SCPI Kyaneos Denormandie 3

Les chiffres publiés par Kyaneos AM

Sources : prix de part (1 000 €), capitalisation (9 948 k€) et associés au T2 2026 : bulletin trimestriel T2 2026, p. 1-2 ; taux d'occupation financier, acomptes et taux de distribution 2025 (1,85 %) : p. 2 ; immeubles, lots et valeurs au 31/12/2025 : p. 3 ; capital fixe, clôture des souscriptions au 31/01/2023 et visa AMF n° 22-13 : p. 6 (Kyaneos AM) ; dividende 2025 de 18,50 € : rapport annuel 2025, p. 6 et 9 ; prêt et endettement : p. 8 ; dates d'acquisition et TOF au 31/12/2025 : p. 10 ; valeur de reconstitution : p. 23 et 32 ; réduction d'impôt, durée, objectifs non garantis et prix de souscription : note d'information, p. 1-5. Documents lus le 28/09/2026.

Kyaneos Denormandie 3, en quelques lignes

Kyaneos Denormandie 3 est une SCPI fiscale à capital fixe gérée par Kyaneos AM, éligible au dispositif Denormandie. Elle a acheté entre 2022 et 2025 quinze immeubles de logements anciens à rénover dans des villes moyennes de douze départements, pour les louer nus. Ses souscriptions sont closes depuis le 31 janvier 2023 : au 30 juin 2026, elle compte 9 948 parts, 158 associés et 9,9 M€ de capitalisation.

Une SCPI fiscale : 18 % de réduction d'impôt, 12 ans de détention

Kyaneos Denormandie 3 est une SCPI à capital fixe éligible au dispositif Denormandie. Selon sa note d'information, la réduction d'impôt est de 18 % du montant souscrit, dans la limite de 300 000 € par an : 2 % par an pendant neuf ans, sous condition de conserver les parts 9 ans. Les souscriptions sont closes depuis le 31 janvier 2023.

La note d'information fixe la durée de placement à 12 ans : 11 ans de vie de la société et un an de dissolution, la SCPI étant constituée jusqu'au 3 août 2033. Le marché secondaire y est décrit comme « quasi inexistant » et l'avantage fiscal ne se transmet pas à un acheteur : la sortie se fait, en pratique, à la liquidation, sans garantie sur le montant. La note précise que les immeubles pourront alors être rachetés par Kyaneos Pierre, avec une contre-expertise systématique.

Notre sélection ne retient que des SCPI à capital variable, où la sortie se fait par retrait auprès de la société de gestion. Une SCPI fiscale à capital fixe sort de ce cadre par construction : ce n'est pas un jugement sur sa gestion. Kyaneos AM gère aussi Kyaneos Pierre, qui fait partie de notre sélection.

Quinze immeubles, 72 lots, loués à 95,2 %

Le patrimoine compte quinze immeubles et 72 lots, de Revel à Dieppe en passant par Cavaillon, Chalon-sur-Saône, Castres, Montauban, Sens, Agen, Tarbes et Le Luc, acquis entre novembre 2022 et avril 2025.

Au deuxième trimestre 2026, le taux d'occupation financier est de 95,2 %, contre 85,9 % au 31 décembre 2025. En 2025, la SCPI a emprunté 1,2 M€ : son endettement représentait 15 % de sa valeur de réalisation au 31 décembre 2025, pour un effet de levier de 1,17. À cette date, la valeur de réalisation était de 674,56 € par part et la valeur de reconstitution de 828,59 €.

Ce que la SCPI distribue

En 2025, Kyaneos Denormandie 3 a versé 18,50 € par part, soit un taux de distribution de 1,85 % sur le prix de 1 000 €. Les acomptes sont passés de 4,20 € au troisième trimestre 2025 à 5,00 € aux deux trimestres suivants, puis 5,50 € au deuxième trimestre 2026, versé le 29 juillet 2026.

La note d'information fixait, pour la phase d'exploitation de 2024 à 2032, un objectif de dividende de 35 à 40 € par part et par an, et calculait un TRI cible de 3 % sous ses hypothèses. Ces objectifs n'étaient pas garantis. La part coûtait 1 000 € (750 € de nominal et 250 € de prime d'émission), dont une commission de souscription de 12 % TTI, avec un minimum de 10 parts.

Les frais de la SCPI Kyaneos Denormandie 3

Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.

Source : Note d'information du 1er mai 2023, chapitre « Frais », p. 9-10 : souscription 12 % TTI, gestion 10 % TTI, cession de parts 5 % TTI du prix d'exécution par confrontation et forfait de 200 € TTI de gré à gré ou par mutation, suivi et pilotage des travaux 5 % TTI maximum, cession d'actifs 2 % TTI maximum ; repris au bulletin trimestriel T2 2026, p. 6 (le bulletin fait verser le forfait de 200 € par le cédant, la note par l'acquéreur : payeur non écrit). Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.

Ce que nous retenons à la place

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