SCPI Ciloger Habitat 5

Les chiffres publiés par AEW Patrimoine

Sources : prix d'exécution du 1er semestre 2026, parts échangées et en attente, taux d'occupation financier, acomptes 2026 et fin de l'engagement de conservation : bulletin semestriel du 1er semestre 2026, p. 2 ; associés, parts, logements, valeur de réalisation 2025 et loyers du semestre : p. 1 (AEW) ; date de création, terme statutaire et revenu 2025 : rapport annuel 2025, p. 6 ; valeurs au 31/12/2025 : p. 7 ; taux de distribution 2025 (1,93 % et 2,83 %) : p. 12 ; prix de souscription (600 €) : note d'information, p. 9 ; réduction d'impôt : p. 6 et 21. Aucune capitalisation publiée. Documents lus le 28/09/2026.

Ciloger Habitat 5, en quelques lignes

Ciloger Habitat 5 est une SCPI fiscale de type Pinel, à capital fixe, créée en 2015 et gérée par AEW. Ses 128 563 parts ont été souscrites à 600 € pour acheter 223 logements neufs en Île-de-France, tous livrés depuis novembre 2020. Elle compte 1 636 associés ; ses parts s'échangent sur un marché secondaire et l'engagement de conservation court jusqu'au 13 juillet 2030.

Une SCPI Pinel : parts conservées jusqu'en 2030

Ciloger Habitat 5 a été créée pour ouvrir droit à la réduction d'impôt Pinel : 18 % du montant de la souscription pour les parts souscrites entre 2013 et 2016, étalés sur neuf ans, en contrepartie d'une location des logements neufs pendant au moins neuf ans avec des loyers plafonnés. Selon le bulletin, les associés doivent conserver leurs parts au moins jusqu'au 13 juillet 2030, « sauf à perdre l'intégralité des avantages fiscaux accordés par la loi ».

La souscription est close : les 128 563 parts ne s'échangent plus que sur un marché secondaire, par confrontation trimestrielle. Au premier semestre 2026, 334 parts y ont changé de mains, au prix d'exécution de 369,57 € (408,01 € pour l'acheteur, frais inclus), et 195 parts attendaient un acheteur au 30 juin. La société de gestion écrit que ce prix « ne reflète pas la valeur réelle du patrimoine » et qu'il se fait « sur la base d'un prix généralement fortement décoté (qui peut être de l'ordre de – 30 à – 40 %) » : l'acheteur ne bénéficie pas de l'avantage fiscal.

Notre sélection ne retient que des SCPI à capital variable, où la sortie se fait par retrait auprès de la société de gestion. Une SCPI fiscale à capital fixe sort de ce cadre par construction, et AEW ne fait pas partie des maisons dont nous distribuons les SCPI.

Le patrimoine : 223 logements en Île-de-France

La SCPI détient 223 logements labellisés BBC, 12 539 m², tous en Île-de-France hors Paris, livrés entre 2017 et 2020. Au premier semestre 2026, 18 logements ont été libérés et 18 reloués ; 9 étaient vacants au 30 juin, pour un taux d'occupation financier de 94,43 %. Les loyers facturés, 1,44 M€ sur le semestre, progressent de 2 % sur un an, et tous les baux sont couverts par une assurance loyers impayés.

Au 31 décembre 2025, le patrimoine est expertisé 73,44 M€, en baisse de 0,57 % sur un an ; la valeur de réalisation est de 574,31 € par part et la valeur de reconstitution de 675,52 €, pour un prix de souscription d'origine de 600 €. Le terme statutaire de la SCPI est fixé au 14 juin 2030.

Distribution et frais

Ciloger Habitat 5 a distribué 11,55 € par part au titre de 2025, en baisse de 22 % sur 2024 (14,85 €) : le rapport annuel publie un taux de distribution de 1,93 % sur le prix de souscription d'origine de 600 €, et de 2,83 % sur le prix acquéreur moyen de 2024 sur le marché secondaire ; la moyenne sur cinq ans est de 2,17 %. En 2026, 2,70 € puis 3,30 € par part ont été versés au titre des deux premiers trimestres.

La commission de gestion est de 10 % HT (12 % TTC) des loyers HT et des produits financiers nets encaissés. Sur le marché secondaire, la commission de cession est de 4,50 % HT (5,40 % TTC) du prix d'exécution, à la charge de l'acheteur, qui paie aussi 5 % de droits d'enregistrement.

Les frais de la SCPI Ciloger Habitat 5

Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.

Source : Note d'information et statuts de Ciloger Habitat 5, édition juillet 2026, chapitre III « Frais », p. 17 : commission de souscription forfaitaire de 8,50 % HT du prix de souscription, soit 52,20 € TTC (45 € de frais de collecte, 7,50 % TTC exonérés de TVA, et 7,20 € TTC de recherche d'investissements, 1 % HT), gestion 10 % HT (12 % TTC) des produits locatifs HT et produits financiers nets encaissés, cession de parts 4,50 % HT (5,40 % TTC) du prix d'exécution ou forfait indexé, à la charge des acheteurs ; droit d'enregistrement de 5 % (p. 13) ; statuts p. 42 : rémunération du liquidateur de 2 % HT au maximum sur les cessions d'actifs en cas de liquidation ; forfait de 117,00 € TTC au 01/01/2026 : bulletin semestriel du 1er semestre 2026, p. 2. Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.

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