SCPI Capiforceanciennement Capiforce Pierre

Les chiffres publiés par FIDUCIAL Gérance

Sources : dernier prix acquéreur et prix d'exécution (confrontation du 31/08/2026) : historique du marché des parts publié sur fiducial-gerance.fr, lu le 28/09/2026 ; capitalisation, associés, valeurs de réalisation et de reconstitution au 30/06/2026 : bulletin trimestriel n° 2026-T2, p. 2 ; répartition du patrimoine : p. 3 ; taux d'occupation financier du 2e trimestre 2026 : p. 4 (FIDUCIAL Gérance) ; taux de distribution 2025, date de création et valeurs au 31/12/2025 : rapport annuel 2025, p. 4, 19 et 33. Documents lus le 28/09/2026.

Capiforce, en quelques lignes

Capiforce, ex-Capiforce Pierre, est une SCPI diversifiée à capital fixe créée en 1982 et gérée par FIDUCIAL Gérance depuis 2021. Issue de fusions successives, la dernière avec Atlantique Pierre 1 en 2022, elle détient 88 immeubles et 49 408 m² au 30 juin 2026, à 70 % en locaux commerciaux, situés à 29 % à Paris, 21 % en Île-de-France et 50 % en régions. Elle compte 3 316 associés pour une capitalisation de 86,7 M€ ; ses parts s'échangent sur un marché secondaire.

Capital fixe : un prix fixé chaque mois par le marché

Capiforce est une SCPI à capital fixe : son capital est de 57 701 043 €, soit 377 131 parts de 153 € de nominal, et, hors les parts créées par la fusion de 2022, aucune souscription n'a été reçue de 2021 à 2025. Il n'y a donc ni souscription ni retrait auprès de la société de gestion : les parts s'achètent et se vendent sur un marché secondaire, par confrontation mensuelle des ordres. Le 31 août 2026, 229 parts ont été échangées à 190,00 € net vendeur, soit 210,90 € pour l'acheteur frais compris ; aux deux confrontations précédentes (30 juin et 31 juillet), le prix acquéreur était de 229,77 €. Sur douze mois, il a oscillé entre 210,90 € et 229,77 €.

Le prix acquéreur de 210,90 € se situe 29 % sous la valeur de reconstitution de 297,28 € au 30 juin 2026, publiée à titre indicatif, et 16 % sous la valeur de réalisation de 252,27 €. Ce n'est pas une promesse de rattrapage : sur un marché secondaire, le prix est celui que vendeurs et acheteurs acceptent, et la société de gestion ne garantit pas la revente des parts. En 2025, 10 225 parts ont changé de mains, 2,71 % du capital ; au 30 juin 2026, 853 parts restaient en attente de vente.

Notre sélection ne retient que des SCPI à capital variable, où la sortie se fait par retrait auprès de la société de gestion : une SCPI à capital fixe en sort par construction, ce n'est pas un jugement sur la gestion. SCPI Select ne distribue pas Capiforce.

Ce que la SCPI a distribué

En 2025, Capiforce a versé 16,00 € par part, sans plus-value distribuée, soit un taux de distribution de 7,36 % sur le prix acquéreur moyen de 2024 (217,40 €) ; 6,83 % en 2024. La performance globale annuelle 2025 est de 4,92 %, le prix acquéreur moyen ayant reculé de 2,44 % sur l'année. Le résultat net de 16,40 € par part a couvert la distribution et porté le report à nouveau à 9,89 € par part. Le TRI publié au 31 décembre 2025 est de 1,46 % sur 10 ans, 2,98 % sur 15 ans et 8,82 % sur 20 ans.

En 2026, deux acomptes de 3,75 € par part ont été versés, le 24 avril et le 24 juillet, contre 3,60 € aux mêmes trimestres de 2025, soit 7,50 € au premier semestre. Ces montants ne préjugent pas de la distribution annuelle, soumise à l'assemblée générale de juin 2027.

Le patrimoine : 88 immeubles, 70 % de commerces

Au 30 juin 2026, les actifs détenus en direct valent 103,3 M€ : 70,0 % de locaux commerciaux, 18,7 % de bureaux, 11,1 % de locaux d'activité et 0,2 % d'habitation, situés à 29,0 % à Paris, 21,0 % en Île-de-France et 50,0 % en régions. Les 134 locataires génèrent 7,9 M€ de loyers annuels hors taxes. Au 31 décembre 2025, la valeur vénale totale, parts d'Unicep France 2 et d'Unidelta comprises, était de 104,8 M€, en baisse de 2,15 % sur un an et de 0,88 % à périmètre constant.

Le taux d'occupation financier est de 94,36 % au deuxième trimestre 2026 (94,15 % au premier), et de 94,27 % en moyenne sur 2025, année marquée par les procédures collectives de locataires à Grenoble et aux Angles. Cinq actifs sont en cours de vente, dont Grenoble, Montreuil, Rueil-Malmaison et Paris 17e, pour 2,96 M€ net vendeur, 3 % au-dessus des expertises selon la société de gestion. Le taux d'endettement est de 6,72 % au 30 juin 2026.

Les frais de la SCPI Capiforce

Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.

Source : Rapport annuel 2025, rapport spécial du commissaire aux comptes sur les conventions réglementées (p. 40 imprimée, p. 41 du PDF) : gestion 8,5 % HT des loyers nets encaissés et 6 % HT des autres produits (583 936,78 € HT en 2025), arbitrage 1,25 % HT du prix de vente, réemploi 1,25 % HT du prix d'acquisition, pilotage des travaux 2 % HT, souscription 8 % HT de chaque augmentation de capital (sans effet en 2025 : capital fixe, aucune souscription de 2021 à 2025, tableau 2 p. 19) ; bulletin T2 2026, p. 5-6 : cession 5 % HT (6 % TTC), taux réduit 2 % HT (2,4 % TTC) au-delà de 5 ans de détention, 120 € TTC en gré à gré, donation ou succession. Pas d'écart prix de souscription − prix de retrait à vérifier : capital fixe, sans prix de retrait. Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.

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