SCPI LF Grand Paris Patrimoine

Les chiffres publiés par La Française REM

Sources : dernier prix acquéreur et nombre de parts échangées (confrontation du 31/07/2026), carnet d'ordres du 28/09/2026 : page produit la-francaise.com, lue le 28/09/2026 ; taux d'occupation financier, acompte et expertises : bulletin trimestriel n° 26-03, p. 3-5 ; suspension, parts en attente, valeur de reconstitution, associés, parts et capitalisation : p. 6 ; immeubles et surface : p. 8 ; répartition : p. 9 ; taux de distribution 2025, endettement : p. 10 ; création : p. 12 (La Française REM) ; historique des prix, cessions, TOF 2025, valeurs au 31/12/2025, levier et suspension du marché : rapport annuel 2025, p. 5, 6, 17, 18 et 23. Documents lus le 28/09/2026.

LF Grand Paris Patrimoine, en quelques lignes

LF Grand Paris Patrimoine est une SCPI de bureaux créée en 1999 et gérée par La Française REM, investie à Paris (28,0 % du patrimoine) et en Île-de-France (65,5 %) : 31 immeubles en direct et 27 via des sociétés, 233 112 m², à 91,2 % en bureaux. Elle compte 14 712 associés et 4 907 637 parts ; depuis le 1er juin 2026, la variabilité de son capital est suspendue et ses parts s'échangent sur un marché secondaire.

Capital suspendu, première confrontation à 80 €

Le marché des parts a été suspendu le 13 février 2026 ; après l'assemblée générale extraordinaire du 29 avril, la variabilité du capital l'est depuis le 1er juin 2026. Les demandes de souscription et de retrait antérieures sont annulées : le 1er juin, 499 968 parts attendaient leur retrait, soit 10,2 % du total. Les parts s'échangent désormais par confrontation des ordres d'achat et de vente.

À la première confrontation, le 31 juillet 2026, 140 parts ont été échangées à 80 € net pour le vendeur, 88,80 € pour l'acheteur frais et droits compris, contre un dernier prix de souscription de 218 €. Le 28 septembre, le meilleur ordre d'achat était à 70 € (9 parts) et le plus bas ordre de vente à 45 € (564 parts), avant la confrontation du 30 septembre. Ni le prix ni la possibilité de revendre ne sont garantis.

Notre sélection ne retient que des SCPI à capital variable, où la sortie se fait par retrait auprès de la société de gestion. Une SCPI dont le capital est suspendu sort de ce cadre, jusqu'au rétablissement de la variabilité. La Française REM fait partie des sociétés de gestion dont nous distribuons les SCPI (Épargne Foncière, LF Opportunité Immo).

Un prix passé de 310 € à 218 €, des valeurs qui reculent encore

Le prix de souscription était de 310 € au 1er janvier 2021 à 2024. Il a été abaissé à 255 € le 1er septembre 2024, puis à 218 € le 1er janvier 2025 (−14,51 %), une baisse totale de « près de 30 % » selon la société de gestion. Fin 2025, ce prix se situait 0,5 % au-dessus de la valeur de reconstitution de 216,96 €.

Au 30 juin 2026, les expertises ont encore baissé de 14,0 % en six mois à périmètre constant, de 1 426 M€ à 1 228 M€ : −54 % sur Axialys 1 et 2 à La Plaine Saint-Denis, libéré par le ministère des Finances, −37 % sur le Smart'Up à Châtillon, −22 % sur l'immeuble Open à Issy-les-Moulineaux, entièrement vacant. Avec l'effet de la dette, la valeur de réalisation recule de 24,9 %, à 130,31 € par part, et la valeur de reconstitution s'établit à 166,07 €.

Distribution, dette et locataires

Le taux de distribution a été de 4,66 % en 2025 (9,60 € par part), après 4,40 % en 2024. La société de gestion a annoncé pour 2026 une baisse de la distribution « comprise entre 55 % et 60 % », liée aux résiliations de baux et aux travaux ; les acomptes des deux premiers trimestres ont été de 0,93 € par part, et elle prévient qu'une partie des loyers pourrait servir à rembourser la dette, avec une possible révision à la baisse au second semestre.

Le taux d'occupation financier est de 86,4 % au deuxième trimestre 2026, après 91,6 % en moyenne sur 2025 et 95,1 % en 2024. L'endettement représente 29,14 % de la valeur d'acquisition des actifs au 30 juin 2026, pour un plafond statutaire de 35 %, à un taux moyen de 2,53 %. Fin 2025, le levier calculé selon la méthode AIFM atteignait 166 %, au-delà du maximum de 1,54 fois l'actif net prévu par la note d'information, un dépassement que la société de gestion attribue à la baisse des valeurs.

Les frais de la SCPI LF Grand Paris Patrimoine

Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.

Source : Bulletin d'information trimestriel n° 26-03 (T2 2026), « Commissions » et « Modalités d'achat de parts sur le marché de confrontation », p. 12 : souscription 8 % HT max soit 9,60 % TTC, gestion locative 10 % HT max soit 12 % TTC, acquisition ou cession 1,25 % HT soit 1,50 % TTC max, suivi des travaux 3 % HT soit 3,60 % TTC max ; l'acquéreur paie une commission de cession de 5 % HT (6 % TTC) et 5 % de droits d'enregistrement, « aucuns frais ne seront appliqués à l'associé cédant ». Note d'information (juin 2026), p. 25-26 : mêmes taux, droit fixe de 150 € HT par bénéficiaire ou cessionnaire ; en cas de mise à disposition d'un outil digital, frais administratifs de 1 % TTC (minimum 75 € TTC) à la charge du vendeur qui transmet son ordre par courrier ou e-mail.. Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.

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