SCPI Unidelta

Les chiffres publiés par Deltager

Sources : dernier prix acquéreur et prix d'exécution (confrontation du 31/08/2026) : site de Deltager, page « Marché secondaire », consultée le 28/09/2026 ; capitalisation, associés, parts, immeubles et taux d'occupation financier au 30/06/2026 : bulletin d'information n° 2026-01, p. 2 et 4-5 ; taux de distribution 2025 : p. 5 ; création : rapport annuel 2025, p. 11 ; valeurs de réalisation et de reconstitution au 31/12/2025 : p. 12 et 15 (Deltager). Documents lus le 28/09/2026.

Unidelta, en quelques lignes

Unidelta est une SCPI de bureaux à capital fixe créée en 1990 et gérée par Deltager, à Montpellier. Au 30 juin 2026, elle détient 91 immeubles et 184 876 m², à 74,9 % en bureaux, situés dans le sud de la France : Montpellier et Nîmes (26,7 %), Grand Lyon (24,3 %), Nice, Cannes et Sophia Antipolis (17,6 %). Elle compte 7 210 associés et 298 778 parts ; ses parts s'échangent sur un marché secondaire par confrontation mensuelle.

Capital fixe : de 950 € à 830 € en cinq confrontations

Unidelta est une SCPI à capital fixe : aucune augmentation de capital n'a eu lieu depuis 2023, le nombre de parts est resté à 298 778 et l'achat se fait sur le marché secondaire, par confrontation des ordres le dernier jour ouvré de chaque mois. Le prix d'exécution, qui revient au vendeur, est resté à 950 € d'octobre 2025 à mars 2026, puis est passé à 947 € en avril, 940 € en mai, 900 € en juin et juillet, et 830 € le 31 août 2026. L'acheteur paie ce prix majoré de 10,2 % (5 % de droits d'enregistrement et 5,20 % TTC de commission de cession), soit 914,66 € en août contre 1 046,90 € en début d'année.

La société de gestion explique la baisse de juin par « un nombre d'ordres d'achat insuffisant et des ordres positionnés à des prix limites relativement bas ». Au 30 juin 2026, 3 058 parts attendaient un acheteur, soit 1,02 % des parts ; le carnet d'ordres publié le 25 septembre 2026 affiche 3 547 parts à la vente pour 160 à l'achat. En face, la valeur de réalisation publiée au 31 décembre 2025 est de 1 020,78 € par part et la valeur de reconstitution de 1 205,49 € : l'acheteur d'août a payé 24,1 % de moins que cette dernière. Ce n'est pas une promesse de gain : sur un marché secondaire, le prix est celui que vendeurs et acheteurs acceptent à un instant donné, la liquidité n'est pas garantie et rien n'impose que l'écart se referme.

Notre sélection ne retient que des SCPI à capital variable, où la sortie se fait par retrait auprès de la société de gestion. Une SCPI à capital fixe sort de ce cadre par construction — ce n'est pas un jugement sur sa gestion. Deltager, qui distribue Unidelta par le réseau du Crédit Agricole, ne fait par ailleurs pas partie des maisons dont nous distribuons les SCPI.

Ce que la SCPI a distribué

Unidelta a versé 66 € par part en 2023, 67 € en 2024 et 64 € en 2025. Le taux de distribution 2025 est de 5,88 % : pour une SCPI à capital fixe, il se calcule sur le prix acquéreur moyen de l'année précédente, 1 090,03 € en 2024. La performance globale annuelle, qui intègre la baisse de 3,29 % du prix acquéreur moyen, est de 2,58 %, et 10,55 % de la distribution 2025 provient de revenus non récurrents. Le résultat de 2025 s'élève à 57,25 € par part ; le complément a été prélevé sur le report à nouveau.

Pour 2026, la société de gestion envisage un dividende de 60 € par part, en baisse de 4 €, soit un taux de distribution estimé à 5,69 % sur le prix acquéreur moyen de 2025 (1 054,15 €) ; ce chiffre est le sien, il n'est pas garanti et peut être ajusté au quatrième trimestre. Deux acomptes provisoires de 15 € ont été versés (20 avril et 20 juillet 2026). Au 31 décembre 2025, le taux de rendement interne est de −2,29 % sur 5 ans, 2,91 % sur 10 ans et 6,45 % sur 20 ans.

Le patrimoine : 91 immeubles, TOF de 85,65 %

Le taux d'occupation financier est de 85,65 % au 30 juin 2026, contre 87,43 % sur l'année 2025 et 89,85 % en 2024 ; la société de gestion cite une suroffre de bureaux sur le Grand Lyon et Sophia Antipolis. Au premier semestre 2026, 4 335 m² ont été reloués contre 1 772 m² libérés, et le taux d'encaissement des loyers s'établit à 94,16 %.

Deux cessions ont été réalisées au premier semestre 2026 : des lots d'activité détruits par un incendie en 2023 à Dardilly, pour 2,27 M€ net vendeur, et des lots de bureaux et de parkings du « Condorcet » à Marseille, pour 580 000 €. Au 31 décembre 2025, la valeur vénale du patrimoine est de 364,87 M€, en hausse de 1,2 % sur un an, et la SCPI utilise 45,2 M€ de ses 60 M€ de lignes de crédit, pour un ratio dettes et autres engagements de 14,18 %.

Les frais de la SCPI Unidelta

Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.

Source : Note d'information (visa SCPI n° 22-10), chapitre III « Frais », p. 18-19 du PDF : souscription 8 % HT (8,60 % TTC) des sommes recueillies lors des augmentations de capital ; gestion 10 % HT des produits locatifs HT encaissés ; cession de parts 5,20 % TTC payés par l'acquéreur, 125 € HT forfaitaires sans intervention de la société de gestion ; arbitrage 1 % HT des cessions et 1,50 % HT des acquisitions financées par le produit des cessions ; suivi des travaux 3 % HT. Confirmé par le rapport annuel 2025, p. 28 et 63-64 (commission de gestion 2025 : 2 393 380 €), et le bulletin S1 2026, p. 6 ; aucune augmentation de capital en 2024, 2025 ni au 1er semestre 2026 (rapport annuel 2025, p. 14 ; bulletin S1 2026, p. 5). Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.

Ce que nous retenons à la place

Dans la même famille (Bureaux), les SCPI de notre sélection — capital variable, prix de part stable ou revalorisé, chiffres vérifiés au bulletin.