SCPI Opus Real

Les chiffres publiés par BNP Paribas REIM

Sources : dernier prix de souscription (1 625 € depuis le 10/09/2024), prix 2021-2025 et parts en attente de retrait au 31/12/2025 : rapport annuel 2025, p. 16 ; suspension du 05/03/2026 : lettre aux associés de mars 2026, p. 1, et rapport annuel, p. 17 ; confrontations du 20/05 au 16/09/2026 sans échange et carnet d'ordres : site reim.bnpparibas-am.com, consulté le 28/09/2026 ; taux d'occupation financier du 1er semestre 2026, associés et parts : bulletin trimestriel du 2e trimestre 2026, p. 2 et 4-5 ; valeurs de reconstitution et de réalisation au 30/06/2026 et distribution 2026 : p. 5 (BNP Paribas REIM France) ; taux de distribution 2025 (57,81 € sur 1 625 €) et capitalisation au 31/12/2025 : rapport annuel 2025, p. 7 et 15 ; valeurs au 31/12/2024 et 2025 : p. 12. Documents lus le 28/09/2026.

Opus Real, en quelques lignes

Opus Real est une SCPI de bureaux créée en 2017 et gérée par BNP Paribas REIM France, investie uniquement en Allemagne : 7 immeubles au 30 juin 2026, d'une valeur vénale de 160,9 M€, à 79,2 % en bureaux, 13,3 % en commerces et 7,5 % en hôtellerie, à Ratingen, Bad Homburg, Brême, Munich, Mannheim et Hallbergmoos. Elle réunit 3 015 associés pour 98 561 parts ; la variabilité de son capital est suspendue depuis le 5 mars 2026.

Capital suspendu : aucune part échangée depuis mars

Le 5 mars 2026, BNP Paribas REIM France a suspendu la variabilité du capital d'Opus Real pour trois ans, en application de l'article 6 des statuts. Faute de souscriptions pour les compenser, aucune part n'avait été retirée en 2025 et 3 490 parts attendaient un retrait au 31 décembre, soit 3,5 % des parts. La suspension a annulé les demandes de souscription et de retrait inscrites et ouvert un marché secondaire, avec une confrontation le troisième mercredi de chaque mois. Aux cinq confrontations tenues du 20 mai au 16 septembre 2026, aucune part n'a été échangée ; le 28 septembre 2026, le carnet d'ordres publié ne comptait aucun ordre d'achat, et les ordres de vente les moins chers étaient à 750 € net vendeur.

Il n'y a donc pas de prix de marché. Le dernier prix de souscription, 1 625 €, avait déjà été abaissé deux fois : de 2 040 € à 1 840 € le 21 septembre 2023, puis à 1 625 € le 10 septembre 2024. La valeur de reconstitution est passée de 1 606,74 € fin 2024 à 1 436,35 € fin 2025 et 1 363,41 € au 30 juin 2026. La valeur de réalisation, qui sert à valoriser les parts tant qu'aucune transaction n'a eu lieu, est de 1 131,30 € au 30 juin 2026 (1 179,84 € fin 2025).

Notre sélection ne retient que des SCPI à capital variable, où la sortie se fait par retrait auprès de la société de gestion : une SCPI dont la variabilité est suspendue en sort jusqu'à son rétablissement. Ce n'est pas un jugement sur la gestion. BNP Paribas REIM fait partie des sociétés de gestion dont nous distribuons une SCPI, Imarea Pierre ; SCPI Select ne distribue pas Opus Real.

Ce que la SCPI a distribué

En 2025, Opus Real a distribué 57,81 € par part, dont 1,81 € d'impôt allemand payé par la SCPI pour le compte des associés, soit un taux de distribution de 3,56 % sur le prix de 1 625 € au 1er janvier 2025 (3,22 % en 2024, 2,99 % en 2023). Le résultat net est tombé de 60,75 € à 42,17 € par part : la distribution a été complétée par 13,83 € prélevés sur le report à nouveau, ramené à 11,13 € par part. Le TRI publié sur 5 ans au 31 décembre 2025 est de −2,31 %.

En 2026, la société de gestion a versé 10,50 € par part au premier trimestre et 12,00 € au deuxième, dont 1,09 € prélevé sur le report à nouveau et 1,03 € d'impôt allemand. Elle dit déployer « ses meilleurs efforts » pour verser en 2026 un niveau proche de celui de 2025, tout en écrivant que « des répercussions sur la capacité distributive de la SCPI ne peuvent être exclues » : relouer les bureaux, 80 % du patrimoine, suppose de financer des mesures d'accompagnement des locataires. Rien de cela n'est garanti.

Le patrimoine : 7 immeubles en Allemagne, une dette de 31,5 %

Au 30 juin 2026, les sept immeubles valent 160,9 M€, contre 164,9 M€ fin 2025 et 176,9 M€ fin 2024 ; l'expertise du 31 décembre 2025 faisait ressortir une baisse de 4,9 % sur six mois. Livrés entre 2009 et 2023, ils se situent à Ratingen, près de Düsseldorf (18,4 % de la valeur), Bad Homburg, près de Francfort (18,1 %), Brême (18,1 %, et 13,3 % pour le magasin Toom), Munich (14,0 %), Mannheim (10,6 %) et Hallbergmoos, où la SCPI détient un hôtel (7,5 %). Fin 2025, les principaux locataires sont Toom Baumarkt (13 % des loyers), Fresenius (12 %, deux baux) et META Hotels (11 %).

Le taux d'occupation financier est de 93,21 % au premier semestre 2026, après 93,4 % en moyenne en 2025 et 94,8 % en 2024 ; 8,78 % des locaux sont occupés sous franchise de loyer et 6,79 % sont vacants. Au deuxième trimestre, Connect Chemicals a quitté l'immeuble de Ratingen, où un bail de 764 m² sur 10 ans fermes prend effet le 30 septembre 2026. Fin 2025, la SCPI portait 52 M€ de dettes, soit 31,5 % de la valeur vénale ; la société de gestion place les échéances d'emprunts parmi ses deux priorités et étudie des cessions « dès lors que les conditions de marché seront réunies ».

Les frais de la SCPI Opus Real

Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.

Source : Note d'information mise à jour le 11/05/2026, chapitre III « Frais », p. 12-13 : souscription 8,93 % HT (10,716 % TTC) du prix de souscription, soit 145,11 € HT sur 1 625 € (valeur de retrait 1 479,89 €, p. 9) ; gestion 10 % HT maximum (12 % TTC) des produits locatifs HT encaissés et produits financiers nets, y compris au prorata dans les participations ; cession de gré à gré et mutation 180 € TTC par cession ; marché secondaire : commission calculée sur le montant de la transaction « soumise à l'approbation de l'Assemblée Générale Ordinaire », plus 5 % de droits d'enregistrement à la charge de l'acquéreur ; cession d'actifs 2,50 % HT hors droits du montant des ventes ou échanges, 2,5 % HT maximum sur titres de participation ; pilotage des travaux 2 % HT maximum du montant HT des travaux. Taux de gestion appliqué en 2025 : 10 % (rapport annuel 2025, p. 34 ; 988 337,58 € HT comptabilisés, p. 26-27). L'annexe du rapport annuel 2025 (p. 34) indique encore 78 € TTC de gré à gré : on retient la note d'information, plus récente.. Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.

Ce que nous retenons à la place

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