SCPI Kyaneos Denormandie 4

Les chiffres publiés par Kyaneos AM

Sources : prix de part (1 000 €), parts, associés et état des travaux au T2 2026 : bulletin trimestriel T2 2026, p. 1-2 ; taux d'occupation financier et taux de distribution 2025 (1,33 %) : p. 2 ; immeubles, lots et valeurs au 31/12/2025 : p. 3 ; capital fixe, clôture des souscriptions et visa AMF n° 23-06 : p. 6 (Kyaneos AM) ; dividende brut 2025 de 13,29 €, origine du résultat et dates d'acquisition : rapport annuel 2025, p. 9 ; valeur de reconstitution : p. 23 et 31 ; réduction d'impôt, durée, simulation non garantie et prix de souscription : note d'information, p. 1-6. Aucune capitalisation : les deux documents se contredisent. Documents lus le 28/09/2026.

Kyaneos Denormandie 4, en quelques lignes

Kyaneos Denormandie 4 est une SCPI fiscale à capital fixe gérée par Kyaneos AM, éligible au dispositif Denormandie. Elle a acheté entre juin 2024 et septembre 2025 treize immeubles de logements anciens à rénover dans des villes moyennes, d'Aurignac à Béziers, pour les louer nus. Ses souscriptions sont closes : au 30 juin 2026, elle compte 11 049 parts et 182 associés, et ses travaux sont achevés sauf un logement à Béziers.

Une SCPI fiscale : 18 % de réduction d'impôt, 12 ans de détention

Kyaneos Denormandie 4 est une SCPI à capital fixe éligible au dispositif Denormandie. Selon sa note d'information, la réduction d'impôt est de 18 % du montant souscrit, dans la limite de 300 000 € par an : 2 % par an pendant neuf ans, sous condition de conserver les parts 9 ans. Ses souscriptions sont closes.

La note d'information fixe la durée de placement à 12 ans : 11 ans de vie de la société et un an de dissolution, la SCPI étant constituée jusqu'au 26 juillet 2034. Le marché secondaire y est décrit comme « quasi inexistant » et l'avantage fiscal ne se transmet pas à un acheteur : la sortie se fait, en pratique, à la liquidation, sans garantie sur le montant. La note précise que les immeubles pourront alors être rachetés par Kyaneos Pierre, avec une contre-expertise systématique.

Notre sélection ne retient que des SCPI à capital variable, où la sortie se fait par retrait auprès de la société de gestion. Une SCPI fiscale à capital fixe sort de ce cadre par construction : ce n'est pas un jugement sur sa gestion. Kyaneos AM gère aussi Kyaneos Pierre, qui fait partie de notre sélection.

Treize immeubles, un chantier encore ouvert à Béziers

Le patrimoine compte treize immeubles et 77 lots dans neuf départements, d'Aurignac, Aspet et Saint-Gaudens (Haute-Garonne) à Mâcon, Douai, Pau, Bergerac et Béziers, acquis entre le 7 juin 2024 et le 30 septembre 2025. Au 30 juin 2026, tous les travaux sont terminés sauf un logement de l'immeuble de Béziers, qui bloque la relocation de deux autres logements selon la société de gestion.

Au deuxième trimestre 2026, le taux d'occupation financier est de 77,4 % : 12,0 % des locaux sont vacants en travaux et 10,6 % en recherche de locataires. Au 31 décembre 2025, la valeur de réalisation était de 708,57 € par part et la valeur de reconstitution de 858,13 €.

Ce que la SCPI distribue

En 2025, Kyaneos Denormandie 4 a versé 13,29 € bruts par part, soit un taux de distribution de 1,33 % sur le prix de 1 000 €. Selon le rapport annuel, ce résultat provient en partie des intérêts du compte qui recevait les souscriptions, imposés puis redistribués. L'acompte du deuxième trimestre 2026 est de 5,00 € bruts par part, versé le 29 juillet 2026.

La note d'information simulait un dividende de 35 € par part et par an de 2025 à 2033, pour un TRI cible de 2,9 %. Ces objectifs n'étaient pas garantis. La part coûtait 1 000 € (750 € de nominal et 250 € de prime d'émission), dont une commission de souscription de 12 % TTI, avec un minimum de 10 parts.

Les frais de la SCPI Kyaneos Denormandie 4

Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.

Source : Note d'information du 31/12/2023, chapitre « Frais », p. 10-11 : souscription 12 % TTI, gestion 10 % TTI, cession de parts 5 % TTI du prix d'exécution par confrontation et forfait de 200 € TTI de gré à gré ou par mutation, suivi et pilotage des travaux 5 % TTI maximum, cession d'actifs 2 % TTI maximum ; repris au bulletin trimestriel T2 2026, p. 6 (le bulletin fait verser le forfait de 200 € par le cédant, la note par l'acquéreur : payeur non écrit). Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.

Ce que nous retenons à la place

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