribution, taux de distribution 2025 et performance globale : p. 5 ; assemblée générale du 17/06/2026 : p. 6 ; dates de création et de dissolution : p. 7 (La Française REM) ; collecte, mises en location, taux d'occupation moyen 2025, valeurs au 31/12/2025 et stratégie de cession : rapport annuel 2025, p. 5, 6 et 18 ; réduction d'impôt Duflot : note d'information, p. 50 et 54-55. Documents lus le 28/09/2026.

Multihabitation 7, en quelques lignes

Multihabitation 7 est une SCPI fiscale de logement à capital fixe, créée en 2013 sous le dispositif Duflot, rebaptisé Pinel en 2014, et gérée par La Française REM. Fermée à la collecte, elle détient 83 logements neufs dans cinq immeubles d'Île-de-France, à Saint-Ouen-l'Aumône, Conflans-Sainte-Honorine, Clichy-la-Garenne, Viroflay et Châtenay-Malabry. Elle compte 610 associés et 15 429 parts ; son terme statutaire est fixé au 7 juillet 2027.

Une SCPI Duflot : 18 % de réduction d'impôt, terme en 2027

Multihabitation 7 a collecté 23 143 500 € en 2013. Selon la note d'information, ses souscripteurs bénéficiaient d'une réduction d'impôt « Duflot » de 18 % calculée sur 95 % du montant souscrit, dans la limite de 300 000 €, répartie sur neuf ans, à condition de conserver leurs parts pendant l'engagement de location de neuf ans pris par la SCPI ; elle entrait dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an. Les logements ont été mis en location du 15 mai 2015 (Clichy-la-Garenne) au 15 juin 2017 (Châtenay-Malabry).

La SCPI arrive à son terme statutaire le 7 juillet 2027. La société de gestion a présenté à l'assemblée générale de 2026 le début d'une « stratégie de cession progressive des actifs » et une résolution l'autorisant à reverser le produit des ventes aux associés, par réduction de capital, sans attendre ce terme ; les résolutions ont été adoptées le 17 juin 2026. Au 30 juin 2026, aucun logement n'était encore vendu.

Notre sélection ne retient que des SCPI à capital variable, où la sortie se fait par retrait auprès de la société de gestion : une SCPI fiscale à capital fixe en sort par construction. Ce n'est pas un jugement sur la gestion. SCPI Select ne distribue pas Multihabitation 7.

Loyers et distribution

En 2025, la SCPI a distribué 28,20 € par part, montant maintenu pour un résultat de 27,68 €. Rapporté à la valeur de réalisation de fin 2024 (1 280,94 €), comme le fait le bulletin, cela donne un taux de distribution de 2,20 % ; la performance globale annuelle, qui intègre la baisse de 1,41 % de la valeur de réalisation, est de 0,79 %. Au premier semestre 2026, 13,32 € par part ont été versés le 30 juillet.

Le taux d'occupation financier recule : 97,1 %, 96,0 % puis 90,8 % sur les trois semestres précédents, 81,4 % au premier semestre 2026, avec 17 logements vacants sur 83. En 2025, le taux de rotation des locataires a été de 18,07 %, avec 15 départs et 7 relocations.

Le marché des parts : une décote sur l'avantage fiscal

Les parts s'échangent par confrontation trimestrielle des ordres. Le 16 septembre 2026, 2 parts ont été échangées à 926,60 € pour l'acheteur, droits compris, et 831,90 € net pour le vendeur ; le 17 juin, 19 parts à 846,45 € et le 18 mars, 9 parts à 922,51 €. Le prix acquéreur moyen de 2025 est de 888,22 €, pour 1 500 € à la souscription.

La société de gestion prévient que ces prix « ne sauraient être significatifs de la valeur intrinsèque du patrimoine », les avantages fiscaux ne se transmettant pas au nouveau porteur ; la valeur de réalisation était de 1 262,92 € par part fin 2025. La capitalisation publiée, 23,1 M€, est calculée sur le prix de souscription d'origine. Ni la revente des parts ni le montant récupéré à la liquidation ne sont garantis.

Les frais de la SCPI Multihabitation 7

Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.

Source : Rapport annuel 2025, p. 37 (pages du fichier PDF) : commission de souscription 8,78 % HT, commission de gestion 10 % HT maximum des recettes brutes annuelles HT (produits locatifs et produits financiers nets), commission d'acquisition ou de cession 1,25 % HT maximum, aucune comptabilisée en 2025. Rapport annuel 2025, p. 17-18 (statuts) : commission de cession de parts de 5 % HT, soit 6 % TTC, du montant de la transaction, due par l'associé vendeur ; droit fixe de 150 € HT par cessionnaire ou bénéficiaire. Note d'information (visa AMF n° 13-18), p. 56 : souscription 8,78 % HT (10,50 % TTC au taux de TVA de 2013) ; p. 64 : gestion 10 % HT soit 12 % TTC. Bulletin semestriel n° 26-02 (30/06/2026), p. 7 : acquisition ou cession 1,25 % HT soit 1,50 % TTC maximum ; le bulletin écrit « 9 % HT max, soit 10,54 % TTC » (souscription) et « 9 % HT max, soit 12 % TTC » (gestion) : les taux HT de la note et du rapport annuel (8,78 % et 10 %) sont retenus.. Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.

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