SCPI Perial O2anciennement PFO2

Les chiffres publiés par Perial AM

Sources : prix d'exécution du 30/09/2026 : bulletin T3 2026, p. 10 ; taux d'occupation financier, endettement au 30/09/2026 et valeur de reconstitution au 30/06/2026 : p. 6 ; parts, associés et capitalisation : p. 5 ; dividende du T3 : p. 3 ; patrimoine : p. 7 ; taux de distribution 2025 : p. 4 (PERIAL Asset Management) ; prix d'exécution d'avril à juin : bulletin T2 2026, p. 14 ; dernier prix de souscription 164 € : rapport annuel 2025, p. 12 du PDF. Documents lus le 21/09/2026 et le 30/10/2026.

Perial O2, en quelques lignes

Perial O2, anciennement PFO2, est une SCPI de bureaux à capital variable lancée en 2009 par PERIAL Asset Management, avec un positionnement « haute valeur environnementale ». Son patrimoine — 134 immeubles et 940 476 m² au 30 septembre 2026, à 84,7 % en bureaux, dans sept pays d'Europe — est en pleine rotation : 58 immeubles cédés en 2025, trois aux deuxième et troisième trimestres 2026. Elle compte 28 514 associés ; depuis le 25 février 2026, son capital est suspendu et ses parts s'échangent sur un marché secondaire.

Capital suspendu, parts à 65 € sur le marché secondaire

Depuis le 25 février 2026, la société de gestion a suspendu temporairement la variabilité du capital, « les demandes de revente ayant augmenté sans être compensées par suffisamment de nouvelles souscriptions ». Au 31 décembre 2025, 1 352 408 parts étaient en attente de retrait, soit 202,9 M€ et 9,2 % de la capitalisation ; 112 780 parts avaient été retirées sur l'année, dont 110 967 via le fonds de remboursement. Le dernier prix de souscription était de 164 €, après 196 € jusqu'en 2023, pour une valeur de retrait de 150,06 €.

Depuis le 2 avril 2026, les parts s'échangent par confrontation le dernier jour ouvré de chaque mois : 92 € fin avril, 73,01 € fin mai, 70 € fin juin, puis 69 €, 67 € et 65 € fin juillet, août et septembre — 24 193 parts et 1,65 M€ en six mois. L'acheteur ajoute 5 % de droits d'enregistrement et une commission de cession de 4,8 % TTC. Le bulletin précise que ce prix « ne traduit pas la valeur de votre patrimoine mais correspond à ce que vendeurs et acheteurs acceptent à un instant T ».

Au 30 juin 2026, la valeur de réalisation est de 113,55 € par part et la valeur de reconstitution de 143,65 € : le prix d'exécution de 65 € se situe 55 % sous cette dernière. Notre sélection ne retient que des SCPI à capital variable, où la sortie se fait par retrait auprès de la société de gestion. Celle-ci indique que la phase de transition « pèse encore sur la trajectoire de distribution » et vise « une amélioration progressive après 2027 ».

Ce que la SCPI a distribué

Le dividende par part a baissé chaque année : 8,82 € en 2021, 8,29 € en 2022, 7,89 € en 2023, 7,80 € en 2024, 7,08 € en 2025. Rapporté au prix de souscription au 1er janvier, le taux de distribution 2025 est de 4,65 % (dont 0,10 % de plus-values et 0,11 % de report à nouveau), égal à la performance globale annuelle puisque le prix n'a pas bougé sur l'année. Le TRI depuis l'origine (2009) est de 4,39 %.

Au troisième trimestre 2026, le dividende brut est de 1,41 € par part (1,17 € de loyers, 0,18 € de revenus financiers, 0,06 € de fiscalité payée par la SCPI), soit 1,35 € versés, contre 1,50 € au deuxième trimestre. Le report à nouveau représente 28 jours de dividendes.

Le patrimoine en rotation : 16,6 % de locaux vacants

Le taux d'occupation financier est de 83,4 % au 30 septembre 2026, en baisse de 1,2 point sur le trimestre : 80,2 % de locaux occupés, 2,9 % sous franchise, 0,3 % vacants sous promesse de vente, 16,6 % vacants en recherche de locataires. Sur le trimestre, 7 519 m² ont été reloués ou renouvelés (1,4 M€ de loyers annuels) contre 12 872 m² libérés (3,6 M€). La durée ferme moyenne des 469 baux est de 3,8 ans.

Héliopolis 5, bureaux vacants à Mérignac, a été vendu 1,38 M€ hors droits en juillet 2026, après Antibes et Suresnes (15,4 M€) ; 30 M€ d'actifs sont sous promesse et 80 M€ sous exclusivité. Le taux d'endettement est de 31,5 %, pour un plafond statutaire de 40 %.

Les frais de la SCPI Perial O2

Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.

Source : Bulletin T2 2026, « Les frais de votre SCPI », p. 12 (gestion 11,5 % HT, arbitrage 3 % HT, cession 4,8 % TTC) ; rapport annuel 2025, art. 18 des statuts, p. 17 du PDF (souscription 9,5 % HT max, gestion 10 % HT). Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.

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