SCPI Primo 1

Les chiffres publiés par FIDUCIAL Gérance

Sources : dernier prix acquéreur et d'exécution (confrontation du 28/11/2025) et confrontations sans échange jusqu'au 31/08/2026 : historique du marché des parts sur fiducial-gerance.fr, lu le 28/09/2026, et rapport annuel 2025, p. 4 ; capitalisation, associés, valeurs de réalisation et de reconstitution au 30/06/2026 : bulletin trimestriel n° 2026-T2, p. 2 ; répartition du patrimoine, cessions et distribution 2026 : p. 3 ; taux d'occupation financier du 2e trimestre 2026 : p. 4 ; parts en attente : p. 5 (FIDUCIAL Gérance) ; rendement 2025 (7,50 € sur 333 €) : rapport annuel 2025, p. 16 ; valeurs au 31/12/2025 et date de création : p. 4 et 17. Documents lus le 28/09/2026.

Primo 1, en quelques lignes

Primo 1 est une SCPI fiscale de logement de type « Scellier intermédiaire », à capital fixe, créée en 2009 et gérée par FIDUCIAL Gérance. Au 30 juin 2026, elle détient 35 immeubles et 30 843 m² d'habitation, situés à 92,2 % en Île-de-France, loués à 399 locataires. Elle compte 1 839 associés et 308 130 parts ; ses logements sont vendus au fil de l'eau depuis 2023, avant une liquidation qui, selon la société de gestion, ne pourra débuter avant fin 2027.

Une SCPI fiscale en phase de cession

Primo 1 a été créée en 2009 pour ouvrir droit à la réduction d'impôt Scellier, en contrepartie d'un engagement de location des logements neufs acquis, principalement en Île-de-France. Depuis l'assemblée générale du 6 juin 2023, la société de gestion ne reloue plus les appartements libérés au-delà de onze ans de location et les met en vente, « préalablement à la phase de liquidation qui ne pourra débuter avant fin 2027 ». Au 30 juin 2026, 70 logements ont été vendus depuis le début des mises en vente, pour 18,10 M€ net vendeur, « légèrement supérieur à la valeur d'acquisition » ; 9 l'ont été au deuxième trimestre 2026, pour 2,27 M€, et une soixantaine de logements vacants sont présentés à la vente.

Le produit des ventes revient aux associés par acomptes, dès qu'il atteint 10 € par part : 9,75 € au quatrième trimestre 2024, 10,75 € au deuxième trimestre 2025, 15 € au quatrième trimestre 2025, puis 15 € versés le 23 juin 2026. Ces sommes s'ajoutent aux dividendes tirés des loyers, qui baissent à mesure que les logements sont vendus ou laissés vacants : la société de gestion écrit elle-même que cette règle « conduira immanquablement à une diminution progressive des revenus fonciers ».

Notre sélection ne retient que des SCPI à capital variable, où la sortie se fait par retrait auprès de la société de gestion : une SCPI à capital fixe en sort par construction, ce n'est pas un jugement sur la gestion. SCPI Select ne distribue pas Primo 1.

Le marché des parts : aucun échange depuis novembre 2025

Les parts ne se souscrivent plus : elles s'achètent et se vendent sur un marché secondaire, par confrontation mensuelle des ordres. La dernière transaction date du 28 novembre 2025 : 10 parts à 292,79 € net vendeur, soit 325,00 € pour l'acheteur, droits d'enregistrement de 5 % et commission de 6 % TTC compris. Aux neuf confrontations suivantes, du 31 décembre 2025 au 31 août 2026, aucune part n'a été échangée. Le 28 septembre 2026, le carnet d'ordres publié ne comptait que des ordres de vente, de 290 € à 300 € ; 663 parts attendaient un acheteur au 30 juin 2026.

La valeur de réalisation, qui mesure le patrimoine expertisé net de dettes, est passée de 438,53 € par part fin 2021 à 334,45 € fin 2025 et 320,64 € au 30 juin 2026, publiée à titre indicatif. Elle baisse aussi parce que le patrimoine se vend : la valeur vénale a reculé de 9,14 % en 2025, mais de 0,62 % seulement à périmètre constant, hors les 40 lots cédés dans l'année. La société de gestion ne garantit ni la revente des parts ni le montant récupéré à la liquidation.

Ce que la SCPI a distribué

En 2025, Primo 1 a versé 7,50 € de dividende par part, contre 7,85 € en 2024, 8,80 € en 2023 et 9,20 € en 2022. Le rapport annuel chiffre le rendement 2025 à 2,25 %, sur la base du dernier prix d'achat frais inclus connu au 31 décembre 2024 (333 €). À ce dividende se sont ajoutés en 2025 25,75 € par part de produits de cession d'immeubles, qui rendent aux associés une partie de leur capital.

En 2026, la SCPI a versé 1,50 € par part au premier trimestre et 1,50 € au deuxième, contre 2,00 € et 1,50 € aux mêmes trimestres de 2025, plus 15 € d'acompte sur cessions le 23 juin. Au 30 juin 2026, le taux d'occupation financier est de 85,59 % (88,34 % au premier trimestre) : 14,41 % des loyers potentiels correspondent à des logements vacants, pour l'essentiel gelés pour être vendus libres (62 des 64 lots vacants fin 2025). La SCPI n'a pas de dette.

Les frais de la SCPI Primo 1

Les cinq postes que prélève la société de gestion, relevés dans ses documents officiels. La commission de souscription ne se paie qu'une fois : c'est la gestion, prélevée chaque année sur les loyers, qui pèse le plus sur une détention longue.

Source : Bulletin trimestriel n° 2026-T2, p. 5 : commission de souscription 9,97 % HT (11,96 % TTC), commission de gestion 10 % HT (12 % TTC) des produits locatifs encaissés HT et des produits financiers nets ; p. 6 : cession sur le marché secondaire 5 % HT (6 % TTC) du prix d'exécution à la charge de l'acquéreur en sus des droits d'enregistrement de 5 %, 120 € TTC en gré à gré, donation ou succession. Note d'information (visa AMF n° 10-27 du 10/09/2010), p. 13 : la commission de souscription couvrait les frais de collecte et les frais de recherche et d'investissement (1 % HT, soit 1,20 % TTC) ; aucune commission d'acquisition distincte. Rapport annuel 2025, p. 13 et 33 (conventions réglementées) : commission de cession des actifs immobiliers de 1,5 % HT du prix de vente net vendeur par lot, et complément de 10 % HT de la fraction du prix net vendeur au-delà de 10 % de la valeur d'expertise de référence (assemblée générale du 06/06/2023). Capital fixe : aucune augmentation de capital en cours (bulletin T2 2026, p. 5-6).. Relevé le 30 août 2026. Les bases HT, TTC et TTI ne se comparent pas directement : 10 % HT équivalent à 12 % TTC.

Ce que nous retenons à la place

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