SCPI Kyaneos Denormandie 5

Les chiffres publiés par Kyaneos AM

Sources : prix de souscription (1 000 €) : note d'information, p. 4, et bulletin trimestriel T2 2026, p. 1 ; minimum de 10 parts : note d'information, p. 5 ; capitalisation (3 353 k€), parts et associés au 30/06/2026, taux d'occupation financier de 0 % (locaux en travaux) : bulletin T2 2026, p. 2 ; immeubles, lots, surface et valeurs au 31/12/2025 : p. 3 ; capital fixe et visa AMF n° 25-18 du 14/10/2025 : p. 6 (Kyaneos AM) ; valeur de reconstitution : rapport annuel 2025, p. 22 et 30 ; réduction d'impôt, durée et objectifs non garantis : note d'information, p. 1-3. Aucun taux de distribution : aucun dividende versé. Documents lus le 28/09/2026.

Kyaneos Denormandie 5, en quelques lignes

Kyaneos Denormandie 5 est une SCPI fiscale à capital fixe gérée par Kyaneos AM, éligible au dispositif Denormandie. Elle achète des immeubles de logements anciens dans des villes moyennes pour les rénover et les louer nus pendant 9 ans. Ouverte au public le 14 octobre 2025, elle détient au 30 juin 2026 deux immeubles en travaux, à Douai et à Montfavet (Avignon), pour 59 associés et 3,35 M€ de capitalisation.

Une SCPI fiscale : 18 % de réduction d'impôt, 13 ans de détention

Kyaneos Denormandie 5 est une SCPI à capital fixe éligible au dispositif Denormandie. Selon sa note d'information, la réduction d'impôt est de 18 % du montant souscrit, dans la limite de 300 000 € par an : 2 % par an pendant neuf ans, à partir de l'année de souscription. La SCPI s'engage à louer nu les logements pendant 9 ans.

La note d'information fixe la durée de placement à 13 ans : 12 ans de vie de la société et un an de dissolution. Le marché secondaire y est décrit comme « probablement inexistant » et l'avantage fiscal ne se transmet pas à un acheteur : la sortie se fait, en pratique, à la liquidation, sans garantie sur le montant. La note précise que les immeubles pourront alors être rachetés par Kyaneos Pierre, avec une contre-expertise systématique.

Notre sélection ne retient que des SCPI à capital variable, où la sortie se fait par retrait auprès de la société de gestion. Une SCPI fiscale à capital fixe sort de ce cadre par construction : ce n'est pas un jugement sur sa gestion. Kyaneos AM gère aussi Kyaneos Pierre, qui fait partie de notre sélection.

Deux immeubles en travaux au 30 juin 2026

Au 30 juin 2026, la SCPI détient deux immeubles, à Douai (Nord) et à Montfavet, quartier d'Avignon (Vaucluse), soit 17 lots et 970 m² habitables. Tous sont en travaux : le taux d'occupation financier publié est de 0 %, avec 100 % des locaux vacants en travaux. La société de gestion indique s'être positionnée sur deux autres actifs, à Dunes (Tarn-et-Garonne) et à Gisors (Eure).

La SCPI compte 59 associés et 3 353 parts, pour 3,35 M€ de capitalisation, sans endettement. Au 31 décembre 2025, la valeur de reconstitution était de 974,19 € par part et la valeur de réalisation de 876,92 €.

Distribution, prix et frais

Aucun dividende n'a été versé à ce jour. La note d'information ne fixe « aucun objectif de dividende » pendant la phase de constitution, jusqu'à fin 2027 ; une fois les logements loués, de 2028 à 2036, l'objectif est un dividende de 35 à 40 € par part et par an, et elle calcule un TRI cible de 3 % sous ses hypothèses. Ces objectifs ne sont pas garantis.

La part coûte 1 000 € (850 € de nominal et 150 € de prime d'émission), avec un minimum de 10 parts, soit 10 000 €. La commission de souscription est de 12 % TTI et les parts entrent en jouissance le premier jour du douzième mois. La souscription est ouverte jusqu'au 31 décembre 2026, dans la limite d'un capital de 8,5 M€. Le document d'informations clés classe le produit en risque 3 sur 7, pour une détention recommandée de 13 ans.

Les frais de la SCPI Kyaneos Denormandie 5

Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.

Source : Note d'information actualisée au 14/10/2025, chapitre 3 « Frais », p. 9-10 : souscription 12 % TTI (10 % de frais de collecte et 2 % de frais de recherche, p. 6), gestion 10 % TTI, cession de parts 5 % TTI par confrontation et 250 € TTI de gré à gré ou par mutation, suivi et pilotage des travaux 5 % TTI maximum, cession d'actifs 3 % TTI maximum ; repris au bulletin trimestriel T2 2026, p. 6. Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.

Ce que nous retenons à la place

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