| Capital variable | Capital fixe | |
|---|---|---|
| Pour entrer | Souscription en continu auprès de la société de gestion | Pendant une augmentation de capital, sinon achat sur le marché secondaire |
| Pour sortir | Demande de retrait, exécutée quand une souscription nouvelle la compense (ou par un fonds de remboursement) | Vente sur le marché secondaire, à un acheteur, par confrontation des ordres |
| Prix de sortie | Prix de retrait : le prix de souscription, moins la commission de souscription | Prix d'exécution, fixé par l'offre et la demande |
| Si personne ne prend les parts | Les demandes s'accumulent en « parts en attente de retrait » | Les ordres de vente restent inscrits, sans exécution |
| Dans notre sélection | Oui : c'est notre premier critère (la liquidité n'est pas garantie pour autant) | Non |
Le nombre de parts ne bouge qu'aux augmentations de capital. Pour vendre, l'associé inscrit un ordre auprès de la société de gestion, qui le confronte aux ordres d'achat à date fixe. Deux prix sont publiés : le prix net vendeur, ce que touche le vendeur, et le prix acquéreur, frais et droits compris. Le prix d'exécution peut s'éloigner nettement de la valeur des immeubles.
Prix d'exécution passé de 950 € (janvier à mars 2026) à 830 € le 31/08/2026, pour une valeur de reconstitution de 1 205,49 € au 31/12/2025.
130,00 € net vendeur le 24/09/2026, contre 160,00 € fin 2025 ; valeur de reconstitution de 319,66 € au 31/12/2025.
190,00 € net vendeur, 210,90 € acquéreur à la confrontation du 31/08/2026 : l'écart entre les deux, ce sont les frais.
Dans une SCPI à capital variable, un retrait n'est payé que si une souscription nouvelle le compense, ou si un fonds de remboursement existe. Sinon, la demande attend son tour. Quand les demandes non satisfaites depuis douze mois atteignent 10 % des parts, les associés doivent être réunis en assemblée extraordinaire (article L. 214-93, II du Code monétaire et financier). Une issue fréquente : la suspension de la variabilité du capital. Les demandes de retrait sont annulées et la SCPI passe au marché secondaire, comme une SCPI à capital fixe.
Capital suspendu depuis le 25/02/2026 : 70 € par part à la confrontation du 30/06/2026, pour un dernier prix de souscription de 164 €.
Suspendu le 01/06/2026 : 140 parts échangées à 80 € net vendeur le 31/07/2026, contre un dernier prix de souscription de 218 €.
Suspendu le 05/03/2026 pour trois ans : aucune part n'a trouvé preneur aux cinq confrontations du 20/05 au 16/09/2026.
Le prix de souscription doit rester à ±10 % de la valeur de reconstitution, calculée à partir des expertises. Quand les expertises reculent, la société de gestion baisse le prix, et le prix de retrait suit : l'associé qui sort constate la baisse. En 2025, selon l'ASPIM et l'IEIF, en nombre de SCPI, 66 % des SCPI ont maintenu leur prix, 15 % l'ont augmenté et 18 % l'ont baissé.
825 € au 1er janvier 2023, puis 767 €, 660 € et 549 € depuis le 03/08/2026, soit −33 % en trois baisses.
Ramené de 1 020 € à 905 € le 02/05/2024 (−11,3 %) ; valeur de reconstitution de 885,20 € au 30/06/2026.
Ce sont d'autres produits : un avantage fiscal contre une longue durée de détention, avec un capital fixe et, en pratique, une sortie à la liquidation. Nous les détaillons dans notre guide de la défiscalisation en SCPI. Deux exemples : la note d'information de Kyaneos Denormandie 5 décrit un marché secondaire « probablement inexistant » ; Urban Prestigimmo n°5 n'a vu aucune part échangée depuis sa création, avant son terme du 30/05/2036.
Toutes les SCPI concernées →Une SCPI peut remplir nos critères de capital et de prix, et rester hors sélection : nous ne retenons que les sociétés de gestion dont nous distribuons les SCPI et suivons les bulletins. C'est le seul motif pour Atream Hôtels (prix de 1 000 € maintenu au 30/06/2026) ou Novaxia Neo (187 €, inchangé en 2025).
Toutes les SCPI concernées →La pastille ne signale aucun problème en soi. La SCPI n'est pas distribuée par SCPI Select, ou elle est trop récente pour avoir un historique : la fiche existe pour que vous trouviez ses chiffres, sourcés et datés.
Bureaux en régions, capital variable ; 1 200 € la part depuis 2019, aucune part en attente de retrait au 30/06/2026.
Santé, capital variable ; 1 100 € depuis 2019 ; 2 925 parts en attente de retrait au 30/06/2026, contre aucune fin mars.
Lancée en 2024 ; au 30/06/2026, trois salles de sport en Espagne, expertisées 5,4 M€.
La dissolution arrive au terme prévu par les statuts, ou plus tôt par un vote des associés en assemblée extraordinaire. La SCPI cesse d'investir ; le liquidateur vend les immeubles, rembourse les dettes et reverse le produit par acomptes de liquidation, au prorata des parts. Les parts peuvent encore s'échanger sur le marché secondaire, mais souvent sans acheteur. Le montant final n'est connu qu'à la clôture.
Dissolution statutaire le 18/01/2020 ; 390 logements vendus sur 425 au 30/06/2026 et 1 261 € reversés par part, acompte du 30/07/2026 compris.
Terme statutaire le 28/05/2022 ; 718 appartements vendus sur 936, 985 € reçus par part pour 1 500 € souscrits ; fin des ventes prévue en 2031.
Dissolution anticipée votée le 05/06/2024 ; premier acompte de 312,30 € par part le 19/06/2026, 19 lots restants.
Ces critères n'éliminent pas le risque : la liquidité et le capital ne sont pas garantis.
C'est le marché où les associés vendent leurs parts à d'autres épargnants, sans passer par une souscription nouvelle. La société de gestion inscrit les ordres d'achat et de vente dans un registre et les confronte à date fixe (chaque semaine, chaque mois ou chaque trimestre selon la SCPI) : le prix d'exécution est celui qui permet d'échanger le plus de parts. C'est la voie de sortie normale d'une SCPI à capital fixe, et celle d'une SCPI à capital variable dont la variabilité est suspendue.
Une SCPI à capital variable émet des parts en continu et les rachète par retrait, quand un nouveau souscripteur prend le relais ou qu'un fonds de remboursement existe. Une SCPI à capital fixe ne lève de l'argent que lors d'augmentations de capital ponctuelles ; entre deux, on n'entre et on ne sort qu'en trouvant une contrepartie sur le marché secondaire, à un prix fixé par l'offre et la demande. Dans les deux cas, la revente des parts n'est pas garantie.
Ce sont des parts dont l'associé a demandé le retrait mais qu'aucune souscription nouvelle n'a encore compensées : il attend son tour dans le registre. Selon l'ASPIM, elles représentaient 2,24 % de la capitalisation des SCPI au 30/06/2026, mais la moyenne cache de fortes différences d'une SCPI à l'autre. Quand les demandes non satisfaites depuis douze mois atteignent 10 % des parts, les associés doivent être réunis en assemblée extraordinaire (article L. 214-93, II du Code monétaire et financier).
La SCPI est dissoute, soit à son terme prévu par les statuts, soit par un vote anticipé des associés. Elle cesse d'acheter, un liquidateur vend les immeubles un à un ou par lots, rembourse les dettes et reverse le produit aux associés sous forme d'acomptes de liquidation, au prorata des parts. Cela peut durer plusieurs années, et le montant final n'est connu qu'à la clôture.
Oui : on passe un ordre d'achat auprès de la société de gestion, avec un prix maximum, et il est exécuté à la confrontation si un vendeur est d'accord à ce prix. L'acheteur paie le prix d'exécution augmenté des frais et droits : c'est le « prix acquéreur », supérieur au « prix net vendeur » que touche le vendeur. SCPI Select ne distribue pas de parts sur le marché secondaire.
Sources : chaque exemple reprend la fiche SCPI liée, qui cite le bulletin d'information, le rapport annuel ou la note d'information de la société de gestion (fiches vérifiées entre le 21/09 et le 28/09/2026). Répartition des prix de part en 2025 : ASPIM/IEIF, rapport statistique détaillé du 4e trimestre 2025, p. 19. Parts en attente de retrait du marché : ASPIM, « Les fonds immobiliers grand public — 2ème trimestre 2026 », édité le 6 août 2026. SCPI Select ne distribue aucune des SCPI citées dans cet article. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital et les revenus ne sont pas garantis. Un investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité ; le rachat des parts n'est pas garanti. Article rédigé par Pascal Elissalde, conseiller en gestion de patrimoine (ORIAS 23007083), à titre informatif : il ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.