SCPI Multihabitation 4

Les chiffres publiés par La Française REM

Sources : dernier prix acquéreur (confrontation du 24/12/2025) : bulletin semestriel au 31/12/2025, p. 3 ; confrontations sans échange des 18/03, 17/06 et 16/09/2026 : bulletin n° 26-02, p. 3, et historique sur la-francaise.com, lu le 28/09/2026 ; ordres de vente, valeur de réalisation estimée au 30/06/2026, associés et parts : bulletin n° 26-02, p. 3 ; patrimoine, cessions du semestre et taux d'occupation : p. 4 ; acomptes et distribution 2025 : p. 5 ; dates de création et de dissolution : p. 7 (La Française REM) ; collecte, mises en location, entrée en liquidation, valeurs au 31/12/2025 et cessions 2025 : rapport annuel 2025, p. 5, 6 et 9 ; dispositif Borloo : note d'information, p. 46-47. Documents lus le 28/09/2026.

Multihabitation 4, en quelques lignes

Multihabitation 4 est une SCPI fiscale de logement « Borloo neuf » à capital fixe, créée en 2007 et gérée par La Française REM. Arrivée à son terme statutaire le 27 septembre 2022, elle est en liquidation : au 30 juin 2026, elle a vendu 98 des 138 logements acquis et en détient encore 40, à Paris, en Île-de-France et en régions. Elle compte 679 associés et 24 376 parts.

Une SCPI Borloo en liquidation depuis 2022

Multihabitation 4 a collecté 36 564 000 € jusqu'au 31 mars 2009 pour acheter des logements neufs, mis en location du 30 juillet 2009 (Puteaux) au 31 octobre 2012 (Thiais). Selon la note d'information, le dispositif « Borloo » ouvrait droit à une déduction au titre de l'amortissement de 6 % par an pendant sept ans puis de 4 % pendant deux ans, calculée sur 95 % du montant souscrit, et à une déduction spécifique de 30 % des revenus bruts pendant l'engagement de location de neuf ans. La SCPI est entrée en liquidation en septembre 2022, à son terme statutaire ; La Française REM en est le liquidateur, désigné par l'assemblée générale du 1er juillet 2025.

Au 30 juin 2026, 98 lots sur 138 sont cédés ; il en reste 40, pour 2 377 m², dont 27 loués et 13 vacants. Au premier semestre 2026, 2 lots ont été vendus pour 546 720 €, à Châtenay-Malabry et à Lyon. En 2025, 10 ventes ont rapporté 2 213 600 €, avec une plus-value brute de 15,21 % et nette de 6,40 % ; depuis le début des cessions, la plus-value brute atteint 33,20 %.

Notre sélection ne retient que des SCPI à capital variable, où la sortie se fait par retrait auprès de la société de gestion : une SCPI fiscale à capital fixe, a fortiori en liquidation, en sort par construction. Ce n'est pas un jugement sur la gestion. SCPI Select ne distribue pas Multihabitation 4.

Ce que les associés ont récupéré : 1 167 € par part

Le produit des ventes a été rendu par réductions de capital (64 € en 2020, 228 € en 2021, 210 € en 2022), puis par acomptes sur liquidation : 70 € en 2022, 295 € en 2023, 194 € en 2024 et 85 € au titre de 2025. Le huitième acompte, de 21 €, a été versé le 30 juillet 2026, portant le total à 1 167 € par part pour un prix de souscription d'origine de 1 500 €. Ces sommes rendent du capital ; ce ne sont pas des revenus.

Les loyers ont encore permis de distribuer 8,40 € de revenus par part en 2025, pour un résultat de 4,62 € ; aucune distribution de revenus n'a été versée au premier semestre 2026. Le taux d'occupation financier de 63,5 % est jugé « non représentatif » par la société de gestion, les logements libérés étant mis en vente.

Le marché des parts : aucun échange en 2026

Les parts s'échangent par confrontation trimestrielle des ordres. La dernière transaction date du 24 décembre 2025 : 18 parts à 366,45 € pour l'acheteur, droits compris, et 329,00 € net pour le vendeur. Aux confrontations des 18 mars, 17 juin et 16 septembre 2026, aucune part n'a été échangée ; au 30 juin 2026, 68 parts étaient proposées à la vente entre 400 € et 799 €.

La valeur de réalisation était de 457,78 € par part fin 2025, contre 574,11 € fin 2024 ; la société de gestion l'estime à 422,78 € au 30 juin 2026, après l'acompte de 35 € de janvier. Ni la revente des parts ni le montant final de la liquidation ne sont garantis.

Les frais de la SCPI Multihabitation 4

Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.

Source : Rapport annuel 2025, p. 37 (pages du fichier PDF) : commission de souscription 8,78 % HT, commission de gestion 10 % HT maximum des produits locatifs HT encaissés et des produits financiers nets, commission de cession d'actif 1,25 % HT maximum ; rémunération du liquidateur (assemblée générale du 01/07/2025) : 10 % HT des recettes locatives avec un minimum de 15 000 € HT par an, 10 % HT des produits financiers nets, 1,25 % HT du montant annuel des ventes, honoraires de commercialisation de 2,5 % HT (ventes aux locataires) ou 4,17 % HT (biens libres ou occupés) au maximum. Rapport annuel 2025, p. 18 (statuts) : commission de cession de parts de 5 % HT du montant de la transaction, due par l'associé vendeur, droit fixe de 150 € HT ; note d'information, p. 2 : 5 % HT soit 6 % TTC. Bulletin semestriel n° 26-02 (30/06/2026), p. 7 : gestion 10 % HT soit 12 % TTC, acquisition ou cession 1,25 % HT soit 1,50 % TTC maximum ; le bulletin écrit « 9 % HT max, soit 10,54 % TTC » pour la souscription : 10,54 % TTC correspond aux 8,78 % HT du rapport annuel, retenus.. Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.

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