SCPI Multihabitation 10

Les chiffres publiés par La Française REM

Sources : dernier prix acquéreur (confrontation du 16/09/2026) : historique des confrontations sur la-francaise.com, lu le 28/09/2026 ; confrontations du 1er semestre, prix acquéreur moyen 2025, associés, parts et capitalisation : bulletin semestriel n° 26-02, p. 3 ; patrimoine et taux d'occupation : p. 4 ; distribution, taux de distribution 2025 et performance globale : p. 5 ; dates de création et de dissolution, visa : p. 7 (La Française REM) ; collecte, propriétés, mises en location, résultat, taux d'occupation et rotation 2025, valeurs au 31/12/2025 : rapport annuel 2025, p. 5 et 6 ; réduction d'impôt Pinel : note d'information, p. 2 et 6-7. Documents lus le 28/09/2026.

Multihabitation 10, en quelques lignes

Multihabitation 10 est une SCPI fiscale de logement « Pinel » à capital fixe, créée en 2016 et gérée par La Française REM. Fermée à la collecte, elle détient 98 logements neufs répartis sur 12 propriétés en Île-de-France, notamment à Antony, Asnières-sur-Seine, Poissy, Rueil-Malmaison et Maisons-Alfort. Elle compte 866 associés et 23 617 parts ; son terme statutaire est fixé au 10 juillet 2033.

Une SCPI Pinel : 18 % de réduction d'impôt, terme en 2033

Multihabitation 10 a collecté 35 425 500 € en 2016, 2017 et 2018. Selon la note d'information, ses souscripteurs bénéficiaient d'une réduction d'impôt « Pinel » de 18 % du montant souscrit, dans la limite de 300 000 €, répartie sur neuf ans, la SCPI ayant pris un engagement initial de location de neuf ans pendant lequel les parts doivent être conservées ; elle entrait dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an. Les logements ont été mis en location du 10 octobre 2019 (Poissy) au 28 mai 2021 (Antony).

Le terme statutaire de la SCPI est fixé au 10 juillet 2033. Au 30 juin 2026, aucun logement n'a été vendu. Notre sélection ne retient que des SCPI à capital variable, où la sortie se fait par retrait auprès de la société de gestion : une SCPI fiscale à capital fixe en sort par construction. Ce n'est pas un jugement sur la gestion. SCPI Select ne distribue pas Multihabitation 10.

Loyers et distribution

En 2025, la SCPI a distribué 33,36 € par part, pour un résultat de 34,15 € ; le report à nouveau atteint 14,97 € par part. Rapporté à la valeur de réalisation de fin 2024 (1 285,33 €), comme le fait le bulletin, cela donne un taux de distribution de 2,60 % ; la performance globale annuelle, qui intègre la baisse de 2,13 % de la valeur de réalisation, est de 0,47 %. Au premier semestre 2026, 16,68 € par part ont été versés le 30 juillet.

Le taux d'occupation financier est de 98,1 % au premier semestre 2026, avec 2 logements vacants sur 98, après 97,0 %, 98,1 % et 97,9 % sur les trois semestres précédents. En 2025, le taux de rotation des locataires a été de 15,31 %, avec 15 départs et 16 relocations.

Le marché des parts : une décote sur l'avantage fiscal

Les parts s'échangent par confrontation trimestrielle des ordres. Le 16 septembre 2026, 23 parts ont été échangées à 820,00 € pour l'acheteur, droits compris, et 736,20 € net pour le vendeur ; le 17 juin, 4 parts à 832,37 € et le 18 mars, 9 parts à 889,95 €. Le prix acquéreur moyen de 2025 est de 892,71 €, pour 1 500 € à la souscription.

La société de gestion prévient que ces prix « ne sauraient être significatifs de la valeur intrinsèque du patrimoine », les avantages fiscaux ne se transmettant pas au nouveau porteur ; la valeur de réalisation était de 1 257,96 € par part fin 2025. La capitalisation publiée, 35,4 M€, est calculée sur le prix de souscription d'origine. Ni la revente des parts ni le montant récupéré à la liquidation ne sont garantis.

Les frais de la SCPI Multihabitation 10

Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.

Source : Rapport annuel 2025, p. 33 (pages du fichier PDF) : commission de souscription 8,78 % HT, commission de gestion 10 % HT maximum des recettes brutes annuelles HT (produits locatifs et produits financiers nets), commission d'acquisition ou de cession 1,25 % HT maximum, aucune comptabilisée en 2025. Rapport annuel 2025, p. 18 (statuts) : commission de cession de parts de 5 % HT, soit 6 % TTC, du montant de la transaction, due par l'associé vendeur ; droit fixe de 150 € HT par cessionnaire ou bénéficiaire. Note d'information, p. 9 : souscription 8,78 % HT (10,536 % TTC) ; p. 19 : gestion 10 % HT soit 12 % TTC ; p. 20 : cession de parts 5 % HT soit 6 % TTC. Bulletin semestriel n° 26-02 (30/06/2026), p. 7 : caractéristiques et commissions.. Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.

Ce que nous retenons à la place

Dans la même famille (Résidentiel), les SCPI de notre sélection — capital variable, prix de part stable ou revalorisé, chiffres vérifiés au bulletin.

Les autres SCPI de La Française REM hors de notre sélection