SCPI Kyaneos Denormandie 2

Les chiffres publiés par Kyaneos AM

Sources : prix de part (1 000 €), capitalisation (7 502 k€) et associés au T2 2026 : bulletin trimestriel T2 2026, p. 1-2 ; taux d'occupation financier et taux de distribution 2025 (1,70 %) : p. 2 ; valeurs au 31/12/2025 : p. 3 ; capital fixe, clôture des souscriptions au 31/03/2022 et visa AMF n° 21-12 : p. 6 (Kyaneos AM) ; dividende 2025 de 17 €, endettement et TOF au 31/12/2025 : rapport annuel 2025, p. 9-10 ; valeur de reconstitution : p. 24 et 32 ; réduction d'impôt, durée, objectifs non garantis et prix de souscription : note d'information, p. 1-6. Documents lus le 28/09/2026.

Kyaneos Denormandie 2, en quelques lignes

Kyaneos Denormandie 2 est une SCPI fiscale à capital fixe gérée par Kyaneos AM, éligible au dispositif Denormandie. Elle a acheté entre 2021 et 2022 neuf immeubles de logements anciens à rénover dans des villes moyennes, de Mazamet à Arras, pour les louer nus. Ses souscriptions sont closes depuis le 31 mars 2022 : au 30 juin 2026, elle compte 7 502 parts, 138 associés et 7,5 M€ de capitalisation.

Une SCPI fiscale : 21 % de réduction d'impôt, 18 ans de détention

Kyaneos Denormandie 2 est une SCPI à capital fixe éligible au dispositif Denormandie. Selon sa note d'information, la réduction d'impôt est de 21 % du montant souscrit, dans la limite de 300 000 € par an : 2 % par an pendant neuf ans puis 1 % par an pendant trois ans, sous condition de conserver les parts 12 ans. Les souscriptions sont closes depuis le 31 mars 2022.

La note d'information fixe la durée de placement à 18 ans : 17 ans de vie de la société et un an de dissolution, la SCPI étant constituée jusqu'au 23 juin 2038. Le marché secondaire y est décrit comme « quasi inexistant » et l'avantage fiscal ne se transmet pas à un acheteur : la sortie se fait, en pratique, à la liquidation, sans garantie sur le montant. La note précise que les immeubles pourront alors être rachetés par Kyaneos Pierre, avec une contre-expertise systématique.

Notre sélection ne retient que des SCPI à capital variable, où la sortie se fait par retrait auprès de la société de gestion. Une SCPI fiscale à capital fixe sort de ce cadre par construction : ce n'est pas un jugement sur sa gestion. Kyaneos AM gère aussi Kyaneos Pierre, qui fait partie de notre sélection.

Neuf immeubles rénovés, loués à 88,5 %

Le patrimoine est constitué de neuf immeubles dans huit départements : deux à Mazamet, un à Tarbes, Cavaillon, Romans-sur-Isère, Tournon-sur-Rhône, Arras, Montargis et Narbonne, acquis entre novembre 2021 et juillet 2022. Selon la société de gestion, la consommation d'énergie moyenne des logements est passée de 344 à 127 kWh/m²/an après travaux.

Au deuxième trimestre 2026, le taux d'occupation financier est de 88,5 %, contre 92,8 % au 31 décembre 2025 : la société de gestion l'explique par un turn-over saisonnier. La SCPI est endettée : 32 % de sa valeur de réalisation au 31 décembre 2025, pour un effet de levier de 1,46. À cette date, la valeur de réalisation était de 707,27 € par part et la valeur de reconstitution de 851,03 €.

Ce que la SCPI distribue

En 2025, Kyaneos Denormandie 2 a versé 17 € par part, soit un taux de distribution de 1,70 % sur le prix de 1 000 €. Les trois derniers acomptes, du quatrième trimestre 2025 au deuxième trimestre 2026, sont de 5,00 € par part chacun, le dernier versé le 29 juillet 2026.

La note d'information fixait, pour la phase d'exploitation, un objectif de dividende de 40 à 45 € par part et par an, et calculait un TRI cible de 3,5 % sous ses hypothèses. Ces objectifs n'étaient pas garantis. La part coûtait 1 000 € (750 € de nominal et 250 € de prime d'émission), dont une commission de souscription de 11 % TTI, avec un minimum de 10 parts.

Les frais de la SCPI Kyaneos Denormandie 2

Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.

Source : Note d'information du 1er mai 2023, chapitre « Frais », p. 9-10 : souscription 11 % TTI, gestion 10 % TTI, cession de parts 5 % TTI du prix d'exécution par confrontation et forfait de 200 € TTI de gré à gré ou par mutation, suivi et pilotage des travaux 3 % TTI maximum, cession d'actifs 2 % TTI maximum ; repris au bulletin trimestriel T2 2026, p. 6 (le bulletin fait verser le forfait de 200 € par le cédant, la note par l'acquéreur : payeur non écrit). Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.

Ce que nous retenons à la place

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