SCPI Domivalor 4

Les chiffres publiés par Allianz Immovalor

Sources : prix de souscription d'origine (1 500 €) : note d'information, p. 11 ; associés, parts, taux d'occupation financier, lots détenus et vacants, répartition géographique et fin des ventes prévue en 2031 : bulletin semestriel du 1er semestre 2026, p. 1 ; absence d'échange, dividende 2025 et total de 985 € rendus par part : p. 2 ; cessions depuis 2021 et lots vendus : p. 3 (Allianz Immovalor) ; dissolution au 28/05/2022 : rapport annuel 2025, p. 1, 27 et 36 ; création et fermeture du capital : p. 8 ; patrimoine d'origine et refus fiscal pour Lille-Hellemmes : p. 9 ; taux d'occupation 2025 : p. 14 ; valeur de réalisation au 31/12/2025 : p. 17 ; marché des parts 2022-2025 et dividende sur prix d'origine (0,40 %) : p. 18 ; réduction d'impôt Scellier : note d'information, p. 24. Documents lus le 28/09/2026.

Domivalor 4, en quelques lignes

Domivalor 4 est une SCPI fiscale de logement « Scellier » à capital fixe, créée en 2009 et gérée par Allianz Immovalor. Arrivée à son terme statutaire le 28 mai 2022, elle est en liquidation amiable : au 30 juin 2026, elle a vendu 718 des 936 appartements acquis et en détient encore 218, répartis entre la province (50,45 %) et la région parisienne (49,55 %). Elle compte 5 108 associés et 164 226 parts.

Une SCPI Scellier en liquidation depuis 2022

Domivalor 4 a été souscrite en 2009 et 2010 au prix de 1 500 € la part, pour acheter des logements neufs ouvrant droit à la réduction d'impôt « Scellier ». Selon la note d'information, elle représentait 25 % du montant souscrit, répartie sur neuf ans et plafonnée à 300 000 € de souscription par an, à condition de conserver les parts jusqu'au terme de l'engagement de location de neuf ans pris par la SCPI. Le patrimoine a compté 32 immeubles, 936 appartements et 53 029 m², en région parisienne et en province.

L'assemblée générale du 25 mai 2022 a décidé de ne pas proroger la société au-delà de son terme statutaire du 28 mai 2022 ; Allianz Immovalor en est le liquidateur. Au 30 juin 2026, 718 appartements ont été vendus, dont 25 au premier semestre à Antibes, Bayonne, Issy-les-Moulineaux et Joinville-le-Pont, pour 168,6 M€ de cessions depuis 2021 et une plus-value nette de 85 k€. Il en reste 218, dont 45 vacants. L'immeuble de Lille-Hellemmes, livré en retard en 2021, ne peut pas être vendu avant la fin de sa durée légale de détention : l'administration fiscale a refusé une dérogation. La société de gestion indique que les ventes « devraient prendre fin en 2031 ».

Notre sélection ne retient que des SCPI à capital variable, où la sortie se fait par retrait auprès de la société de gestion : une SCPI fiscale à capital fixe, a fortiori en liquidation, en sort par construction. Ce n'est pas un jugement sur la gestion. SCPI Select ne distribue pas Domivalor 4.

Ce que les associés ont récupéré : 985 € par part

Le produit des ventes revient aux associés par réductions de capital : 106 € et 104 € en 2022-2023, 90 € en juillet 2023, 124 € et 252 € en 2024, 235 € et 39 € en 2025, puis 35 € le 15 mai 2026. Le total atteint 985 € par part au 30 juin 2026, pour un prix de souscription d'origine de 1 500 €. Ces sommes rendent du capital ; ce ne sont pas des revenus.

Les loyers ont financé un dividende de 6,00 € par part en 2025, contre 17,70 € en 2024 et 33,00 € en 2021, soit 0,40 % du prix de souscription d'origine selon le rapport annuel. Depuis 2026, il n'y a plus d'acompte trimestriel : un dividende annuel sera versé fin janvier 2027, « en adéquation avec le résultat ». Le taux d'occupation financier, 79,35 % au premier semestre 2026 et 81,07 % en 2025, n'est « pas révélateur de la performance » selon la société de gestion, les logements libérés étant mis en vente.

Le marché des parts : plus d'échange depuis 2022

Les parts peuvent s'échanger par confrontation mensuelle des ordres ou de gré à gré. En pratique, 476 parts ont changé de mains en 2022 et aucune de 2023 au 30 juin 2026 ; aucune part n'était en attente de cession à cette date. Le rapport annuel prévenait que ce marché « devrait avoir un caractère marginal ».

La valeur de réalisation, qui mesure le patrimoine expertisé net de dettes, était de 298,13 € par part au 31 décembre 2025, contre 589,44 € un an plus tôt, l'essentiel de la baisse venant des 274 € remboursés en 2025 ; la société de gestion l'estime à 271,63 € au 30 juin 2026, après le remboursement de mai. Ni la revente des parts ni le montant final de la liquidation ne sont garantis.

Les frais de la SCPI Domivalor 4

Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.

Source : Bulletin semestriel du 1er semestre 2026, « Rémunération de la société de gestion », p. 4 : souscription 10 % HT max, gestion 10 % HT max des produits locatifs HT encaissés et des produits financiers nets, cession d'actifs immobiliers 2 % HT max ; p. 4 : droit d'enregistrement de 5 % et 96 € TTC versés par le cédant de gré à gré ; p. 2 : prix acquéreur = prix d'exécution + 5 % de droits + 5 % HT (6 % TTC) de commission de cession. Note d'information (actualisation septembre 2026), p. 13 : commission de souscription de 10 % HT, soit 179,40 € TTC par part ; p. 15 : commission de cession de 5 % HT (6 % TTC) et forfait de 80 € HT ; p. 18 : gestion 10 % HT maximum. Rapport annuel 2025, p. 36 : rémunération du liquidateur fixée par l'assemblée du 25/05/2022 (10 % HT des produits locatifs et financiers, 2 % HT des ventes).. Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.

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