SCPI AEW Diversification Allemagne
AEW ne fait pas partie des sociétés de gestion dont nous distribuons les SCPI. AEW Diversification Allemagne est une SCPI diversifiée à capital variable, investie à 100 % en Allemagne, sans retrait en attente au 30 juin 2026. Son prix a été abaissé de 1 000 € à 902 € en 2023 et n'a pas bougé depuis ; la valeur de reconstitution est de 885,35 € au 30 juin 2026. Taux de distribution 2025 : 3,20 % avant impôt allemand.
Source : Bulletin semestriel n° 1 2026 d'AEW Diversification Allemagne (AEW), p. 1 et 3 ; rapport annuel 2025, p. 6 et 13. Fiche vérifiée le 28/09/2026. Nous ne distribuons pas cette SCPI ; les chiffres ci-dessous sont donnés à titre d'information, tels que publiés par sa société de gestion.
Les chiffres publiés par AEW Patrimoine
Sources : prix de souscription, valeurs de réalisation et de reconstitution, associés, parts, retraits en suspens, capitalisation, taux de distribution 2025, taux d'occupation financier et répartitions au 30/06/2026 : bulletin semestriel n° 1 2026, p. 1 ; acomptes, investissement et mouvements locatifs : p. 2 ; minimum de souscription, valeur de retrait et fiscalité allemande : p. 3 (AEW) ; sites, baux, TOF annuel, endettement et parts en attente au 31/12/2025 : rapport annuel 2025, p. 6 ; prix et valeur de reconstitution 2021-2025 : p. 13 ; date de création : p. 22. Documents lus le 28/09/2026.
AEW Diversification Allemagne, en quelques lignes
AEW Diversification Allemagne est une SCPI diversifiée à capital variable, créée en 2021 et gérée par AEW, investie à 100 % en Allemagne : bureaux 38 %, commerces 37 %, industriel 25 %, sur 31 sites et 205 baux fin 2025. Elle compte 7 862 associés et 260 584 parts au 30 juin 2026, pour une capitalisation de 235 M€, sans endettement fin 2025.
Pourquoi elle n'est pas dans notre sélection
SCPI Select ne distribue pas les SCPI d'AEW : c'est la raison de la présence d'AEW Diversification Allemagne dans ce relevé. Sur nos autres critères, elle n'est écartée ni par son capital, variable, ni par sa liquidité : aucune demande de retrait n'est en suspens au 30 juin 2026, contre 67 parts fin 2025.
Un fait se lit tel que publié : le prix de la part a été abaissé de 1 000 € à 902 € en 2023, et il est inchangé depuis. La valeur de reconstitution, 902,50 € fin 2025, est de 885,35 € au 30 juin 2026 ; la société de gestion y voit « la cohérence entre le prix payé par les nouveaux associés et la valeur réelle du patrimoine ».
Ce que la SCPI a distribué
Le taux de distribution 2025 s'établit à 3,20 %, avant l'impôt payé en Allemagne par la SCPI pour le compte des associés, pour une performance globale annuelle identique, le prix n'ayant pas varié. Après cet impôt, la distribution 2025 ressort à 27,30 € par part. Les revenus fonciers allemands supportent une imposition locale de 15,825 % ; la double imposition est évitée par un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant.
Au premier semestre 2026, deux acomptes de 6,90 € bruts par part ont été versés, en avril et en juillet.
Le patrimoine : bureaux, commerces et industrie en Allemagne
Le patrimoine est détenu à 72 % indirectement, par des sociétés, et à 28 % en direct. Le 5 février 2026, la SCPI a acheté par le biais d'une SCI son premier data center, 2 592 m² dans la métropole de Nuremberg, pour 10,8 M€, loué pour 15 ans à un groupe technologique : AEW indique qu'il porte les actifs sous gestion à 166 M€ et 57 027 m².
Le taux d'occupation financier est de 94,51 % au deuxième trimestre 2026, contre 93,52 % au quatrième trimestre 2025 ; au premier semestre, 1 151 m² ont été loués contre 741 m² libérés, et le taux d'incidence contentieuse est de 0 %.
Les frais de la SCPI AEW Diversification Allemagne
Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.
Source : Note d'information et statuts d'AEW Diversification Allemagne, édition juillet 2026, chapitre 3 « Frais », p. 16-17 : souscription 10 % HT (12 % TTC) du produit de chaque souscription prime d'émission incluse, dont 8,75 % HT de collecte et 1,25 % HT de recherche des investissements ; gestion 6 % HT (7,20 % TTC) des produits locatifs HT encaissés ; acquisition 2 % HT (2,40 % TTC) droits et frais inclus ; cession d'actifs 1 % HT (1,20 % TTC) ; suivi des travaux 1 % HT ; cession de parts 150 € HT de gré à gré ou 3,75 % HT (4,50 % TTC) sur confrontation, à la charge des acheteurs ; valeur de retrait 811,80 € (902 € moins la commission de souscription) : bulletin semestriel n° 1 2026, p. 3 ; forfait 180 € TTC : bulletin, p. 3. Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.
Ce que nous retenons à la place
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